299,782,000원
수원지방법원 2024타경11916. 화성시 영천동 더퍼스트타워쓰리 1층 109호로, 감정평가상 제2종근린생활시설인 휴게음식점·지원시설로 이용 중입니다. 현 소유자인 농업회사법인축산누리주식회사는 2023년 10월 23일 매매를 원인으로 922,101,675원에 취득했고, 2023년 10월 27일 소유권이전과 함께 국민은행에 채권최고액 1,104,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
그 뒤 농업협동조합중앙회·농협은행·중소벤처기업진흥공단·경기신용보증재단·신용보증기금· 서울보증보험·하나카드·국민은행·중소기업은행의 가압류와 대덕구·국의 압류가 이어졌고, 국민은행이 청구금액 955,099,572원으로 임의경매를 신청했습니다. 이 권리들은 모두 말소기준인 2023년 10월 27일 근저당권보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 점유 원인은 입찰 전에 반드시 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11916 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 602, 1층 109호 (영천동, 더퍼스트타워쓰리) |
| 경매 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(휴게음식점, 지원시설) |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하 3층 / 지상 17층 건물 내 1층 109호 · 사용승인일 2019.05.07 |
| 소유자 | 농업회사법인축산누리주식회사 (2023.10.23 매매, 거래가액 922,101,675원) |
| 감정가 / 최저가 | 874,000,000원 / 299,782,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 955,099,572원 |
| 매각기일 | 2026.06.10 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
말소기준권리는 2023년 10월 27일 접수된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,104,000,000원이고, 더퍼스트타워쓰리 1층 110호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 이후 등기된 가압류 9건, 경매개시결정 및 압류 2건은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 감정가 34.3%지만 ‘현재 시세’는 별도
현 소유자의 2023년 10월 23일 거래가액은 922,101,675원, 감정가는 874,000,000원, 현재 최저매각가는 299,782,000원입니다. 권리분석상 인수액이 0원이므로 실질취득액도 299,782,000원으로 계산됩니다.
| 구분 | 기준일·회차 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 소유권 취득 거래가 | 2023.10.23 | 922,101,675원 | 현 소유자 취득가액 |
| 감정가 | 감정평가 | 874,000,000원 | 경매 가격 산정 기준 |
| 실질취득 | 3회 유찰 | 299,782,000원 | 최저가 + 인수 0원 |
| 감정가 대비 | 현재 회차 | 34.3% | 시세 대비 비율이 아님 |
표면적으로는 2023년 거래가액과 감정가보다 크게 낮아 보입니다. 그러나 2023년 거래는 현재 매각기일보다 앞선 단일 거래이고, 최근 12개월 평균이나 최신 거래 흐름을 확인할 수 있는 비교자료는 없습니다. 따라서 “감정가의 34.3%이므로 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 특히 제2종근린생활시설은 실제 임대료·공실·업종 적합성과 개별 호실 상태가 가격에 직접 영향을 주므로, 인근 동일 용도·동일 건물의 최근 매매 및 임대 사례를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 299,782,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,996,948원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,104,000,000원 | 294,785,052원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 290,348,992원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 32,261,001원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 47,248,496원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 135,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 97,783,945원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 하나카드주식회사 | 9,342,673원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사국민은행 | 350,101,998원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 중소기업은행 | 675,616,513원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,836,703,618원 중 예상 배당액은 294,785,052원이고, 미배당액은 2,541,918,566원입니다. 이 미배당액은 매수인이 떠안는 금액이 아니며, 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 기흥동탄TG 남동측 인근에 있으며, 주위는 근린생활시설, 지식산업센터와 아파트단지가 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설인 휴게음식점·지원시설로 이용 중입니다. 주거용 아파트로 가정해 시세나 수요를 판단해서는 안 됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통조건은 보통입니다.
- 도로. 서측 약 30미터, 북측 및 동측 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 3층·지상 17층 건물로, 승강기·화재탐지·지하주차장· 스프링클러·위생 및 급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 5,409.8㎡의 공장용지로, 인접지 대비 평탄한 사다리형 토지입니다. 공시지가는 1,923,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·화성동탄(2) 지구단위계획구역이며, 벤처기업육성촉진지구· 성장관리권역·철도보호지구·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 환금성. 실제 임대관계가 확인되지 않고 근린생활시설 용도이므로, 임대료·공실 여부와 동일 건물 내 최근 거래를 확인하기 전까지 환금성 판단은 보수적으로 해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현장 방문을 통해 실제 영업자·점유자와 점유 원인을 확인하고, 사업자등록과 임대차계약 존재 여부를 대조하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 더퍼스트타워쓰리 1층 110호와 공동담보입니다. 공동담보 물건의 매각 진행과 배당 관계를 원본 서류로 확인하세요.
- 세금 확인. 대덕구 및 북대전세무서장 관련 압류가 있으므로 법정기일, 당해세 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자보다 동일 건물·동일 용도의 최근 매매가, 보증금·임대료와 공실 여부를 우선 확인하세요.
- 이용상태 확인. 휴게음식점·지원시설 이용 상태와 내부 시설, 현황과 공부의 일치 여부를 현장에서 확인하세요.
- 관리비 확인. 관리주체에 공용부분 관리비와 기타 미납금 존재 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 내역을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 환금성은 보류
이 물건은 말소기준권리 이후의 가압류와 압류가 모두 소멸해 등기상 인수액이 0원이라는 장점이 분명합니다. 채권자들의 미배당액이 2,541,918,566원에 이르더라도 그 금액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 가격 검증과 환금성입니다. 감정가 874,000,000원에서 3회 유찰돼 299,782,000원까지 내려왔지만, 최근 시세와 임대수익을 확인할 자료 없이 감정가 할인율만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 임대관계가 미상이고 제2종근린생활시설로 이용 중이며 반복 유찰됐다는 점을 함께 고려해야 합니다. 결론은 권리는 합격, 가격·점유·환금성은 현장 확인 전까지 보류입니다.
