수원지방법원 2024타경70212. 화성시 우정읍 주곡리의 집합건물 2층 209호로, 감정평가상 이용상태는 공부상 공장입니다. 소유자 주식회사성산알앤씨가 2020.08.03. 거래가액 417,696,000원으로 취득한 날, 우리은행이 채권최고액 1,872,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후의 압류·가압류와 현재 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 권리 순서는 비교적 분명하지만 점유관계는 단순하지 않습니다. 현황조사에는 205호부터 209호까지 여러 호실을 사용한다고 신고된 법인 2곳과, 매각물건명세서에 주거 사용으로 기재된 ‘스카이’가 확인됩니다. 앞선 법인 2곳은 기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없지만, ‘스카이’는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경70212 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 우정읍 쌍봉로 658, 2층 209호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(공장) · 공부상 공장 |
| 소유자 | 주식회사성산알앤씨 (2020.08.03. 거래가액 417,696,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 73,951,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 케이에프더블유이이공구유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사우리은행) / 1,705,578,283원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 입찰보증금 | 최저매각가격의 20% · 14,790,200원 |
| 공부·현황 차이 | 집합건축물대장상 3층이나 현황은 2층 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기는 소멸
말소기준은 2020.08.03. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 등기에는 공동담보목록 제2020-2972호가 기재돼 있고, 채권최고액은 1,872,000,000원입니다. 그 뒤 화성시·국·국민건강보험공단·마포구의 압류와 이화도기 주식회사·중소벤처기업진흥공단의 가압류가 이어졌지만, 모두 기준권리 후순위로 매각 시 등기상 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 신고 3명
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주) 스카이바이오(임재선) | 화성스타트베이 205호·206호·207호·208호·209호, 1,555.0000㎡ | 50,000,000원 / 5,000,000원 | 없음 2020.12.10. 기준권리 이후 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 없음 |
| 주식회사 엘박스(엘펌)(이은우) | 205호~209호, 1,195.0000㎡ | 보증금 미상 / 10,000,000원 | 없음 2022.11.24. 기준권리 이후 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 없음 |
| 스카이 | 주거 사용 | 미상 / 미상 | 가능·미상 전입일 미상 | 미상 보증금·확정일자 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외한 실제 임차인·점유 신고는 3명입니다. (주) 스카이바이오와 주식회사 엘박스는 전입일이 2020.08.03. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 ‘스카이’는 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않았으므로 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 가격 해석 — 감정가의 16.81%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가 440,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가격은 73,951,000원입니다. 현재 최저가는 감정가의 16.81%로, 금액 차이는 366,049,000원입니다. 수치만 보면 할인 폭이 매우 크지만, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 시세보다 싸다고 결론 내릴 근거는 없습니다.
오히려 5회 유찰 자체가 현재 가격만으로 해소되지 않은 점유·용도·물건성 위험을 점검해야 한다는 신호입니다. 공부상 공장인 집합건물에 주거 사용 점유자가 기재돼 있고, 임차 범위가 본건 209호를 넘어 205호부터 209호까지 걸쳐 있으며, 공부상 층과 현황 층도 다릅니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,951,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,731,118원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,872,000,000원 | 72,219,882원 | 1,799,780,118원 |
| 2. 가압류 · 이화도기 주식회사 | 10,266,400원 | 0원 | 10,266,400원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 301,525,889원 | 0원 | 301,525,889원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 2,183,792,289원 중 채권자 예상배당은 72,219,882원이며, 미배당 합계는 2,111,572,407원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 우정읍 주곡리 ‘선창포구’ 인근으로, 농경지·공장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 및 철골구조 지붕 4층 건물 내 2층 호실이며, 복합판넬 외벽과 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·엘리베이터·화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 22,775.8㎡, 지목은 공장용지이며 공업용으로 이용되는 평지의 사다리형 토지입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 10m 내외의 도로가 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업관리)이며 소하천·중로·접도구역·가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다.
- 공시지가. 295,500원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- ‘스카이’ 점유 원인 확인. 전입일·보증금·확정일자·실제 점유 공간을 확인해 대항력 가능성을 확정해야 합니다.
- 205호~209호 임대차 범위 확인. 두 법인의 임차 범위가 여러 호실에 걸쳐 있어 209호 단독 인도 가능 여부와 공용 사용관계를 점검해야 합니다.
- 공장과 주거 사용 불일치 확인. 공부상 공장인데 ‘스카이’의 사용 용도가 주거로 기재돼 있어 현황과 적법한 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 층수 불일치 확인. 집합건축물대장에는 3층, 현황은 2층으로 조사됐으므로 호실 위치와 전유부분 표시를 현장에서 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건의 법정기일과 당해세 해당 여부에 따라 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 입찰보증금 준비. 재매각 조건으로 최저가의 20%인 14,790,200원이 필요합니다.
- 가격 상한 검토. 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 16.81%라는 비율만으로 저가 여부를 판단하지 말아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 점유 현황을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “큰 할인율보다 미상 점유 해소가 먼저”
이 물건은 5회 유찰로 최저가가 73,951,000원까지 내려왔고, 등기상 기준권리 이후 권리는 소멸하며 명시 인수권리도 없습니다. 그러나 현재 확인되는 실제 임차인·점유 신고는 3명이고, 그중 ‘스카이’는 전입일과 보증금이 미상입니다. 여기에 여러 호실을 묶어 사용하는 임대차, 공부상 공장과 주거 사용의 불일치, 공부상 3층과 현황 2층의 차이가 겹칩니다.
따라서 계산상 실질취득액은 최저가와 같은 73,951,000원이지만, 이는 미상 점유의 법적 성격이 확인된 뒤에야 확정적으로 받아들일 수 있습니다. 최근 실거래 비교도 없어 감정가의 16.81%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 등기 순서는 정리형, 점유·현황은 확인형, 가격 판단은 보류형. 입찰 전 우선순위는 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라 ‘스카이’의 점유와 임대차 범위를 해소하는 것입니다.
