수원지방법원 2025타경54422. 수원시 권선구 구운동 라온지오피스텔 1층 104호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 공부상 주용도는 휴게음식점입니다. 감정가 487,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 116,929,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 약 24%까지 크게 내려왔지만, 상가성 근린시설은 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
권리 흐름의 기준은 2021.09.01 국의 신영호 지분 압류입니다. 이후 국민건강보험공단·수원시· 수원시장안구청의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 본건 104호를 점유한 김현석은 2024.10.04 전입해 말소기준보다 늦고, 2025.04.25 배당요구를 했으므로 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54422 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 구운동 921-11 라온지오피스텔 1층 104호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 주용도 휴게음식점 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층, 지상15층 · 1층 |
| 소유자 | 김정례, 신영호 |
| 감정가 / 최저가 | 487,000,000원 / 116,929,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 1,080,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 2021년 압류가 기준
등기상 2020.01.30 보령수산업협동조합 근저당권은 채권최고액 1,080,300,000원으로 설정됐고, 2025.08.28 확정채권양도를 원인으로 수협엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 현재 권리분석상 말소기준은 2021.09.01 국의 압류로 잡혀 있으며, 그 뒤의 국민건강보험공단·수원시·수원시장안구청 압류 및 2025.02.12 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 본건 104호와 101호를 구분해야 한다
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현석 | 104호 27.9700㎡ | 2024.10.04 | 20,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 한동헌 | 라온지오피스텔 101호 61.7600㎡ | 2020.02.21 | 5,000,000원 | 500,000원 | 있음 | 확정일자 없음 | 해당 없음 |
| (주)리치월드 엔터테인먼트(한동헌) | 라온지오피스텔 101호 30.8800㎡ | 2020.03.06 | 5,000,000원 | 500,000원 | 있음 | 확정일자 없음 | 해당 없음 |
| 유명신 | 1층 101호 61.7600㎡ | 2024.07.31 | 미상 | 500,000원 | 없음 | 확정일자 없음 | 해당 없음 |
실제 입찰 대상은 104호입니다. 104호 점유자 김현석의 보증금은 20,000,000원이고 전입일은 2024.10.04로 말소기준 2021.09.01보다 늦습니다. 따라서 본건 104호 기준으로는 대항력이 없으며 매수인에게 보증금을 승계시키는 구조가 아닙니다. 2025.04.25 배당요구도 접수돼 있습니다.
③ 가격 — 24%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 116,929,000원으로 감정가 487,000,000원의 24.01%입니다. 다음 회차 가정은 81,850,300원(감정가 16.81%), 그 다음은 57,295,210원(감정가 11.76%)입니다. 낙폭 자체는 크지만 본건은 근린시설이고 공부상 휴게음식점입니다. 직접 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,929,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,437,006원 |
| 임차인 한동헌 보증금 · 101호 | 5,000,000원 | 0원 |
| 임차인 (주)리치월드 엔터테인먼트(한동헌) 보증금 · 101호 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 114,491,994원 |
매각대금 116,929,000원 가정 시 집행비용 추정액은 2,437,006원, 잔여액은 114,491,994원으로 계산돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 있으면 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 101호 임차관계는 본건 104호 인수액과 별도로 구분해 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일월초등학교 남서측 인근. 주변은 근린생활시설, 호텔, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용. 공부상 주용도는 휴게음식점입니다. 토지는 업무시설·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 30m 내외 포장도로, 서측으로 폭 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 지역·규제. 도시지역·일반상업지역이며 비행안전제2구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하5층·지상15층. 위생설비, 급·배수시설, 주차장, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 104호 현장 점유 확인. 김현석의 실제 점유 범위와 영업·사용 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 101호와 권리 구분. 한동헌·(주)리치월드 엔터테인먼트(한동헌)·유명신의 점유 기재는 101호입니다. 본건 104호와 혼동하지 마세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있으므로 당해세 여부와 배당순서를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 상권·임대료 확인. 휴게음식점 용도 근린시설이므로 실제 임대료, 공실 기간, 관리비, 상가 수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 점유·상권·물건 상태 등 다른 이유가 있는지 현장조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금채권·점유관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “24%까지 떨어졌다는 것”과 “싸다는 것”은 다르다
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 487,000,000원 대비 최저가 116,929,000원, 즉 24.01%입니다. 하지만 본건은 아파트가 아니라 근린시설·휴게음식점이고 이미 네 차례 유찰됐습니다. 104호 점유자 김현석은 후순위라 보증금 승계위험은 낮지만, 가격 측면에서는 직접 비교할 실거래가 없어 감정가 할인율만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다. 결론은 권리는 104호 기준으로 비교적 단순하지만, 가격은 현장 임대수익과 상권 검증이 먼저입니다.
