대전지방법원 2025타경502535. 세종특별자치시 해밀동 메종블룸 A동 제103호로, 지하 1층과 지상 1·2·3층에 걸친 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사이룩이며, 2023.08.04. 채권최고액 3,240,000,000원의 남세종농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권은 2025.02.18. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 농업협동조합자산관리회사가 2025.05.23. 임의경매를 신청했습니다.
말소기준권리 이후 국세·지방세 압류와 임의경매개시결정이 등기됐으나 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 세종특별자치시 압류는 2025.06.30. 해제로 이미 말소됐습니다. 권리의 소멸 여부만 보면 단순하지만, 근저당권이 제101호와 제102호를 함께 담보하는 공동담보라는 점과 세금채권의 실제 우선순위에 따라 배당 결과가 달라질 수 있다는 점은 별도로 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502535 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 해밀동 701 메종블룸 제에이동 제지1,1,2,3층 제103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지하 1층, 지상 3층 · 사용승인일 2023.07.12 |
| 소유자 | 주식회사이룩 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,448,000,000원 / 496,664,000원 (4회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 2,942,708,627원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2023.08.04. 접수된 남세종농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 국 압류, 세종특별자치시 압류, 임의경매개시결정, 대전광역시 압류는 매각으로 소멸합니다. 세종특별자치시 압류는 2025.06.30. 해제돼 경매 전 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차관계 — 인수액은 0원, 현장 확인은 필요
확인된 임차인 신고는 없습니다. 이에 따라 현재 배당 시뮬레이션상 대항력 임차인 보증금이나 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 당시 거주자가 부재해 임대관계는 미상으로 기재됐고, 내부상태 역시 도면과 표준적 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
③ 가격 진단 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 496,664,000원으로 감정가 1,448,000,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰로 표면상 할인 폭은 매우 커졌지만, 동일하거나 유사한 다세대주택의 최근 실거래 비교표본이 확인되지 않아 이 수치만으로 현재 최저가가 시세보다 낮다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 496,664,000원 | 34.3% | 2,750,702,640원 |
| 5회 유찰 시 | 397,331,200원 | 27.44% | 2,849,031,437원 |
| 6회 유찰 시 | 317,864,960원 | 21.95% | 2,927,385,149원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 매각가는 397,331,200원, 두 차례 더 진행되면 317,864,960원으로 낮아집니다. 그러나 매각가 하락은 근저당권자의 미배당액을 늘릴 뿐이고, 현재 자료만으로는 어느 회차가 시장가 대비 저렴한지 판정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 496,664,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,366,640원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 | 3,240,000,000원 | 489,297,360원 |
| 근저당권 미배당 | - | 2,750,702,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용을 먼저 공제하고 남은 489,297,360원이 근저당권에 배당되는 가정입니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 공동담보 물건의 실제 배당 결과에 따라 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 해밀고등학교 남동측 인근이며, 연립주택·다세대형 타운하우스 등 공동주택과 단독주택이 혼재하는 행정중심복합도시 내 성숙 중인 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조로 2023.07.12. 사용승인을 받았으며, 위생·급배수·난방·화재탐지· 소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지는 폭 8미터 정도의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제1종전용주거지역·지구단위계획구역·예정지역이며, 소로2류와 접하고 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대주택 제103호가 지하 1층과 지상 1·2·3층에 걸쳐 있고 4회 유찰된 만큼, 일반적인 단층 공동주택과는 다른 매수층과 활용성을 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 비교. 감정가 대비 할인율이 아니라 해밀동 및 인근 다세대·타운하우스의 최근 실거래와 매물가격을 기준으로 응찰가를 검증해야 합니다.
- 전 층 내부 확인. 감정평가 당시 거주자 부재로 내부상태를 직접 확인하지 못했습니다. 지하 1층과 지상 1·2·3층의 실제 이용상태를 각각 점검해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재됐습니다. 현장점유자, 전입관계와 인도 가능성을 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 제101호·제102호의 경매 및 배당 진행상황을 함께 살펴 근저당권의 실제 배당 구조를 확인해야 합니다.
- 세금채권 확인. 국·세종특별자치시·대전광역시 압류 이력과 세종특별자치시 압류의 2025.06.30. 말소 사실을 원본에서 대조하고, 당해세 금액과 우선순위를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 496,664,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 응찰하지 말고, 실제 수선비·활용성·재매각 가능성을 반영한 가격 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 검증형”
이 물건은 말소기준 근저당권 이후의 압류와 경매개시결정이 소멸하고, 현재 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 핵심 위험은 등기상 권리 인수가 아니라 가격 검증과 현장 확인에 있습니다. 감정가 1,448,000,000원에서 4회 유찰돼 496,664,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교표본 없이 감정가 대비 34.3%라는 비율만 보고 저가라고 결론 내릴 수는 없습니다.
특히 제103호가 지하 1층부터 지상 3층까지 이어지는 다세대주택이고, 내부상태와 임대관계가 확인되지 않았으며 근저당권은 제101호·제102호와 공동담보입니다. 권리는 비교적 단순하지만 상품성과 환금성은 보수적으로 평가해야 하는 C등급 물건입니다.
