178,500,000원
수원지방법원 2024타경10234. 화성시 병점동 태안병점브이-타운2 3층 311호로, 감정평가상 근린시설 및 교육연구시설(학원) 이용이 확인되는 집합건물입니다. 소유자 최정아는 2015.06.04. 소유권을 이전받았고, 매매 원인은 2015.05.19., 거래가액은 143,500,000원입니다.
권리구조의 기준점은 2019.07.08. 설정된 주식회사전북은행의 근저당권 187,200,000원입니다. 이 근저당권은 2025.02.04. 한국자산관리공사로 이전됐지만 선순위 권리의 순위 자체가 바뀌는 것은 아닙니다. 이후 등기된 임의경매개시결정, 제이비우리캐피탈 가압류, 용인세무서 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10234 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점중앙로 87, 3층 311호 (병점동, 태안병점브이-타운2) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 교육연구시설(학원)으로 이용 중이었다가 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 · 사용승인일 2005.11.01. |
| 소유자크리트구조 · 콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 · 사용승인일 2005. | 최정아 (2015.05.19. 매매, 거래가액 143,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 178,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사전북은행 / 621,052,923원 |
| 매각기일 | 2026.06.12. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 확인된 임차인은 0명입니다. 매각물건명세서에는 이 호실이 교육연구시설인 학원으로 이용되다가 현재 공실인 것으로 기재돼 있습니다. 등기부에는 과거 오지영 명의의 주택임차권 20,000,000원이 있었으나 2021.07.01. 이미 말소됐으므로 현재 인수할 임차권은 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가의 70%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 178,500,000원으로 감정가 255,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액도 178,500,000원입니다.
하지만 주변 동일 용도·동일 건물의 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가보다 낮다”는 사실만으로 “시장가격보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 공실 근린시설은 전용부분의 독립성, 내부시설 상태, 업종 수요, 관리비와 공실 기간에 따라 거래가격과 임대가치의 편차가 커질 수 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 178,500,000원 | 69,285,944원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 124,949,999원 | 122,086,245원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 87,464,999원 | 158,996,315원 |
③ 예상배당표 (매각가 178,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 · 매각가의 약 1.8% 추정 | - | 3,299,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사전북은행 | 187,200,000원 | 175,201,000원 |
| 2. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 57,286,944원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 244,486,944원 | 69,285,944원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 175,201,000원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당되지 않는 것으로 계산됩니다. 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병점고등학교 북서측 인근이며, 주변에 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 병점역이 소재합니다.
- 이용상태. 이 호실은 교육연구시설인 학원으로 이용 중이었다가 현재 공실로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 승강기, 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지, 주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 27m, 남서측 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역의 상업용 건부지이며 공시지가는 2,559,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역, 비행안전제2구역, 성장관리권역 등이 적용됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 조사. 동일 건물·인근 상가의 실제 매매가와 보증금·월세를 중개업소 및 실거래 자료로 확인하고 예상 수익률을 계산하세요.
- 공실 원인. 단순 이전인지, 임대료 수준·접근성·시설 구조 때문에 장기간 공실인지 확인하세요.
- 현장 점유. 서류상 공실이라도 실제 사용·물품 적치·출입통제 여부를 다시 확인하세요.
- 호실 경계. 벽체 구분, 출입구, 계량기, 소방·피난시설과 집합건축물대장 도면을 대조하세요.
- 용도 확인. 교육연구시설 또는 근린시설로 다시 사용할 때 필요한 업종·교육환경·소방 관련 요건을 확인하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소에서 공용부분 관리비, 전기·수도 사용료와 장기 공실 관련 비용을 확인하세요.
- 배당 외 세금. 당해세와 배당요구 종기 이후 변동사항을 매각기일 전 원본 서류로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “말소는 단순, 가격은 현장형”
이 물건은 권리 측면에서는 비교적 단순합니다. 2019.07.08. 전북은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다. 현재 임차인도 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 투자 판단은 단순하지 않습니다. 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이를 시장가격과 비교할 실거래 자료가 없고 현재 공실인 근린시설·교육연구시설입니다. 권리는 통과할 수 있지만, 가격은 임대수요·호실 독립성·내부 상태를 확인한 뒤 정해야 합니다. 이 사건의 핵심은 추가 권리 인수가 아니라 공실을 해소할 수 있는 가격과 용도를 찾는 데 있습니다.
