수원지방법원 2025타경54422. 수원시 권선구 구운동 라온지오피스텔 1층 101호 사건입니다. 감정요항표상 공부상 주용도는 휴게음식점이고, 사건상 용도 표시는 대지입니다. 등기부상 현재 소유자는 김정례·신영호이며, 2020년 1월 30일 보령수산업협동조합 명의로 채권최고액 1,080,300,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 가압류와 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조만 놓고 보면 가장 중요한 숫자는 매수인 인수액 0원입니다. 확인된 점유·임차관계 4건의 전입일은 2020.02.21부터 2024.10.04까지로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서 현재 확인되는 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 점유자가 복수이고 일부 보증금·확정일자 정보가 확인되지 않아, 인수 위험과 별개로 명도와 점유범위 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54422 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 구운동 921-11 라온지오피스텔 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 1층 · 공부상 주용도 휴게음식점 |
| 소유자 | 김정례, 신영호 |
| 감정가 / 최저가 | 881,000,000원 / 211,528,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 보령수산업협동조합 / 1,080,300,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.01.30. 근저당권 · 보령수산업협동조합 · 채권최고액 1,080,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 임차인은 모두 말소기준 이후
2020.01.30. 설정된 보령수산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 첫 임차인 전입일인 한동헌의 2020.02.21도 이보다 늦고, 이후 확인된 모든 임차관계 역시 말소기준 이후입니다. 따라서 4건 모두 대항력 없음으로 정리되며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한동헌 | 라온지오피스텔101호 61.7600㎡ | 2020.02.21 | 5,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유명신 | 1층 101호 61.7600㎡ | 2024.07.31 | 보증금 미상 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)리치월드 엔터테인먼트(한동헌) | 라온지오피스텔101호 30.8800㎡ | 2020.03.06 | 5,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현석 | 104호 27.9700㎡ | 2024.10.04 | 20,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 2025.04.25 배당요구 | 없음 |
또 하나의 변화는 2025.09.09. 기존 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐다는 점입니다. 이는 2020.01.30. 설정된 근저당권의 이전등기이므로, 임차인의 전입일과 비교할 때 기준이 되는 선순위 근저당 설정일 자체가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다.
② 가격 점검 — 감정가 24%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가 881,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 211,528,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 확인 가능한 최근 실거래 비교값이 없기 때문에 현재 최저가 211,528,000원을 두고 ‘시장가격보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 211,528,000원 | 968,879,392원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 148,069,600원 | 1,031,449,374원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 103,648,720원 | 1,075,248,362원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 211,528,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,761,392원 |
| 1. 근저당 · 보령수산업협동조합 | 1,080,300,000원 | 207,766,608원 |
| 2. 가압류 · 주식회사동광씨앤에스 | 96,346,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,176,646,000원 중 채권자 예상배당은 207,766,608원이고, 미배당은 968,879,392원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있으나, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 일월초등학교 남서측 인근으로, 주위는 근린생활시설·호텔·단독주택·다세대주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 주용도는 휴게음식점입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 15층 건물이며 위생·급배수·주차장·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 토지로 인접지와 등고평탄한 사다리형이며 업무시설·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 30m 내외 포장도로, 서측으로 폭 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 비행안전제2구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세를 분리. 211,528,000원은 감정가의 24.01%지만, 실거래 비교값 없이 ‘시세 대비 76% 할인’처럼 해석하면 안 됩니다.
- 점유범위 확인. 101호 관련 임차관계 외에 김현석의 104호 점유내역도 있으므로, 실제 매각대상과 점유 목적물의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 유명신 보증금 확인. 월세 500,000원은 확인되지만 보증금은 미상입니다. 대항력은 없으나 명도·정산 과정에 필요한 계약내용을 확인하는 편이 안전합니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 각 임차인의 우선변제 여부가 명확하지 않고, 김현석은 2025.04.25 배당요구를 했습니다. 실제 배당표와 명세서를 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 8건 중 당해세 해당액이 있으면 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.09.09. 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 현재 채권관계와 경매절차상 채권자 지위를 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 휴게음식점 용도, 점유관계, 실제 내부상태와 거래수요를 현장에서 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “인수 0원”은 합격, “가격 메리트”는 아직 미확인
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2020.01.30. 보령수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 네 건의 임차관계 모두 그 이후 전입이라 대항력은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 보증금 승계형의 치명적인 함정은 없습니다.
하지만 가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 881,000,000원이 네 차례 유찰돼 211,528,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 확인 가능한 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가의 24.01%라는 숫자만으로 저가매수라고 결론낼 수 없습니다. 더구나 공부상 휴게음식점, 복수 점유관계, 국세·지방세 압류 8건, 104호 점유자료가 함께 확인됩니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수는 0원이지만 가격·점유 검증이 필요한 C등급 사건으로 보는 것이 적절합니다.
