수원지방법원 2025타경1312. 화성시 영천동 서영아너시티 7층 712호로, 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자 허문녕은 2021년 10월 22일 소유권을 이전받았고, 같은 날 국민은행 앞으로 채권최고액 252,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 국민은행이 청구액 216,229,383원으로 임의경매를 신청했습니다.

등기부에 나타난 담보권 자체는 단순합니다. 말소기준보다 뒤에 설정된 별도의 압류·가압류는 없고, 2025년 6월 16일의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리보다 점유관계와 대지권입니다. 실제 임차인은 2명이며, 주식회사 다빈치푸드(KANG SEAN)는 말소기준 이후인 2025년 5월 12일 전입해 대항력이 없습니다. 반면 강수한은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 점유관계는 미확정

2021년 7월 6일 하나자산신탁 앞으로 이루어진 신탁등기는 같은 해 10월 22일 말소됐습니다. 이날 허문녕 앞으로 소유권이 이전되고 국민은행 근저당권이 설정됐으며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

주식회사 다빈치푸드(KANG SEAN)는 말소기준일인 2021년 10월 22일보다 늦은 2025년 5월 12일 전입했으므로 대항력이 없습니다. 보증금 3,000,000원은 배당 여부와 별개로 매수인이 인수할 대항력 있는 보증금으로 보기는 어렵습니다.

강수한은 매각물건명세서상 주거 사용자로 기재돼 있지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있음으로 단정할 수도, 없음으로 단정할 수도 없습니다. 전입신고가 2021년 10월 22일보다 빠르고 점유가 유지됐다면 대항력 문제가 생길 수 있으며, 보증금이 존재하고 배당으로 회수되지 않는 경우 매수인의 실질취득비용이 최저가보다 커질 수 있습니다.

③ 가격과 유찰 시나리오 — 49%만 보고 싸다고 판단하면 안 된다

감정가 143,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 70,070,000원, 감정가의 49%입니다. 다만 이 물건은 아파트가 아니라 공장 용도의 지식산업센터이며, 동일 물건군의 실제 거래가격과 비교하지 않은 채 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

* 등기와 확인된 임차관계만 반영한 확정분입니다. 강수한의 대항력과 보증금이 확인되면 실제 인수액 및 실질취득비용이 달라질 수 있습니다. 국민은행 미배당액은 근저당권 채권최고액 기준이며, 그 금액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 70,070,000원 가정)

최저가 70,070,000원에서는 집행비용을 제외한 금액이 국민은행에 배당되고, 채권최고액 기준 183,591,260원이 미배당됩니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 공동담보 배당관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태·대지권 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 토지 역시 공장용지이며 토지이용상황은 공업용입니다.
• 입지. 다원중학교 북서측 인근으로, 주변에는 업무용·상업용 건물, 아파트형 공장과 아파트 단지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 다수의 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 동측과 남측으로 각각 왕복 5차선 및 2차선 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 13층 건물의 7층이며 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 2,847.5㎡의 평지·세로장방형 토지로, 공시지가는 1㎡당 1,897,000원입니다.
• 규제. 준주거지역, 화성동탄(2) 지구단위계획구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 대지권. 본건 711호와 712호의 등기사항전부증명서에 대지권이 미등재된 상태입니다. 미등재 원인, 대지사용권의 존재와 이전 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 강수한 전입일 확인. 주민등록 전입세대 열람과 현황조사 원문을 통해 전입신고일 및 점유 개시일을 확인해야 합니다.
• 강수한 보증금 확인. 임대차계약서, 배당요구 여부, 확정일자와 보증금 액수를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
• 다빈치푸드 점유 확인. 31.0800㎡의 실제 점유 범위와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다. 대항력은 없지만 명도 절차는 별개입니다.
• 대지권 관계 확인. 711호·712호의 대지권 미등재 원인과 대지사용권 이전 여부를 법원기록 및 관련 등기로 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 711호 경매·처분 현황과 국민은행 공동담보 배당관계를 함께 검토해야 합니다.
• 용도 적합성 확인. 공부상 공장인 지식산업센터에 강수한이 주거 사용자로 기재돼 있으므로 실제 사용상태와 관리규약을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고 서영아너시티의 동일 용도·면적 거래가격과 임대수익을 별도로 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 공동담보 관련 기록을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 미확정 권리가 먼저다”

최저매각가 70,070,000원은 감정가 143,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 가격만 놓고 저가 매수라고 결론내리기에는 확인되지 않은 변수가 큽니다. 주식회사 다빈치푸드(KANG SEAN)는 말소기준 이후 전입해 대항력이 없지만, 강수한은 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다.

여기에 본건을 포함한 711호·712호의 대지권이 미등재돼 있고, 국민은행 근저당권은 711호와 공동담보 관계입니다. 공부상 공장인 지식산업센터라는 용도까지 고려하면, 이 사건은 최저가가 낮다는 이유만으로 접근할 물건이 아닙니다. 강수한의 임대차관계와 대지권 이전 여부가 확인되기 전에는 실질취득비용도, 권리 안전성도 확정되지 않습니다. 결론은 등기담보권은 소멸하지만 미상 임차인과 대지권은 보류입니다.