광주지방법원 2025타경34052. 전남 나주시 다시면 월태리 417-1 일원의 토지와 창고·사무실 이용 건물입니다. 감정가는 739,999,600원, 현재 최저가는 414,400,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.11.19. 설정된 나주이화신용협동조합 근저당권 592,800,000원입니다. 그 뒤의 나주시 압류, 중소벤처기업진흥공단 가압류, 국 압류, 국민건강보험공단 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 말소기준보다 앞선 전입일을 가진 사람이 여러 명인데 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 단순히 “인수 0원”으로 결론내리면 안 됩니다. 실제 임대차 여부와 보증금이 확인되기 전까지는 매수인 부담 가능액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34052 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 다시면 월태리 417-1 · 전라남도 나주시 다시면 다시로 215-36 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 창고, 사무실 · 창고 |
| 토지 | 창고용지 · 2,990㎡ · 생산녹지지역 · 공시지가 58,800원/㎡ |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사케이 |
| 감정가 / 최저가 | 739,999,600원 / 414,400,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 말소기준권리 | 2021.11.19. 나주이화신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 592,800,000원 |
| 청구액 | 515,361,876원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
과거 나주시 압류 가운데 2019.12.12. 압류는 2020.03.27. 해제됐고, 2021.06.17. 압류도 2021.10.12. 해제됐습니다. 과거 신한은행·광주은행·하나은행 근저당 역시 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 분석의 기준은 2021.11.19. 나주이화신용협동조합 근저당입니다.
② 임차·점유 조사 — 선순위 5건이 핵심
| 성명 / 법인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정기봉 | 2015.07.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 퍼펙트월코리아 | 2018.02.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 농업회사법인 주식회사 케이 | 2018.02.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박재철 | 2020.04.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 하루한옥 주식회사 | 2021.03.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정현수 | 2021.11.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정항연 | 2024.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최희정 | 2025.03.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 혜전 나주점 | 2025.08.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사된 점유·임차 관계는 총 9건이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 정기봉, 주식회사 퍼펙트월코리아, 농업회사법인 주식회사 케이, 박재철, 하루한옥 주식회사는 전입일이 말소기준일보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 有로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단합니다.
특히 농업회사법인 주식회사 케이는 등기상 현재 소유자인 농업회사법인주식회사케이와 같은 법인명으로 조사돼 임대차의 실제 성격을 별도로 대조할 필요가 있습니다. 최희정은 2025.12.26. 배당요구를 했지만 전입일은 말소기준권리보다 뒤입니다.
③ 매각 조건 — 유치권 75,000,000원 별도 경계
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각합니다.
- 수목 포함. 목록1 지상에 식재된 소나무 등 수목도 매각에 포함됩니다.
- 접도구역. 목록1 일부가 접도구역에 저촉됩니다.
- 현황 이용. 목록2는 공부상 창고이나 현황은 창고·사무실로 이용 중입니다.
- 유치권 신고. 2026.04.02. 공동수급인 주식회사 태영종합건설 및 정영근이 사무실 및 화장실 개보수 공사대금 미수금 75,000,000원에 대해 유치권을 신고했으며, 성립 여부는 불분명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 414,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,544,000원 |
| 2. 근저당 · 나주이화신용협동조합 | 592,800,000원 | 407,856,000원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 71,157,768원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액 663,957,768원 중 407,856,000원이 배당되고, 미배당은 256,101,768원입니다. 이 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제 및 보증금 미상인 선순위 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다시초등학교 북동측 인근이며 주변은 단독주택, 상가, 학교 등이 소재하는 면소재지 내 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 일련번호 2는 창고·사무실, 일련번호 3은 창고로 이용 중입니다.
- 토지. 면적 2,990㎡, 지목 창고용지, 평지·부정형·소로각지이며 생산녹지지역입니다.
- 규제. 농업진흥구역, 접도구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시지역 등 토지이용 규제가 확인됩니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물이며 위생·급배수·전기설비 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유 5건 확인. 정기봉, 주식회사 퍼펙트월코리아, 농업회사법인 주식회사 케이, 박재철, 하루한옥 주식회사의 실제 임대차계약·보증금·점유 부분을 확인해야 합니다.
- 보증금 확인 전 상한가 산정 금지. 선순위 점유자의 보증금이 밝혀지지 않은 상태에서는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 유치권 현장 확인. 주식회사 태영종합건설 및 정영근의 75,000,000원 유치권 신고에 대해 공사계약, 공사대금, 점유 상태와 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 여부를 확인해 실제 배당순위를 재검토해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 생산녹지지역·농업진흥구역·접도구역 등 이용 제한을 입찰 목적과 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 지상 수목이 포함되므로 현황과 매각대상 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인보다 선순위 점유가 먼저”
이 사건은 감정가 739,999,600원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 414,400,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최저가가 낮아졌다는 사실과 안전하게 싸게 산다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하고 배당표상 인수액은 0원이지만, 말소기준 이전 전입 5건의 보증금·확정일자가 미상이라 실질 인수 가능액을 확정할 수 없습니다. 여기에 75,000,000원 유치권 신고와 세금 우선순위, 생산녹지·농업진흥구역·접도구역 등의 토지 조건까지 겹칩니다. 가격보다 권리·점유 확인이 먼저인 물건이며, 확인 전에는 감정가 56%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
