⚠️ 4회 유찰 💰 34,334,300원 🏦 252,000,000원 ❓ 임차 관련 2건
수원지방법원 2025타경1312. 화성시 영천동 서영아너시티 7층 711호로, 감정평가 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 감정가 143,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 34,334,300원입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.10.22. 주식회사국민은행의 근저당권이며 채권최고액은 252,000,000원입니다. 이후 2025.06.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 판단하기 어렵습니다. 임차 관련 기재 가운데 주식회사 다빈치푸드(KANG SEAN)는 현황조사상 서영아너시티 712호 31.0800㎡로 표시돼 있고, 전입신고일도 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 임이레는 주거 용도로 기재돼 2025.07.04. 배당요구를 했으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가합니다. 이 부분을 확인하기 전까지는 최저가만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1312 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 7층711호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 허문녕 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 34,334,300원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 216,229,383원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 등기부 발행 | 수원지방법원 등기국 · 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차관계는 추가 확인
말소기준권리는 2021.10.22. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 252,000,000원입니다. 2025.06.16. 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2021.07.06. 주식회사하나자산신탁 앞으로 이뤄졌던 신탁등기는 2021.10.22. 이미 말소됐고, 같은 날 허문녕에게 소유권이 이전됐습니다.
② 임차관계 — ‘0원 인수’ 확정 전 확인할 부분
| 성명 | 점유·용도 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 다빈치푸드(KANG SEAN) | 서영아너시티712호 31.0800㎡ | 2025.05.12 | 3,000,000원 / 250,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임이레 | 주거 | 미상 | 보증금 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 2025.07.04 배당요구 | 해당 없음 |
주식회사 다빈치푸드(KANG SEAN)의 전입신고일은 2025.05.12.로 말소기준권리인 2021.10.22.보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 기재된 점유 부분 자체가 712호여서 현재 분석 대상인 711호와 호수가 다릅니다.
임이레는 매각물건명세서·문건접수상 주거 용도로 기재되고 2025.07.04. 배당요구를 했지만, 전입신고일 미상·보증금 미상입니다. 따라서 ‘대항력 있음’으로 단정할 수도, 반대로 ‘대항력 없음’으로 단정할 수도 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 이 임차관계가 보완되기 전에는 실제 인수 위험을 최종 확정해야 합니다.
③ 가격 신호 — 4회 유찰, 시세 판단은 보류
감정가는 143,000,000원이고 현재 회차 최저매각가는 34,334,300원입니다. 현재 회차 표기는 4회 유찰 · 감정가 24%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 24,034,010원, 6회 유찰 시 16,823,807원으로 계산돼 있습니다.
다만 동일·유사 호실의 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로, 현재 최저가가 시장가격보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 용도가 공부상 공장(지식산업센터)인 만큼 단순 감정가 할인율과 시장가 할인율을 같은 의미로 보면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,334,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,018,017원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 252,000,000원 | 33,316,283원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 배당 시뮬레이션에서는 국민은행 근저당권에 33,316,283원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 218,683,717원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 영천동 소재 다원중학교 북서측 인근으로, 업무용 건물·상업용 건물·아파트형 공장·아파트 단지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)로 이용 중이며, 토지는 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측과 남측으로 각각 왕복 5차선, 2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))이며, 공시지가는 1,897,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·화재탐지 및 경보설비·소화전설비·엘리베이터설비 등이 설치돼 있습니다.
- 권리 참고. 본건 2개호 등기사항전부증명서상 대지권이 미등재된 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임이레 전입일 확인. 전입신고일이 말소기준권리 2021.10.22. 전인지 후인지 확인해야 대항력 여부를 판단할 수 있습니다.
- 임이레 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않아 매수인의 실질 부담을 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서 보완 내용을 확인해야 합니다.
- 711호·712호 구분. 주식회사 다빈치푸드(KANG SEAN)는 현황조사상 712호 31.0800㎡로 기재돼 있으므로 대상 호실과의 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 대지권 확인. 등기사항전부증명서상 대지권 미등재 상태가 매수 후 어떻게 정리되는지 관련 원본과 신탁·분양 자료를 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)인데 임이레는 주거 용도로 기재돼 있습니다. 실제 사용상태와 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 4회 유찰로 감정가 대비 최저가가 낮아졌지만 실거래 시세 확인 없이 ‘저렴하다’고 단정해서는 안 됩니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 권리의 빈칸을 확인
이 물건의 숫자만 보면 감정가 143,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 34,334,300원까지 내려왔다는 점이 가장 먼저 보입니다. 하지만 권리분석에서는 그 숫자보다 먼저 임이레의 전입신고일·보증금 미상, 712호로 기재된 별도 임차 관련 사항, 대지권 미등재를 확인해야 합니다.
국민은행 근저당권이 말소기준이라는 등기 구조는 명확하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 미상 임차관계가 남은 상태에서 이를 곧바로 확정적인 인수 0원으로 받아들이기는 어렵습니다. 또한 공부상 공장(지식산업센터)이라는 용도와 4회 유찰 이력을 감안하면, ‘감정가 대비 많이 떨어졌다’는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
