수원지방법원 2024타경11916. 화성시 영천동 더퍼스트타워쓰리 1층 110호로, 사건상 용도는 대지이며 감정평가상 제2종근린생활시설인 휴게음식점·지원시설로 이용 중입니다. 현 소유자인 농업회사법인축산누리주식회사는 2023.10.23. 매매를 원인으로 거래가액 867,860,400원에 취득했고, 2023.10.27. 소유권이전과 동시에 국민은행 근저당 1,104,000,000원이 설정됐습니다.
권리 구조 자체는 명확합니다. 국민은행 근저당 이후 농업협동조합중앙회부터 중소기업은행까지 9건의 가압류가 이어졌고, 2024.10.25. 국민은행이 임의경매를 신청했습니다. 그 뒤 대덕구, 북대전세무서장, 국민건강보험공단의 압류가 추가됐습니다. 등기 순서상 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조지만, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당 단계에서 선순위로 차감될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11916 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 602, 1층 110호 (영천동, 더퍼스트타워쓰리) |
| 등기 형태 | 집합건물 |
| 사건상 용도 / 이용상태 | 대지 / 제2종근린생활시설(휴게음식점·지원시설) |
| 소유자 | 농업회사법인축산누리주식회사 |
| 취득 원인 / 거래가액 | 2023.10.23. 매매 / 867,860,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 823,000,000원 / 282,289,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주식회사 국민은행 / 955,099,572원 |
| 매각기일 | 2026.06.10 |
| 말소기준권리 | 2023.10.27. 주식회사국민은행 근저당권 1,104,000,000원 |
| 공동담보 | 더퍼스트타워쓰리 1층 109호 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 등기는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.10.27. 설정된 국민은행 근저당입니다. 이후 가압류 9건, 임의경매개시결정 1건, 압류 3건은 등기 순서상 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 할인율만으로는 부족하다
감정가는 823,000,000원이고 3회 유찰된 최저매각가는 282,289,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 표면적인 할인폭은 크지만, 동일 건물 또는 인근 유사 근린생활시설의 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 시장가 대비 저렴한지는 확인할 수 없습니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 1층의 제2종근린생활시설입니다. 상업용 집합건물은 실제 임대료, 공실 기간, 관리비, 전용면적, 배후수요와 업종 제한이 가치에 직접 영향을 줍니다. 따라서 감정가 대비 비율보다 실제 임대수익과 유사 호실의 거래·공실 수준을 우선 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 282,289,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,752,046원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,104,000,000원 | 277,536,954원 |
| 갑구 7번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 290,348,992원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 농협은행주식회사 | 32,261,001원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 47,248,496원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 경기신용보증재단 | 135,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 97,783,945원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 하나카드주식회사 | 9,342,673원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 주식회사국민은행 | 350,101,998원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 중소기업은행 | 675,616,513원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,836,703,618원 중 예상배당은 277,536,954원이고, 총 미배당은 2,559,166,664원입니다. 집행비용을 제외하면 국민은행 근저당에만 일부 배당되고 후순위 채권자와 소유자에게는 배당이 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당만 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(34.3%) | 282,289,000원 | 277,536,954원 | 2,559,166,664원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 197,602,300원 | 194,035,868원 | 2,642,667,750원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(16.81%) | 138,321,610원 | 135,585,107원 | 2,701,118,511원 | 0원 |
유찰이 이어져 매각가가 내려가도 임차인 보증금이나 인수 권리가 매수인에게 붙는 구조는 아닙니다. 감소한 매각대금만큼 국민은행의 배당액이 줄고 전체 채권 미배당이 증가합니다. 다만 인수액 0원은 가격 적정성이나 점유·명도·세금 확인이 끝났다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기흥동탄TG 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·지식산업센터·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통조건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 3층·지상 17층 건물로 사용승인일은 2019.05.07.입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지, 지하주차장, 스프링클러 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 30미터, 북측과 동측 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 공장용지 5,409.8㎡, 준주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 광대소각입니다.
- 공시지가. 1,923,000원/㎡입니다.
- 규제. 동탄2지구 지구단위계획구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 철도보호지구와 택지개발지구 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 휴게음식점·지원시설로 이용되는 근린생활시설이므로 주거용보다 업종 수요와 임대수익에 따라 매각 기간과 가격 편차가 커질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록과 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 대덕구·북대전세무서장·국민건강보험공단 압류와 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 1층 109호와 공동담보로 설정돼 있으므로 공동담보목록과 배당관계를 함께 대조해야 합니다.
- 실거래·임대료 조사. 동일 건물 1층 유사 호실의 거래가, 보증금, 월세, 공실 기간을 조사해 282,289,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
- 관리비 확인. 지식산업센터·근린생활시설은 공용관리비와 장기 체납이 수익성에 영향을 줄 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 업종 활용성. 현재 휴게음식점·지원시설 이용 상태와 건축물대장상 용도, 관리규약상 업종 제한을 대조해야 합니다.
- 매각 진행상황 확인. 매각기일 2026.06.10은 등기사항 발행일 2026.07.24보다 앞서 있으므로 법원 공고에서 매각 결과와 후속 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 세금 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 검증 전까지 보류
이 물건은 2023.10.27. 국민은행 근저당 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원인 권리 구조가 비교적 단순한 유형입니다. 그러나 확인된 임차인이 없다는 사실과 임대관계가 미상이라는 사실은 구분해야 합니다.
또한 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 이유만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 3회 유찰된 제2종근린생활시설이며, 세금 압류 3건과 공동담보 관계도 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 판단은 보류. 실제 임대수익과 점유, 세금 및 유사 호실의 시장가격을 확인한 뒤에만 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
