수원지방법원 2024타경10234. 화성시 병점동 태안병점브이-타운2의 3층 근린시설입니다. 등기상 소유자는 최정아 씨이며, 2006년 지분 2분의 1을 취득한 뒤 2013년 나머지 지분을 이전받아 단독소유가 됐습니다. 말소기준권리는 2019년 7월 15일 설정된 전북은행 근저당권으로 채권최고액은 204,000,000원입니다. 이후 경매개시결정, 제이비우리캐피탈 가압류와 용인세무서 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 보면 매수인이 등기상 채무를 떠안을 가능성은 낮습니다. 그러나 감정평가와 매각물건명세서에는 통상적인 독립 상가와 다른 이용 형태가 적혀 있습니다. 일괄매각 대상 중 3개 상가를 벽체 구분 없이 합체해 ‘스터디플래닛 병점센터’ 상호의 독서실로 사용했고, 목록 일부는 별도 출입구 없이 다른 호실의 출입구로 드나들도록 인테리어돼 있습니다. 현재는 운영하지 않는 공실 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10234 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점중앙로 87, 3층 307호 (병점동, 태안병점브이-타운2) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 일괄매각 · 일부 호실 벽체 구분 없이 일체 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 3층 · 사용승인 2005.11.01 |
| 소유자 | 최정아 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 819,000,000원 / 573,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사전북은행 / 621,052,923원 |
| 말소기준권리 | 2019.07.15 전북은행 근저당권 · 채권최고액 204,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준인 전북은행 근저당권은 2025년 2월 4일 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이는 별도의 새로운 담보권이 추가된 것이 아니라 기존 근저당권의 권리자가 변경된 것입니다. 그 뒤의 가압류와 압류는 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 검증 — 감정가의 70%만으로 ‘저렴’하다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 819,000,000원의 70%인 573,300,000원입니다. 하지만 동일 건물이나 인근 유사 근린시설의 최근 실거래 자료가 제시되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 벽체 철거, 출입구 통합, 공부상 용도와 실제 이용상태의 차이는 원상복구비와 재임대 조건에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현 상태를 반영한 별도 가격 검증이 필요합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 573,300,000원 | 303,880,056원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 401,310,000원 | 133,609,956원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 280,917,000원 | 14,897,218원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 573,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,133,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사전북은행 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 2. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 57,286,944원 | 57,286,944원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 303,880,056원 |
현재 회차 가정에서는 배당표에 반영된 채권 261,286,944원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 303,880,056원입니다. 용인세무서 압류의 실제 체납액, 당해세와 별도 우선채권에 따라 실제 배당 및 잔여금은 달라질 수 있습니다.
④ 현황 리스크 — 합체 이용·출입구·공실 집기
- 일괄매각. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 대표 주소 한 호실만 보고 입찰가를 정하지 말고 전체 매각대상의 호실과 면적을 원본 목록에서 확인해야 합니다.
- 벽체 구분 없음. 일괄매각 대상 중 3개 상가는 벽체 구분 없이 합체해 독서실로 사용했습니다.
- 출입 동선. 목록 일부는 인테리어 후 별도 출입구 없이 다른 호실 출입구를 통해 출입하도록 이용됐습니다.
- 용도 차이. 일부 호실은 집합건축물대장상 ‘의원’으로 표시돼 있으나 실제로는 근린생활시설인 독서실로 이용됐습니다.
- 현재 공실. ‘스터디플래닛 병점센터’로 사용하다 현재는 운영하지 않는 상태이며 내부 집기류가 남아 있습니다.
- 원상복구. 매각물건명세서에는 추후 원상복구가 가능할 것으로 보인다고 기재돼 있으나, 구체적인 범위와 비용은 제시돼 있지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 병점고등학교 북서측 인근이며 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 병점역이 소재합니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 27m, 남서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지와 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역 · 상업용 건부지 · 평지 · 공시지가 2,559,000원/㎡ · 토지면적 119.0㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역, 비행안전제2구역과 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 목록 대조. 매각대상 전체 호실, 대지권, 전유면적과 감정가 배분을 원본 목록에서 확인하세요.
- 점유자 확인. 공실 여부와 열쇠 보관자, 남은 집기의 소유자 및 반출 계획을 현장에서 확인하세요.
- 벽체·출입구 확인. 합체된 호실의 경계, 독립 출입 가능 여부와 원상복구 범위를 실측하세요.
- 용도 확인. 공부상 의원, 실제 독서실 이용과 별도 교육연구시설 이용상태를 건축물대장 및 관계기관 자료와 대조하세요.
- 실거래 검증. 동일 건물과 병점역 인근의 유사 층·면적·용도 거래 또는 임대사례를 별도로 조사하세요.
- 체납 확인. 관리비, 국세 압류액과 당해세 여부를 관리주체 및 관계기관에서 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 전북은행에서 한국자산관리공사로 이전된 근저당권의 현재 권리관계와 채권계산서를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
말소기준 이후의 권리들이 매각으로 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이므로, 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 이 물건은 여러 상가를 합체해 사용한 일괄매각 근린시설이고, 별도 출입구가 없는 부분과 공부상 용도 차이, 공실 내부 집기류가 함께 남아 있습니다.
현재 최저가는 감정가의 70%지만 이를 곧바로 시세 할인으로 해석할 근거는 없습니다. 권리는 통과, 가격과 현황은 현장 검증이 결론입니다. 입찰가는 최저가만 보지 말고 독립 호실로 복구하거나 다시 임대하는 데 필요한 비용과 시간을 반영해 정해야 합니다.
