광주지방법원 2025타경8091. 전라남도 나주시 노안면 용산리 669-5 소재 물건으로, 감정평가상 위험물저장 및 처리시설로 이용 중입니다. 토지면적은 4,223㎡, 지목은 주유소용지이고, 토지이용상황은 상업기타입니다. 건물은 일반철골구조 강판지붕 2층이고 벽체는 무벽체, 바닥은 시멘트 등 마감으로 조사됐습니다.
권리관계의 출발점은 2024년 5월 17일 설정된 나주농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,656,000,000원이고 채무자는 유한회사승하입니다. 이 근저당이 말소기준이므로, 그 뒤에 설정된 최창근 근저당권과 다수 가압류, 신용보증기금의 근저당권 가처분, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류까지 매각으로 소멸합니다. 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경8091 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 노안면 용산리 669-5 · 전라남도 나주시 노안면 노안삼도로 322 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 위험물저장 및 처리시설 |
| 토지 | 4,223㎡ · 주유소용지 · 상업기타 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 | 일반철골구조 강판지붕 2층 · 무벽체 · 시멘트 등 마감 |
| 소유자 | 아이에스오일주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,824,846,800원 / 1,277,393,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,291,611,107원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않고, 매수인 인수액도 0원입니다. 과거 신한은행·북동신용협동조합·중소기업은행·나성수 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 을구 10번 나주농업협동조합 근저당권입니다.
| 구분 | 권리자 | 채권액 | 결론 |
|---|---|---|---|
| 말소기준 근저당 | 나주농업협동조합 | 1,656,000,000원 | 매각으로 소멸 |
| 후순위 근저당 | 최창근 | 1,300,000,000원 | 매각으로 소멸 |
| 가압류 | 유한회사 팔복주유소 | 501,250,465원 | 매각으로 소멸 |
| 가압류 | 신용보증기금 | 1,146,000,000원 | 매각으로 소멸 |
| 근저당권 가처분 | 신용보증기금 | - | 매각으로 소멸 |
| 압류 | 국민건강보험공단 | - | 매각으로 소멸 |
② 물건 자체의 핵심 — 권리보다 현물 확인이 중요
매각물건명세서에는 유류저장설비를 포함한 일괄매각이라고 기재돼 있습니다. 반면 목록 2·5 지상에 있는 이동이 용이한 주유소부스 3동은 매각에서 제외됩니다. 목록 2·4·5는 옥외탱크시설로 허가받아 일단지의 공업용 건부지로 이용 중입니다.
- 접도구역. 목록 2 토지 일부가 접도구역에 저촉되나 그 면적은 극히 미미하다고 기재돼 있습니다.
- 멸실 건물. 목록 2 지상에 전라남도 소유 건물이 등기사항증명서상 존재하는 것으로 돼 있으나 현황은 멸실입니다.
- 건축물대장. 목록 3 건물은 일반건축물대장에 미등재돼 있습니다.
- 토지이용. 계획관리지역과 성장관리계획구역에 속하고, 일부 토지는 접도구역·가축사육제한구역 등에 저촉됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,277,393,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,173,930원 |
| 2. 근저당 · 나주농업협동조합 | 1,656,000,000원 | 1,262,219,070원 |
| 3. 근저당 · 최창근 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 유한회사 팔복주유소 | 501,250,465원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 권숙현 | 96,720,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 문태정 | 385,260,000원 | 0원 |
| 22. 가압류 · 신용보증기금 | 1,146,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 7,410,277,575원, 예상 배당액은 1,262,219,070원, 미배당액은 6,148,058,505원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 건 매각가, 커지는 건 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 1,277,393,000원 | 1,262,219,070원 | 6,148,058,505원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 894,175,100원 | 882,833,349원 | 6,527,444,226원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 625,922,570원 | 617,263,344원 | 6,793,014,231원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자의 청구금액 1,291,611,107원에 대해 배당 예상액은 1,262,219,070원으로 전액 충족되지 않습니다. 2회·3회 유찰 시에는 예상 배당액이 각각 882,833,349원, 617,263,344원으로 줄어듭니다. 다만 모든 시나리오에서 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 나주시 노안면 금안리 소재 금안보건진료소 남동측 인근으로, 농경지·단독주택·소규모 상가·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역에 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지 특성. 공시지가 102,800원/㎡, 평지·부정형·소로한면 조건입니다.
- 시설 용도. 위험물저장 및 처리시설로 이용 중이며 일반 주거·상가와 달리 시설·허가·설비 상태 확인 비중이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 포함·제외 범위. 유류저장설비는 일괄매각에 포함되지만 이동이 용이한 주유소부스 3동은 매각에서 제외됩니다.
- 옥외탱크시설. 목록 2·4·5가 옥외탱크시설로 허가받아 일단지로 이용되는 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 미등재 건물. 목록 3 건물이 일반건축물대장에 미등재된 점을 확인해야 합니다.
- 멸실 표시. 목록 2 지상 전라남도 소유 건물은 등기사항증명서에 존재하나 현황상 멸실된 것으로 기재돼 있습니다.
- 접도구역. 목록 2 토지 일부 접도구역 저촉 여부와 실제 이용 영향을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 이후 권리의 소멸 여부와 배당관계를 등기부·매각물건명세서 원본으로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순한 물건으로 보면 안 된다
등기 권리만 보면 결론은 명확합니다. 2024.05.17. 나주농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·가처분·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 난도는 등기부가 아니라 매각대상과 시설의 실체에 있습니다. 위험물저장 및 처리시설, 유류저장설비 일괄매각, 주유소부스 3동 제외, 옥외탱크시설, 일부 접도구역, 미등재 건물, 멸실 건물 표시가 한 사건에 함께 존재합니다. 따라서 권리는 비교적 정리되지만, 현물·공부·허가·포함범위 확인은 반드시 필요한 물건으로 보는 편이 맞습니다.
