서울남부지방법원 2026타경3364. 서울 양천구 신월동, 통칭 ‘혜성오피스텔’ 제8층 제804호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 건물은 2022년 8월 4일 사용승인된 지하 1층·지상 10층 철근콘크리트 구조입니다. 현재 소유자 남기성은 2025년 6월 17일 매매를 원인으로 302,000,000원에 취득했고, 등기는 2025년 6월 24일 접수됐습니다.
등기상 과거 수협은행 근저당권 4,788,000,000원이 있었지만 2023년 3월 27일 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025년 12월 9일 드림저축은행의 가압류 239,292,414원이고, 2026년 1월 23일 이 가압류가 본압류로 이행되며 강제경매가 개시됐습니다. 문제는 그보다 앞선 2025년 5월에 전입한 두 점유자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3364 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 52-13 제8층 제804호 · 도로명 서울특별시 양천구 남부순환로 323 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 27.81㎡ · 제8층 제804호 |
| 통칭 / 규모 | 혜성오피스텔 · 총 10세대 · 사용승인 2022.08.04 |
| 소유자 | 남기성 (2025.06.17 매매 · 거래가액 302,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 193,920,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 경매 청구액 | 243,081,849원 |
| 말소기준권리 | 2025.12.09 드림저축은행 가압류 · 청구금액 239,292,414원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 점유자 2명
등기상 현존하는 기준권리는 2025년 12월 9일 가압류입니다. 김의영은 2025년 5월 26일, 조성은은 2025년 5월 29일 전입해 두 사람 모두 기준권리보다 약 6개월 이상 앞섭니다. 다만 두 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 전입일 하나만으로 완전한 대항력을 확정할 수는 없습니다. 따라서 대항력 가능·미상, 인수금액도 미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김의영 | 미상 | 2025.05.26 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수 미상 |
| 조성은 | 미상 / 주거 | 2025.05.29 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수 미상 |
실제 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 배당요구 사실은 있으나, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 인수액을 계산할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 실질취득가는 아직 모른다
혜성오피스텔 동일 면적 27.81㎡의 최근 12개월 평균은 299,000,000원이고, 최신 거래 역시 2026년 6월 299,000,000원입니다. 현재 최저가 193,920,000원은 최근 12개월 평균의 64.9%입니다. 표면적인 경매가격만 놓고 보면 105,080,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 27.81㎡ | 7 | 299,000,000원 |
| 2025.07 | 27.81㎡ | 5 | 299,000,000원 |
| 2025.06 | 27.81㎡ | 8 | 302,000,000원 |
| 2025.06 | 29.77㎡ | 4 | 317,000,000원 |
| 2025.06 | 29.77㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2025.03 | 27.81㎡ | 4 | 306,000,000원 |
| 2025.03 | 27.81㎡ | 4 | 306,000,000원 |
| 2024.11 | 27.81㎡ | 8 | 319,000,000원 |
| 2024.09 | 27.81㎡ | 10 | 319,000,000원 |
다만 전체 12건 평균 324,333,333원에는 2022~2023년의 360,000,000원~375,000,000원대 거래가 섞여 있어 현재 가격판단 기준으로는 높게 보일 수 있습니다. 실제로 최근 12개월 평균은 299,000,000원이며, 최근 거래가 과거보다 9.2% 하락한 흐름입니다. 이 사건에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 299,000,000원을 우선 기준으로 보는 편이 합리적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 193,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,514,880원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 드림저축은행 | 239,292,414원 | 190,405,120원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주식회사드림저축은행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확인된 가압류 채권 기준 미배당은 48,887,294원입니다. 다만 이 표는 임차인 보증금이 확인되지 않은 상태의 계산이므로, 임차인의 실제 배당순위·배당액·매수인 승계액을 확정하는 표가 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 위험은 그대로
| 회차 | 최저가 | 확인채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 193,920,000원 | 190,405,120원 | 48,887,294원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 155,136,000원 | 152,164,096원 | 87,128,318원 |
| 4회 유찰 시 (41%) | 124,108,800원 | 121,571,277원 | 117,721,137원 |
이 오피스텔의 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.7회이고, 현재 사건도 이미 2회 유찰됐습니다. 추가 유찰 시 최저가 자체는 155,136,000원, 124,108,800원으로 낮아지지만, 선순위 임차인의 보증금이 실제로 승계되는 구조라면 낙찰가 하락만큼 총 취득비용이 동일하게 낮아진다고 볼 수 없습니다. 따라서 추가 유찰만 기다리는 전략보다 먼저 보증금과 대항요건을 확정하는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 토지는 업무시설(오피스텔·다세대주택·제2종근린생활시설 사무소) 부지로 이용되고 있습니다.
- 입지. 광영여자고등학교 동측 인근이며, 아파트단지·오피스텔·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 도로·토지. 남서측 약 38m 내외 포장도로와 접하고, 토지는 평탄한 세장형입니다. 공시지가는 4,535,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·수평표면구역·제3종 구역·대공방어협조구역·상대보호구역 등이 걸려 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차시설을 갖추고 있습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 오피스텔이며, 최근 거래가격이 과거 거래 대비 9.2% 낮아진 하락 추세입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금부터 확인. 김의영·조성은 두 사람의 보증금을 확인하지 않고는 실질취득가 상한을 계산할 수 없습니다.
- 대항요건 원본 대조. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 인도·점유관계와 확정일자 등 권리요건을 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당요구 결과 확인. 두 사람 모두 배당요구 사실이 있으므로 실제 배당순위·배당액과 미배당 잔액을 확인해야 매수인 승계 범위를 판단할 수 있습니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 12건 평균 324,333,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 299,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -9.2%입니다.
- 소규모 오피스텔 환금성. 총 10세대이고 최근 12개월 동일 면적 거래가 2건이므로, 낙찰 후 매도 시 거래속도와 가격 탄력성을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2025년 6월 24일 민간임대주택등기가 존재하므로 경매 후 효력과 말소·승계 여부를 입찰 전 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 직접 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “64.9% 할인”보다 먼저 볼 것은 보증금이다
현재 최저가 193,920,000원은 최신 실거래 299,000,000원의 64.9%라 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 게다가 과거 수협은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 등기부만 보면 단순합니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 두 임차인입니다. 김의영과 조성은 모두 말소기준일보다 먼저 전입했고, 두 사람의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 인수액도 미상입니다. 최근 시장 자체도 과거 대비 9.2% 하락했고, 10세대 소규모 오피스텔이라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 최저가는 매력적으로 낮지만, 총 취득원가를 모르는 상태에서는 저가매수라고 결론낼 수 없습니다. 이 물건은 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 먼저 ‘임차보증금이 얼마이고 얼마가 남느냐’를 확인해야 하는 사건입니다.
