대전지방법원 2025타경503383. 세종 아름동 세종조이1 1동 1층 105호 근린시설입니다. 감정가 526,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 126,292,000원, 감정가의 24% 수준입니다. 등기부의 핵심은 2016.05.12 설정된 국민은행 근저당 348,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 현재 경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 시나리오에서도 낙찰자가 별도로 승계하는 금액은 0원입니다.
하지만 권리만 보고 단순한 물건으로 판단하기는 어렵습니다. 현황조사와 감정요항표상 104호와 105호의 내부 벽체를 터서 하나의 음식점으로 사용하고 있고, 안자영이 두 호실 모두를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 안자영의 전입일은 2019.01.17로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않은 상태입니다. 실제 낙찰 후 사용·명도에서는 105호만의 독립된 경계와 출입 형태를 현장에서 확인하는 절차가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503383 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 아름동 1333 세종조이1 제1동 제1층 제105호 |
| 도로명 | 세종특별자치시 아름서1길 23 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 현황 104호·105호를 일단의 음식점으로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층·지상 6층 · 사용승인일 2016.03.25 |
| 소유자 | 이장복 · 2015.08.01 매매 · 2016.05.12 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 526,000,000원 / 126,292,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 더블유케이2312유동화전문 유한회사 / 670,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 국민은행 근저당
말소기준은 2016.05.12 국민은행 근저당권 348,000,000원입니다. 2023.11.16 국민은행이 신청한 기존 임의경매개시결정은 2025.07.04 취하되어 2025.07.08 등기가 말소됐고, 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.09.16 더블유케이2312유동화전문 유한회사 명의로 등기됐습니다. 현재 경매개시결정은 말소기준 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 보증금과 현황 확인이 핵심
| 임차인 | 점유 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안자영 | 104호, 105호 | 주거 | 2019.01.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 임차인 문제는 없습니다. 안자영의 전입일 2019.01.17은 말소기준일 2016.05.12보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,292,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,568,088원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 348,000,000원 | 123,723,912원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 126,292,000원을 가정하면 집행비용 2,568,088원 이후 국민은행 근저당에 123,723,912원이 배당되고, 근저당 미배당은 224,276,088원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황. 104호·105호를 일단의 음식점 ‘오늘은 불닭&닭발’로 이용 중이며, 전면 강화유리, 내부 인테리어, 타일 마감 등이 확인됩니다.
- 입지. 아름동행정복지센터 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·공공시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있으며, 동측·남측으로 폭 15m 내외 포장도로를 이용합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며, 토지면적 1,260.0㎡, 공시지가 3,748,000원/㎡, 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 가축사육제한구역·상대보호구역이 확인됩니다.
- 건물. 사용승인일은 2016.03.25이며 공용 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 스프링쿨러, 천장에어컨, 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 경매 흐름. 현재 4회 유찰 상태입니다. 근린시설의 개별 점포 특성과 104호·105호 결합 사용 현황을 함께 고려해 응찰 수요를 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 안자영의 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 임대차 관련 원본에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
- 104호·105호 경계 확인. 두 호실의 내부 벽체를 터서 하나의 음식점으로 사용 중입니다. 105호의 독립된 경계, 출입 동선과 실제 점유범위를 현장에서 확인하세요.
- 현재 점유 상태 확인. 안자영은 104호·105호를 함께 점유하는 것으로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 과정은 별도 확인이 필요합니다.
- 신청채권 관계 확인. 현재 경매개시결정 채권자는 더블유케이2312유동화전문 유한회사이고 청구액은 670,000,000원, 말소기준 근저당권자는 국민은행이고 채권최고액은 348,000,000원입니다. 경매기록 원본에서 신청근거와 채권관계를 대조하세요.
- 기존 경매 취하 이력 확인. 2023.11.16 국민은행 임의경매개시결정은 2025.07.04 취하되고 2025.07.08 말소됐으며, 현재 사건은 2025.09.16 개시됐습니다.
- 가격 판단. 4회 유찰로 감정가 24%까지 내려왔다는 사실과 시세보다 저렴하다는 판단은 별개입니다. 입찰가격은 근린시설의 실제 거래·임대 수준과 104호·105호 사용관계를 별도로 확인한 뒤 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 104·105호 결합 사용을 먼저 보라
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2016.05.12 국민은행 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 임차인 안자영도 2019.01.17 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
다만 실전에서는 다른 문제가 남습니다. 보증금이 미상이고, 무엇보다 104호와 105호가 내부 벽체를 터서 하나의 음식점으로 사용 중입니다. 감정가 526,000,000원에서 4회 유찰돼 126,292,000원까지 내려왔지만, 유찰 횟수와 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 권리상 인수는 0원, 실무상 핵심은 임차관계와 두 호실의 결합 사용 상태. 이 두 부분을 확인한 뒤에야 현재 가격의 의미를 판단할 수 있는 근린시설입니다.
