대전지방법원 2025타경503383. 세종특별자치시 아름동 1333 세종조이1 제1동 1층 104호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 이장복이고, 말소기준권리는 2016.05.12 접수된 주식회사국민은행 근저당권 456,000,000원입니다. 현재 경매개시결정은 2025.09.16 더블유케이2312유동화전문 유한회사에 의해 등기됐고, 이 권리는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 단순히 “인수 0원”이 아닙니다. 감정평가 이용상태는 104호와 105호를 일체의 음식점으로 이용 중인 것으로 조사됐고, 매각물건명세서에도 두 호실의 내부 벽체를 터 음식점으로 사용하고 있다고 기재돼 있습니다. 본 사건 주소는 104호로 기재돼 있으므로, 입찰 전에는 매각목록상의 경계와 현황 사용관계를 반드시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503383 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 아름동 1333 세종조이1 1동 1층 104호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 현황 104호와 105호 내부 벽체를 터 음식점으로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 6층 · 사용승인 2016.03.25 |
| 소유자 | 이장복 |
| 감정가 / 최저가 | 561,000,000원 / 134,696,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 더블유케이2312유동화전문 유한회사 / 670,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 국민은행 근저당
말소기준은 2016.05.12 주식회사국민은행 근저당권입니다. 2023.11.16 국민은행이 한 차례 임의경매를 신청했으나 2025.07.04 취하됐고, 해당 경매개시결정 등기는 2025.07.08 말소됐습니다. 이후 2025.09.16 더블유케이2312유동화전문 유한회사 명의의 현재 임의경매개시결정이 접수됐습니다. 현재 경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준 이후, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안자영 | 104호, 105호 | 2019.01.17 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 안자영의 전입일은 2019.01.17로, 말소기준권리인 2016.05.12 국민은행 근저당보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수금액은 0원입니다.
③ 가격·유찰 흐름 — 24%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 561,000,000원, 현재 최저매각가는 134,696,000원으로 4회 유찰된 회차입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 94,287,200원, 6회 유찰 시 66,001,039원입니다.
그러나 이 사건은 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 현재 회차의 할인폭만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”라고 평가할 수 없습니다. 오히려 근린시설이라는 용도와 4회 유찰 이력, 현재 104호·105호 일체 음식점 사용상태까지 함께 놓고 환금성과 재임대 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,696,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,685,744원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 456,000,000원 | 132,010,256원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 134,696,000원 가정 시 국민은행 근저당 채권최고액 456,000,000원 중 132,010,256원이 배당되고, 미배당은 323,989,744원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아름동행정복지센터 남서측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·공공시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 104호와 105호를 일단의 음식점인 ‘오늘은 불닭&닭발’로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 2층·지상 6층 건물이며, 사용승인일은 2016.03.25입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 스프링쿨러, 천장에어컨, 지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 중로2류에 접합니다. 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 각 폭 15m 내외의 포장도로를 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가에서 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 104호와 105호 경계 확인. 본 사건 주소는 104호지만 현황은 두 호실의 내부 벽체를 터 일체 음식점으로 사용 중입니다. 매각목록·도면·현장을 대조하세요.
- 임차인 보증금 확인. 안자영은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당과 명도 협의를 위해 원본 매각물건명세서를 재확인하세요.
- 최우선변제 여부 확인. 배당 시뮬레이션에 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- ‘감정가 대비 할인’만 보지 않기. 실거래 비교값이 없어 134,696,000원이 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 없습니다.
- 근린시설 환금성 확인. 현재 음식점 영업상태, 공실 가능성, 임대수요와 상권을 별도로 조사해 응찰가를 정해야 합니다.
- 명도 계획. 실제 임차인이 점유 중이므로 낙찰 후 인도명령과 협의 과정, 내부 연결 부분 처리 가능성을 고려하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각목록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제다
이 사건은 권리구조만 놓고 보면 말소기준이 분명합니다. 국민은행 근저당이 2016.05.12 설정됐고, 안자영의 전입은 2019.01.17이어서 대항력은 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
반면 가격과 현황은 간단하지 않습니다. 감정가 561,000,000원에서 4회 유찰돼 134,696,000원까지 내려왔지만 실거래 비교값이 없어 “감정가의 24%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 더구나 근린시설이고, 104호와 105호의 벽체를 터 하나의 음식점으로 사용하고 있어 매각대상 경계·명도·향후 임대와 환금성을 함께 확인해야 합니다. 권리 인수는 낮지만, 가격 검증과 현황 확인은 반드시 필요한 물건입니다.
