서울남부지방법원 2026타경3059. 서울 강서구 화곡동 신우에코밸리 제5층 제503호 다세대주택입니다. 감정가는 180,000,000원, 현재 최저매각가는 115,200,000원으로 두 번 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 소유자는 전현자이며 2017년 9월 6일 매매를 원인으로 2017년 9월 7일 소유권을 이전받았고, 등기부 기재 거래가액은 150,000,000원입니다.
등기부만 보면 말소기준은 2023년 11월 9일 신한은행 가압류 43,712,928원이고, 이후의 강서구 압류 4건과 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 점유·임차관계입니다. 주민등록상 전입시점이 말소기준보다 이른 점유자가 4명이고, 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인 인수 가능성을 금액으로 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3059 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 821-24 신우에코밸리 제5층 제503호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 곰달래로49가길 7-20 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) |
| 소유자 | 전현자 · 2017.09.07 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 115,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스제십사차유동화전문 유한회사 / 17,876,364원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 토지이용상황 | 다세대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차는 별도 확인
2012년 우리은행 근저당권 2건은 2015년 4월 21일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.11.09 신한은행 가압류 43,712,928원입니다. 그 뒤 설정된 서울특별시 강서구의 압류 4건과 2026.01.07 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차관계와 보증금 확인이 최우선
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상문 | 2020.11.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박혜윤 | 2015.04.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 하창언 | 2021.10.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 노귀자 | 2017.12.13 | 미상 | 미상 | 2026.01.30 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자로 확인된 사람은 4명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 중복 산입 문제는 없습니다. 다만 네 사람 모두 보증금이 미상이고 확정일자도 확인되지 않아, 전입일만으로 대항력 있음이라고 단정할 수는 없습니다. 현재 단계의 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
특히 박혜윤은 2015.04.20, 노귀자는 2017.12.13, 박상문은 2020.11.19, 하창언은 2021.10.05에 각각 전입한 것으로 조사돼 모두 말소기준일인 2023.11.09보다 앞섭니다. 노귀자는 2026.01.30 배당요구도 했습니다. 실제 임대차보증금과 점유관계가 확인돼야 매수인이 떠안을 금액을 판단할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 79.4%라는 숫자를 그대로 믿기 어렵다
신우에코밸리에서 확인된 거래는 2024년 4월 145,000,000원 1건입니다. 다만 거래된 전용면적은 19.56㎡이고 이 물건의 비교 대상 면적은 23.94㎡로, 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 145,000,000원을 이 호실의 직접적인 동일면적 시세로 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 19.56㎡ | 5 | 145,000,000원 |
숫자만 놓고 보면 현재 최저가 115,200,000원은 최근 확인 거래가 145,000,000원의 79.4%입니다. 하지만 표본이 1건뿐이고 면적도 다릅니다. 더 중요한 것은 실질취득가 자체가 임차보증금 미상으로 확정되지 않았다는 점입니다. 따라서 현재 가격을 “시세보다 싸다”라고 평가하거나 가격 메리트로 등급을 올릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,412,800원 |
| 1. 가압류 · 주식회사신한은행 | 43,712,928원 | 43,712,928원 |
| 2. 경매신청 · 유에스제십사차유동화전문 유한회사 | 17,876,364원 | 17,876,364원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 51,197,908원 |
현재 회차 115,200,000원 가정 시 기재 채권은 전액 배당되고 51,197,908원이 남는 계산입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위 차감될 수 있고, 임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 등기상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 115,200,000원 | 61,589,292원 | 51,197,908원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 92,160,000원 | 61,589,292원 | 28,511,828원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 73,728,000원 | 61,589,292원 | 10,411,604원 | 0원 |
등기채권 기준으로는 4회 유찰 시나리오까지도 채권자 청구액 61,589,292원이 전액 배당되는 계산입니다. 그러나 매각가가 내려간다고 임차인 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 오히려 대항 가능한 임차인의 보증금이 매각가를 초과하고 배당으로 회수되지 못한다면, 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 낮아지지 않을 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로 회차별 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 토지이용상황은 다세대이며, 대상은 신우에코밸리 집합건물입니다.
- 규모. 신우에코밸리는 총 15세대로 확인됩니다. 준공일은 2011.12.28입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 가로장방, 세로한면(가) 도로 조건이며 토지면적은 208.3㎡입니다.
- 공시지가. 3,657,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·원추표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 확인된 실거래 표본이 1건뿐이고 그마저 대상 면적과 일치하지 않아, 거래가격만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 4건 확인. 박상문·박혜윤·하창언·노귀자의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 여부, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 노귀자는 2026.01.30 배당요구가 확인되지만 나머지 3명은 배당요구 여부가 미상입니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금 확인 전에는 115,200,000원을 최종 취득원가로 잡지 마십시오. 미배당 인수금이 생기면 낙찰가에 더해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 있으면 배당순위와 잔여액이 달라질 수 있습니다.
- 위반건축물 확인. 조립식패널 무단증축의 위치·면적·원상복구 가능성과 행정상 부담을 확인해야 합니다.
- 시세 표본 보강. 145,000,000원 거래는 전용 19.56㎡이고 대상 비교면적은 23.94㎡이므로 직접 비교에 한계가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대·확정일자·건축물대장을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰가보다 먼저 봐야 할 것은 미상 보증금”
이 물건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 180,000,000원에서 두 번 유찰돼 115,200,000원까지 내려왔고, 확인된 거래가 145,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 그 차액을 곧바로 안전마진으로 보면 안 됩니다. 비교 거래는 면적이 다르고, 무엇보다 말소기준보다 앞서 전입한 점유자 4명의 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다.
등기상 인수액 0원이라는 숫자는 등기채권 배당 계산의 결과일 뿐, 임차관계까지 정리됐다는 뜻이 아닙니다. 임차보증금이 확인돼야 실질취득가가 정해지고, 그 뒤에야 115,200,000원이 정말 싼 가격인지 판단할 수 있습니다. 조립식패널 무단증축에 따른 위반건축물 표기까지 겹쳐 있어, 가격은 낮아졌지만 불확실성은 낮아지지 않은 사건입니다. 현재 단계의 결론은 권리·점유 확인 전 보수적 접근입니다.
