대구지방법원 2025타경8777. 대상은 대구광역시 동구 각산동 1077-1 제1동 1층 102호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 소매점(부동산중개업소)입니다. 등기상 소유자는 이순이이며 2014년 9월 12일 거래가액 410,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 대구은행 근저당 344,400,000원이 말소기준권리입니다.
이후 대구신용보증재단 가압류 35,729,191원과 2025년 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤입니다. 현재 최저가는 137,200,000원으로 감정가 400,000,000원의 34.3% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 실거래 비교 기준을 두지 않고, 유찰 폭·권리관계·배당 부족액·현장 식별 위험을 중심으로 판단하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8777 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 각산동 1077-1 1동 1층102호 · 도로명 대구광역시 동구 과학로 2 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 / 소매점(부동산중개업소) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 중 1층 102호 |
| 소유자 | 이순이 · 2014.09.12 소유권이전 · 거래가액 410,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 137,200,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 496,720,757원 |
| 경매 채권자 | 주식회사아이엠뱅크(변경전상호 주식회사대구은행) |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 등기 발급일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2014.09.12 설정된 대구은행 근저당권 344,400,000원입니다. 2025년 대구신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다. 과거 국민건강보험공단 압류 3건은 각각 해제로 이미 말소됐고, 주식회사지에스리테일의 전세권 20,000,000원도 2017년 해지로 말소됐습니다.
② 임차·점유 확인 — 102호와 108호가 다르다
| 성명 | 조사 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원정희 | 1층 108호 | 2016.02.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
현황조사에는 원정희가 기재돼 있지만 점유 부분이 1층 108호입니다. 경매 대상은 1층 102호이므로 같은 호수가 아닙니다. 원정희의 전입일 2016.02.19는 말소기준 2014.09.12보다 뒤라 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
③ 현재 회차 예상배당 (매각가 137,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,720,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 344,400,000원 | 134,479,200원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 35,729,191원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확인된 채권 합계 380,129,191원 가운데 현재 최저가 가정에서 채권자에게 배당되는 금액은 134,479,200원이고, 미배당 245,649,991원이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며, 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 부족은 별개
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 137,200,000원 | 34.3% | 134,479,200원 | 245,649,991원 | 0원 |
| 4회 유찰 | 96,040,000원 | 24.01% | 93,911,280원 | 286,217,911원 | 0원 |
| 5회 유찰 | 67,228,000원 | 16.81% | 65,617,896원 | 314,511,295원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 각산비나리공원 동측에 위치하며 부근은 간선도로변 상가, 근린공원, 후면 단독·다세대주택과 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대구혁신도시 내 간선도로에 위치하고 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 왕복 7차선 간선대로, 동측 폭 10미터 도로, 서측 폭 15미터 도로와 접합니다.
- 이용상태. 대상 1층 102호는 소매점(부동산중개업소)으로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공공주택지구·혁신도시개발예정지구·비행안전제6구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지·가로장방이며 토지면적은 375.2㎡, 공시지가는 2,432,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 102호 현장 식별. 건물에 별도 호별 표시가 없으므로 건축물현황도와 실제 점포 위치를 반드시 대조해야 합니다.
- 108호 점유와 분리 확인. 현황조사에 기재된 원정희의 점유 부분은 108호입니다. 경매 대상 102호의 실제 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 원정희의 보증금은 미상입니다. 대항력은 없다고 정리돼 있지만 배당·점유관계를 원문 서류와 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 기준. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 현장 임대수익성과 주변 점포 거래·공실을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당 원문 대조. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2014.09.12 대구은행 근저당이 기준이며 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘식별·점유·환금성’이 승부처
등기상 구조는 복잡하지 않습니다. 2014년 대구은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건은 이미 3회 유찰됐고 감정 이용상태가 소매점이며, 건물에는 별도 호별 표시가 없습니다. 여기에 임차 조사 기재는 108호인데 경매 대상은 102호라는 호수 차이도 존재합니다.
따라서 핵심은 최저가 137,200,000원이 감정가 400,000,000원의 34.3%라는 숫자 자체가 아니라, 실제 102호가 어디인지, 누가 점유하는지, 소매점으로서 현금흐름과 재매각성이 어떤지를 확인하는 것입니다. 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔다는 이유만으로 ‘저렴하다’고 평가하기보다, 현장 식별과 환금성 확인이 끝난 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
