서울남부지방법원 2026타경3059. 사건 용도는 근린시설이고, 소유자는 전현자입니다. 등기상 현재 경매의 말소기준은 2023.11.09. 주식회사신한은행 가압류 43,712,928원입니다. 2015.03.10. 설정됐던 신목신용협동조합 근저당권 1,820,000,000원은 2015.04.13. 이미 말소됐습니다. 따라서 경매에서 소멸하는 등기만 보면 구조가 복잡하지 않지만, 이 물건의 핵심은 등기부의 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차·점유관계입니다.
특히 정미옥은 2021.10.05. 주민등록과 확정일자를 갖춘 임차권자로 보증금이 240,000,000원입니다. 매각물건명세서에는 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 161,920,000원을 기준으로 한 배당에서는 정미옥에게 158,853,120원이 배당되고 81,146,880원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3059 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 989-15 삼정도나빌 제2층 제204호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 전현자 · 단독소유 |
| 소유권 이전 | 2015.04.13. · 2015.02.11. 매매 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 161,920,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스제십사차유동화전문 유한회사 / 17,876,364원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 시세 비교 | 삼정도나빌 · 비교대상 면적 36.12㎡ · 최근 12개월 거래 1건 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
말소기준권리는 2023.11.09. 신한은행 가압류입니다. 그 뒤 강서구 압류, 양천구 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 정미옥의 임차권등기는 2025.07.15. 접수됐지만, 실제 임대차관계의 기준이 되는 주민등록일과 확정일자는 2021.10.05.로 말소기준보다 빠릅니다. 등기상 임차권 자체가 매각으로 지워지는 것과 미배당 보증금의 매수인 인수 여부는 별개입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 정미옥 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 161,920,000원 | 81,146,880원 | 243,066,880원 |
| 3회 유찰 시 | 129,536,000원 | 113,077,504원 | 242,613,504원 |
| 4회 유찰 시 | 103,628,800원 | 138,622,003원 | 242,250,803원 |
임차인 — 실제 5명, 4명은 보증금 미상
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박상문 | 2020.11.19 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 박혜윤 | 2015.04.20 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 하창언 | 2021.10.05 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 노귀자 | 2017.12.13 · 배당요구 2026.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 정미옥 | 2021.10.05 · 건물전부 | 240,000,000원 | 있음 | 확정일자·배당요구 | 미배당 잔액 인수 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 따라서 위 5명은 모두 실제 임차·점유자로 집계됩니다. 다만 박상문·박혜윤·하창언·노귀자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
② 시세 비교 — 46.9%가 아니라 실질취득 70.5%로 비교
삼정도나빌의 최근 12개월 비교 거래는 1건입니다. 2025.06., 전용 35.12㎡, 4층이 345,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 345,000,000원입니다. 표본이 1건이므로 시세의 폭을 넓게 확인할 수 있는 자료는 아니지만, 주어진 시세 자료 안에서는 이 값을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 35.12㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 비교대상 36.12㎡ | 1건 | 345,000,000원 |
최저가 161,920,000원만 최근 시세와 비교하면 46.9%입니다. 그러나 이 수치는 대항력 임차인의 인수액을 빼고 본 숫자라 실제 취득 판단에 그대로 쓰면 안 됩니다. 정미옥의 미배당 인수액만 반영해도 최소 실질취득은 243,066,880원으로, 최근 12개월 평균 345,000,000원의 약 70.5%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,066,880원 |
| 1. 임차인 정미옥 보증금 | 240,000,000원 | 158,853,120원 |
| 2. 가압류 · 주식회사신한은행 | 43,712,928원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 유에스제십사차유동화전문 유한회사 | 17,876,364원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 매각대금이 집행비용과 정미옥 보증금 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 정미옥의 미배당 보증금은 81,146,880원이며 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 신한은행 가압류 43,712,928원과 신청채권자 청구 17,876,364원은 배당 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 용도. 사건상 용도는 근린시설입니다. 한편 정미옥 임차권등기에는 건물전부를 대상으로 한 주거 임대차가 기재돼 있어 실제 이용관계는 현장과 관련 서류를 함께 확인해야 합니다.
- 단지. 삼정도나빌은 총 16세대, 사용승인일은 2015.02.17입니다.
- 토지. 대지 194.2㎡, 제2종일반주거지역, 평지·세로장방·소로각지이며 공시지가는 3,990,000원/㎡입니다.
- 지역 지정. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·도시지역· 제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 경매 통계. 삼정도나빌 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회이고, 현재 물건은 이미 2회 유찰됐습니다. 단지 경매 매각률은 25.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 확정 인수만 반영하면 161,920,000원이 아니라 최소 243,066,880원입니다.
- 정미옥 인수 구조 재확인. 보증금 240,000,000원, 전입·확정일자 2021.10.05., 현재 예상 미배당액 81,146,880원의 배당 및 인수 조건을 매각기일 직전 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 4명 확인. 박상문·박혜윤·하창언·노귀자의 전입일은 모두 2023.11.09. 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 임대차계약과 보증금 확인이 핵심입니다.
- 용도와 실제 이용 확인. 사건 용도는 근린시설인데 정미옥 임차권은 건물전부 주거로 등기돼 있습니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 비교 거래가 345,000,000원 1건뿐이므로 그 한 건만으로 환금가치를 확정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “1.62억 낙찰”이 곧 “1.62억 취득”은 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 253,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 161,920,000원까지 내려왔습니다. 하지만 정미옥의 보증금 240,000,000원이 낙찰가보다 크고, 배당에서 부족한 금액은 매수인이 인수합니다. 그래서 현재 회차의 확정 인수만 반영한 실질취득은 243,066,880원입니다. 3회·4회 유찰 시에도 정미옥 인수가 늘어 총액은 242,000,000원대에 머뭅니다.
주어진 최근 거래 345,000,000원과 비교하면 이 최소 실질취득액 자체는 낮습니다. 다만 박상문·박혜윤·하창언·노귀자 4명의 보증금이 모두 미상이고 전입일은 말소기준보다 빠릅니다. 결국 이 물건의 핵심은 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라 미상 임차관계를 확인해 최종 인수액의 상한을 확정하는 것입니다. 현재 단계에서는 가격은 할인돼 보이지만 권리비용의 끝이 확인되지 않은 물건으로 보는 편이 맞습니다.
