서울남부지방법원 2026타경3364. 양천구 신월동 52-13 제4층 제401호 오피스텔입니다. 현 소유자는 남기성이며, 2025.06.17. 매매를 원인으로 2025.06.24. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 317,000,000원입니다. 이 물건의 현재 말소기준은 2025.12.09. 주식회사 드림저축은행 가압류 239,292,414원입니다. 이후 2026.01.23. 같은 채권자의 강제경매개시결정이 등기됐고, 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 점유관계입니다. 김의영은 2025.05.26., 조성은은 2025.05.29. 전입했고 각각 배당요구도 했습니다. 하지만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 미배당 보증금 규모를 계산할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션에 표시된 인수 0원만 보고 실질취득가를 203,520,000원으로 고정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3364 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 52-13 제4층 제401호 · 서울특별시 양천구 남부순환로 323 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 전용 비교면적 29.77㎡ · 제4층 제401호 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하 1층 / 지상 10층 · 사용승인 2022-08-04 |
| 소유자 | 남기성 · 2025.06.17. 매매 · 거래가액 317,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 318,000,000원 / 203,520,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 청구액 | 243,081,849원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입 2명이 핵심
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김의영 | 2025.05.26 | 2026.03.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 조성은 | 2025.05.29 | 2026.02.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 실제 임차인은 2명입니다. 두 임차인의 임차 부분도 미상입니다.
또 하나 확인할 등기는 2025.06.24.의 민간임대주택등기입니다. 등기 내용에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재돼 있습니다. 이 등기는 말소기준권리보다 먼저 기재돼 있으므로 입찰 전 해당 등기의 매각 후 처리와 임대의무 관련 내용을 원문 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 가격 할인은 크지만, 실질취득가는 아직 미정
통칭 ‘혜성오피스텔’은 10세대, 사용승인일 2022-08-04입니다. 비교 대상 면적은 29.77㎡이며 최근 12개월 실거래 평균은 299,000,000원, 최신 거래도 2026.06. 299,000,000원입니다. 현재 최저가 203,520,000원은 최근 12개월 평균의 68.1%로 수치상 큰 할인입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 27.81㎡ | 7 | 299,000,000원 |
| 2025.07 | 27.81㎡ | 5 | 299,000,000원 |
| 2025.06 | 27.81㎡ | 8 | 302,000,000원 |
| 2025.06 | 29.77㎡ | 4 | 317,000,000원 |
| 2025.06 | 29.77㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2025.03 | 27.81㎡ | 4 | 306,000,000원 |
| 2025.03 | 27.81㎡ | 4 | 306,000,000원 |
| 2024.11 | 27.81㎡ | 8 | 319,000,000원 |
| 2024.09 | 27.81㎡ | 10 | 319,000,000원 |
| 2023.09 | 29.77㎡ | 10 | 360,000,000원 |
| 2022.12 | 29.77㎡ | 8 | 375,000,000원 |
| 2022.12 | 29.77㎡ | 5 | 370,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 299,000,000원 |
전체 12건 평균은 324,333,333원이지만 과거 360,000,000원·375,000,000원·370,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 가격 추세도 -9.2%로 하락 방향입니다. 따라서 감정가 318,000,000원을 기준으로 싸다고 판단할 수는 없고, 현재 최저가의 할인폭은 인정하되 임차보증금을 포함한 실질취득가가 299,000,000원 아래인지 확인한 뒤 가격 메리트를 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,649,280원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 드림저축은행 | 239,292,414원 | 199,870,720원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주식회사드림저축은행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가압류 청구금액 239,292,414원 중 199,870,720원이 배당돼 39,421,694원이 미배당으로 남는 계산입니다. 집행비용은 3,649,280원입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 보증금 미상 임차인의 실제 배당·인수는 반영되지 않아 매수인 실질 인수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광영여자고등학교 동측 인근으로 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다. 남서측으로 약 38m 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차시설 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역이며 공시지가는 4,535,000원/㎡입니다. 지목은 대, 토지면적은 498.9㎡입니다.
- 제한. 제3종 구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
- 환금성 지표. 10세대 오피스텔이고 경매물건 평균 유찰 횟수 2.7회, 낙찰률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김의영 보증금 확인. 2025.05.26. 전입, 2026.03.30. 배당요구. 보증금·확정일자·점유 범위를 확인해 미배당 인수액을 계산해야 합니다.
- 조성은 보증금 확인. 2025.05.29. 전입, 2026.02.13. 배당요구. 보증금·확정일자·점유 범위를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가 203,520,000원에 실제 승계되는 임차보증금을 더해 최근 12개월 평균 299,000,000원 및 최신 거래 299,000,000원과 비교해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2025.06.24. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 임대의무 관련 내용을 원문에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -9.2%이므로 과거 전체 평균 324,333,333원보다 최근 거래 299,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 보는 것이 안전합니다.
- 배당표 보정. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제와 보증금 미상 임차인의 실제 배당을 반영하지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 환금성 점검. 평균 2.7회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 경매 지표를 감안해 재매각 가능성과 매수층을 보수적으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 실질취득가는 아직 모른다”
이 물건의 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 318,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 203,520,000원, 최근 12개월 실거래 평균 299,000,000원의 68.1%까지 내려왔습니다. 그러나 경매의 핵심은 낙찰가가 아니라 최종적으로 얼마를 떠안느냐입니다.
김의영과 조성은은 모두 2025.12.09. 말소기준 가압류보다 먼저 전입했고, 두 사람의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계의 정확한 결론은 “대항력 가능·미상, 실제 인수액 미확정”입니다. 임차보증금 확인 뒤 실질취득가가 최근 시세 299,000,000원보다 충분히 낮은지 다시 계산해야 합니다. 여기에 최근 가격 추세 -9.2%와 평균 유찰 2.7회·낙찰률 0.0%까지 고려하면, 가격 할인은 분명하지만 권리 확인 없이는 들어갈 수 없는 C급 물건으로 보는 것이 적절합니다.
