대구지방법원 2025타경8777. 사건상 용도는 대지이며, 등기사항전부증명서는 집합건물로 되어 있습니다. 대상은 대구광역시 동구 신서동 1148-3, 도로명주소 첨단로8길 16의 1층 108호입니다. 감정평가상 이용상태는 일반음식점입니다. 소유자는 이순이·이원기 각 2분의 1 공유이고, 2014.09.22 매매를 원인으로 2014.10.15 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 500,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가 자체보다 권리 인수 여부와 상권·호실 확인입니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3%인 157,780,000원이지만, 감정평가에서는 주변 중심상가지대의 상당 부분이 공실이고 상권형성이 미성숙한 상태라고 적시했습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8777 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신서동 1148-3 1층 108호 · 대구광역시 동구 첨단로8길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 1층 108호 / 일반음식점 |
| 소유자 | 이순이 2분의 1 · 이원기 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2014.10.15 · 2014.09.22 매매 · 거래가액 500,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 460,000,000원 / 157,780,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 사건 청구금액 | 496,720,757원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준으로 제시된 권리는 2014.10.15 접수 주식회사대구은행 근저당권, 채권최고액 210,000,000원입니다. 이 근저당권은 2019.10.07 해지를 원인으로 한 말소가 있었으나, 2019.10.07 신청착오를 원인으로 2020.08.12 등기회복되었습니다. 제공된 권리판단에서는 원래의 2014.10.15 근저당권을 말소기준으로 보고 있으며, 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
그 뒤 2025.03.13 대구신용보증재단의 이순이 지분 가압류 35,729,191원과 2025.07.29 임의경매개시결정도 모두 말소기준 이후 권리로, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2017년과 2018년 국민건강보험공단 압류는 각각 해제되어 등기부상 이미 말소되었습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 원정희 | 1층 108호 | 2016.02.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
실제 임차인은 원정희 1명입니다. 전입신고일 2016.02.19가 말소기준일 2014.10.15보다 늦어 제공된 권리판단상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 미상이라 우선변제 관계는 별도 확인이 필요하지만, 예상배당표에서 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 460,000,000원, 현재 회차의 최저매각가는 157,780,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 권리 기준 실질취득금액도 157,780,000원입니다.
다만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 하락폭입니다. 감정평가상 대상이 위치한 대구혁신도시 중심상가지대는 각종 상가·점포가 형성되어 있으나 상당 부분이 공실이고 상권형성이 미성숙한 상태로 조사됐습니다. 따라서 3회 유찰과 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,008,920원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 210,000,000원 | 154,771,080원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 대구신용보증재단 | 35,729,191원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당에 반영된 채권 합계는 245,729,191원, 채권자 예상배당은 154,771,080원, 미배당액은 90,958,111원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9%인 3,008,920원으로 추정된 값이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신서동 소재 한국부동산원 동측 인근, 대구혁신도시 내 중심상가지대입니다. 주변은 각종 상가와 점포 등으로 형성되어 있습니다.
- 상권. 감정평가에서 주변 중심상가지대의 상당 부분이 공실이며 상권형성이 미성숙한 상태로 조사되었습니다.
- 교통. 대구혁신도시 내 이면지에 위치하며 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가되었습니다.
- 도로. 해당 토지는 북측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 10미터의 도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공공주택지구·혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 상업용, 평지·정방형·중로각지이며 토지면적은 1,105.0㎡, 공시지가는 2,469,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 108호이며 공동위생설비·승강기설비·소방설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2014.10.15 접수 주식회사대구은행 근저당권과 2020.08.12 등기회복 관계를 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 임차인 확인. 원정희의 전입신고일은 2016.02.19로 말소기준보다 늦지만, 보증금·확정일자와 실제 점유상태는 현장에서 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 호실 특정. 건물에 별도의 호별 표시가 없으므로 건축물대장 건축물현황도와 현장 위치를 직접 대조하세요.
- 인테리어. 세입자가 시설한 내부 인테리어는 감정평가금액에서 제외되어 있습니다.
- 상권 공실. 감정평가가 주변 상권을 상당 부분 공실·상권형성 미성숙으로 평가한 만큼, 감정가 대비 낙폭만으로 가격을 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 매각가 110,446,000원, 5회 유찰 시 77,312,200원으로 제시되어 있습니다. 각 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 승부처는 상권과 호실 확인
현재 구조에서 매수인이 떠안을 권리금액은 0원입니다. 임차인 원정희의 전입신고도 말소기준권리보다 늦어 제공된 권리판단상 대항력이 없습니다. 권리만 놓고 보면 구조는 비교적 단순합니다.
반면 가격 판단은 다릅니다. 감정가 460,000,000원에서 3회 유찰돼 157,780,000원까지 낮아졌지만, 감정평가 자체가 주변 중심상권의 상당한 공실과 미성숙한 상권형성을 지적하고 있습니다. 여기에 실제 임차인이 점유하고 있고, 세입자 인테리어는 평가에서 제외됐으며, 별도 호별 표시도 없습니다. 따라서 이 사건은 “인수 0원”이라는 권리 장점과 “상권·점유·호실 특정”이라는 현장 리스크를 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
