1,561,563,000원
광주지방법원 2025타경6453. 전라남도 나주시 중앙동 3 소재 대지 + 토지 사건입니다. 감정평가상 건물은 사무실및의원 및 제1종근린생활시설로 이용 중이고, 매각물건명세서에는 일괄매각(제시외 건물 포함)으로 기재되어 있습니다. 제시외 건물은 목록2의 일반건축물대장상 증축으로 등재되어 있습니다.
권리관계의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 현존 말소기준권리는 2017.09.25. 주식회사국민은행 근저당권 420,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 국민은행 근저당 240,000,000원·360,000,000원과 케이비국민카드 가압류 45,501,058원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 둘째, 김원민은 말소기준권리보다 훨씬 앞선 2001.04.22. 전입으로 대항력이 있고, 배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6453 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 중앙동 3 · 전라남도 나주시 동점문길 5 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 사무실및의원 · 제1종근린생활시설 |
| 토지 | 673.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 나성식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,788,503,260원 / 1,561,563,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 청구액 | 1,169,765,717원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 포함 · 제시외 건물은 목록2 일반건축물대장상 증축으로 등재 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차보증금은 남는다
등기부상 과거의 1999년 광주은행 근저당과 2008년 국민은행 근저당은 이미 말소되어 있고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2017.09.25. 국민은행 근저당입니다. 이후의 국민은행 근저당 2건과 케이비국민카드 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김원민 | 2층전부 | 2001.04.22 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 20,000,000원 인수 |
| 사단법인 한국석면안전협회 | 4층전부 · 사무실 | 2025.04.09 | 10,000,000원 | 660,000원 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
사단법인 한국석면안전협회는 2025.04.09. 전입으로 말소기준권리인 2017.09.25.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액으로 잡힌 금액은 김원민 보증금 20,000,000원입니다.
③ 가격 구조 — 56% 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
감정가는 2,788,503,260원, 현재 최저매각가는 1,561,563,000원으로 감정가의 56%입니다. 다만 매수인이 김원민 보증금 20,000,000원을 별도로 떠안으므로 현재 회차의 실질취득은 1,581,563,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 1,561,563,000원 | 20,000,000원 | 1,581,563,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 1,093,094,100원 | 20,000,000원 | 1,113,094,100원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 765,165,870원 | 20,000,000원 | 785,165,870원 | 310,386,847원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,561,563,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,015,630원 |
| 인수 · 김원민 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사국민은행 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 주식회사국민은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 45,501,058원 | 45,501,058원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 478,046,312원 |
현재 회차에서는 배당채권 1,065,501,058원이 전액 배당되고 채권 미배당은 0원입니다. 김원민 보증금 20,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 나주버스터미널 북서측 인근이며, 주변은 점포·상가·단독주택 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 사무실및의원, 제1종근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 건물이며 사용(증축)승인일은 1989.11.17(2017.05.19), 다른 건물의 사용승인일은 2018.04.16입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 있고, 제1종근린생활시설 건물에는 화재탐지 및 경보설비가 있습니다.
- 토지. 673.0㎡, 공시지가 1,145,000원/㎡, 준주거지역, 지목 대, 상업용, 평지, 세로장방, 소로한면입니다.
- 지역·지구. 개발촉진지구·배수구역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·역사문화환경보존지역·도시지역·준주거지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 반영. 낙찰가에 김원민 보증금 20,000,000원을 더한 실질취득 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
- 김원민 점유 확인. 2층 전부 점유, 2001.04.22. 전입, 보증금 20,000,000원·차임 1,300,000원 조건을 원본 서류와 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 4층 점유 확인. 사단법인 한국석면안전협회가 4층 전부를 사무실로 사용하고 있으며 보증금 10,000,000원·차임 660,000원입니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되고 목록2 일반건축물대장상 증축으로 등재되어 있으므로 매각 대상과 현황을 대조해야 합니다.
- 회차별 배당. 현재와 3회 유찰 시 채권 미배당은 0원이지만 4회 유찰 시 310,386,847원의 미배당이 발생하는 구조입니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 56%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 현재 실질취득 1,581,563,000원을 기준으로 별도 가격 검증이 필요합니다.
맺으며 — “56% 낙찰가”보다 “20,000,000원 인수”를 먼저 본다
이 사건은 2회 유찰되어 최저매각가가 감정가의 56%인 1,561,563,000원까지 내려왔습니다. 후순위 근저당과 가압류는 소멸한다는 점은 명확하지만, 선순위 임차인 김원민의 보증금 20,000,000원은 그대로 남습니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 1,581,563,000원입니다.
권리구조 자체는 선순위 임차보증금의 인수액이 숫자로 특정되어 있어 핵심 위험을 계산할 수 있지만, 대지 + 토지와 사무실·의원·제1종근린생활시설이 결합된 물건이고 이미 2회 유찰된 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 높은 점수를 줄 수는 없습니다. 후순위 권리는 소멸, 선순위 임차보증금 20,000,000원은 인수. 이 두 문장을 자금계획의 출발점으로 삼아야 합니다.
