대구지방법원 2025타경8777. 대구 동구 각산동 1077-1, 과학로 2에 위치한 제1동 1층 102호입니다. 등기 형태는 집합건물이고, 감정평가상 이용상태는 소매점(부동산중개업소)입니다. 소유자 이순이는 2014.08.21. 매매를 원인으로 2014.09.12. 거래가액 410,000,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 주식회사대구은행 앞으로 채권최고액 344,400,000원의 근저당권을 설정했습니다.
경매 채권자는 주식회사아이엠뱅크(변경 전 상호 주식회사대구은행)이고 청구액은 496,720,757원입니다. 권리 순위만 보면 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 현황조사상 점유자의 전입일도 말소기준보다 늦어 인수 구조는 단순합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기권리보다 실제 102호의 위치와 점유관계가 정확히 일치하는지에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8777 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 각산동 1077-1 제1동 제1층 제102호 · 도로명주소 대구광역시 동구 과학로 2 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 · 소매점(부동산중개업소) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층건 중 1층 102호 |
| 소유자 | 이순이 · 2014.08.21. 매매 · 2014.09.12. 소유권이전 · 거래가액 410,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 280,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사아이엠뱅크(변경 전 상호 주식회사대구은행) / 496,720,757원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 호별 표시 | 건물에 별도의 호별 표시 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2014.09.12. 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 344,400,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사지에스리테일의 전세권과 대구신용보증재단의 가압류, 임의경매개시결정은 말소기준보다 후순위입니다. 지에스리테일 전세권은 2017.05.15. 해지를 원인으로 이미 말소됐고, 나머지 후순위 권리도 매각으로 소멸해 매수인이 등기상 승계할 권리는 없습니다.
국민건강보험공단의 압류는 2017.03.06., 2018.02.01., 2019.01.22. 각각 등기됐으나 2017.03.29., 2018.05.09., 2019.03.04. 각각 해제로 말소됐습니다. 다만 세금 관련 압류가 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로, 실제 당해세 존재 여부는 별도로 확인해야 합니다.
② 점유·임차 — 102호와 108호를 구분해야 한다
| 점유자 | 기재 부분 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원정희 | 1층 108호 | 2016.02.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에는 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 점유자 원정희 1명이 기재되어 있습니다. 전입일 2016.02.19.은 말소기준권리인 2014.09.12. 근저당권보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 대항력이 없으므로 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,720,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사대구은행 | 344,400,000원 | 275,280,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사지에스리테일 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 35,729,191원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 합계 | 400,129,191원 | 275,280,000원 |
| 현재 회차 미배당 | - | 124,849,191원 |
집행비용 4,720,000원을 제외한 275,280,000원이 근저당권자에게 배당되는 가정입니다. 지에스리테일 전세권은 등기상 2017.05.15. 해지로 말소됐으며 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 280,000,000원 | 275,280,000원 | 124,849,191원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 196,000,000원 | 192,456,000원 | 207,673,191원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 137,200,000원 | 134,479,200원 | 265,649,991원 | 0원 |
유찰이 진행되면 근저당권자와 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 그 미배당 채권이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 현재 회차부터 3회 유찰 가정까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이는 곧 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 동일 물건의 실거래 비교가 없어 280,000,000원이 실제 상권 시세보다 낮은지는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 동구 각산동 ‘각산비나리공원’ 동측에 위치하며, 간선도로변 상가와 근린공원, 후면 단독·다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대구혁신도시 내 간선도로에 위치해 제반 교통사정은 편리한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 7차선 간선대로와 접하고, 동측과 서측으로 각각 폭 10미터와 15미터 도로에 접합니다.
- 이용. 감정평가 당시 1층 102호는 소매점인 부동산중개업소로 이용됐습니다. 외벽은 몰탈 위 페인트·스톤코트·페어글라스 창호, 내부는 몰탈 위 페인트·아스타일·텍스 마감입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 375.2㎡, 상업용 이용, 평지의 가로장방형이며 공시지가는 2,432,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·공공주택지구· 비행안전제6구역에 포함되고, 대로2류·중로2류·소로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 조사되지 않았습니다. 다만 건물에 별도 호별 표시가 없어 호실 위치는 건축물현황도로 특정해야 합니다.
- 환금성. 1층 상업용 소매점이므로 실제 매매가뿐 아니라 도로 가시성, 임대료, 공실, 점포 동선에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목적물 특정. 건축물대장상의 건축물현황도와 현장을 대조해 1층 102호의 정확한 출입구, 경계, 점포 위치를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 원정희의 기재 부분은 1층 108호입니다. 실제 102호 점유자와 영업자, 임대차계약 존재 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 현황조사상 점유자의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 미상입니다. 대항력은 없지만 명도 협의와 점유이전 시점에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지 원본 서류로 확인하고, 배당표 변동 가능성을 반영하세요.
- 시세·임대료 확인. 감정가 대비 70%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 상권 1층 점포의 실제 매매가·보증금·월세·공실 기간을 조사하세요.
- 내부 상태 확인. 공동위생설비·승강기·소방설비와 내부 마감 상태, 영업시설 철거 또는 원상복구 필요 여부를 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물현황도를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원과 안전한 입찰은 다르다”
이 물건은 말소기준권리가 명확하고 후순위 권리와 현황조사상 점유 기재가 매수인에게 승계되지 않아 권리상 인수액은 0원입니다. 유찰이 추가로 진행돼도 미배당 채권이 늘어날 뿐 매수인의 인수액은 증가하지 않습니다.
하지만 건물에 별도 호별 표시가 없고 목적물은 102호인데 점유자 기재는 108호입니다. 동일 물건의 실거래 비교도 없어 현재 최저가 280,000,000원이 시세보다 싼지 판단할 근거가 부족합니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 목적물 특정은 확인 후 판단입니다. 현장에서 102호를 정확히 특정하고 실제 점유·임대차·상권 가격을 확인하기 전에는 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 응찰해서는 안 됩니다.
