대구지방법원 2025타경8777. 대구광역시 동구 신서동 1148-3의 1층 108호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있으나, 등기사항은 집합건물이고 감정평가상 해당 호실은 일반음식점으로 이용되고 있습니다. 소유자는 이순이와 이원기로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2014년 9월 22일 매매를 원인으로 거래가액 500,000,000원에 취득했습니다.
권리의 출발점은 2014년 10월 15일 접수된 주식회사대구은행의 근저당권입니다. 이후 국민건강보험공단의 압류는 각각 해제됐고, 2025년 대구신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정도 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 1번 근저당은 공동 접수된 두 설정 내역과 2019년 말소, 2020년 일부 등기회복 과정이 있어 배당관계와 회복등기 범위는 원본 등기부에서 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8777 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신서동 1148-3 1층 108호 도로명: 대구광역시 동구 첨단로8길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지·집합건물 · 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 중 1층 108호 · 일반음식점 |
| 소유자 | 이순이 지분 2분의 1 · 이원기 지분 2분의 1 |
| 취득 | 2014.09.22 매매 · 거래가액 500,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 460,000,000원 / 322,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 496,720,757원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준권리는 2014년 10월 15일 설정된 주식회사대구은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 210,000,000원이고 채무자는 이원기와 이순이로 각각 기재돼 있습니다. 해당 근저당권은 2019년 10월 7일 말소됐다가, 이순이 채무 부분이 신청착오를 원인으로 2020년 8월 12일 등기회복됐습니다. 이 회복등기도 말소기준권리 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유자 분석 — 대항력은 없지만 계약 내용은 확인
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원정희 | 1층 108호 | 2016.02.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
실제 점유자는 1명입니다. 원정희의 전입일은 2016년 2월 19일로, 말소기준일인 2014년 10월 15일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않더라도 선순위 대항력 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고, 세입자가 내부 인테리어를 시설한 것으로 조사됐으므로 명도 협의와 시설물 귀속 범위는 별도로 점검해야 합니다.
③ 가격·유찰 구조 — 4.60억에서 3.22억
감정가는 460,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 322,000,000원입니다. 감정가의 70% 수준으로 138,000,000원이 낮아졌습니다. 다만 동일 물건의 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 322,000,000원 | 316,692,000원 | 349,037,191원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 225,400,000원 | 221,444,400원 | 444,284,791원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 157,780,000원 | 154,771,080원 | 510,958,111원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 채권자의 미배당액은 349,037,191원에서 510,958,111원으로 늘어나지만, 말소되는 담보권의 미배당분이 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 세 회차 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 322,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,308,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 210,000,000원 | 106,692,000원 |
| 4. 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 210,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 3번 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 대구신용보증재단 | 35,729,191원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 665,729,191원 중 316,692,000원이 배당되고, 349,037,191원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당 관련 복수 배당선은 등기 말소·회복 구조를 반영한 계산이므로 실제 배당순위는 원본 서류로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신서동 한국부동산원 동측 인근의 대구혁신도시 중심상가지대에 위치하며, 각종 상가와 점포가 형성돼 있습니다.
- 상권. 주변 상가 중 상당 부분이 공실로 조사돼 상권 형성이 미성숙한 상태입니다. 공실률과 임차수요 확인이 핵심입니다.
- 교통. 대구혁신도시 내 이면지에 위치하며 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 15미터, 남측 약 10미터 도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공공주택지구와 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,105㎡, 지목 대, 상업용, 평지·정방형·중로각지이며 공시지가는 ㎡당 2,469,000원입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 4층 건물의 1층으로 공동위생설비·승강기설비·소방설비가 설치돼 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 시설물. 내부 인테리어는 세입자가 설치한 것으로 조사돼 감정가에서 제외됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 확인. 을구 1번 근저당의 두 설정 내역, 2019년 말소와 2020년 등기회복 범위를 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 호실 특정. 별도의 호별 표시가 없으므로 건축물현황도와 현장 구조를 비교해 108호의 경계·출입구·전유부분을 확인하세요.
- 점유계약 확인. 원정희의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 영업·점유 상태를 확인하세요.
- 인테리어 철거 위험. 세입자 설치 시설이 감정가에서 제외됐으므로 퇴거 시 철거되는 범위와 원상복구 비용을 점검하세요.
- 상권 조사. 상당 부분 공실인 중심상가지대이므로 동일 건물과 인근 점포의 공실률·임대료·권리금·관리비를 직접 조사하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만으로 저가 매수라 단정하지 말고 동일 상권의 최근 매매사례와 임대수익을 기준으로 입찰가 상한을 정하세요.
- 체납 확인. 미납 관리비와 당해세, 공용부분 관리비 승계 가능성을 관리사무소와 집행기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현장과 상권이 승부처
이 물건은 말소기준 이후의 권리가 매각으로 정리되고, 점유자의 전입도 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 권리 자체는 비교적 단순한 편입니다. 그러나 1층 상가형 호실의 실질 가치는 등기보다 현장과 임대수요에서 갈립니다. 별도의 호별 표시가 없고 세입자 설치 인테리어가 감정평가에서 제외됐으며, 주변 중심상가지대도 상당 부분 공실인 미성숙 상권입니다.
따라서 결론은 “권리는 통과, 가격과 환금성은 확인 후 판단”입니다. 현재 최저가 322,000,000원은 감정가의 70%지만, 실제 매매사례와 임대수익 검증 없이 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 최신 등기부로 회복등기 범위를 확인하고, 현장에서 108호의 경계·점유·시설물·공실 경쟁력을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
