75,364,000원
수원지방법원 2025타경54445. 수원시 권선구 세류동 21하우징 2층 202호로, 용도는 다세대이고 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 소유자 허선은 2022년 4월 11일 매매를 원인으로 230,000,000원에 취득했고, 2022년 4월 15일 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 이후 2024년 5월 9일 이그라시아 명의의 주택임차권등기가 들어왔고, 2025년 2월 19일 이그라시아가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 75,364,000원이 아닙니다. 임차보증금 223,500,000원이 전액 배당되는지입니다. 매각물건명세서에는 을구 순위 1번 주택임차권설정등기가 보증금 전액 배당이 되지 않으면 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 구조가 아니라, 미배당 보증금이 커져 매수인의 실질 부담이 보증금 수준에 수렴하는 대항력 인수형 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54445 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 344-2 21하우징 2층 202호 · 도로명 경기도 수원시 권선구 권선로544번길 30-1 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 허선 · 2022.04.11 매매 · 거래가액 230,000,000원 · 2022.04.15 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 219,719,600원 / 75,364,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이그라시아 / 239,943,561원 |
| 말소기준 | 2025.02.19 강제경매개시결정 · 이그라시아 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 223,500,000원 임차권
말소기준은 2025년 2월 19일 강제경매개시결정입니다. 그런데 이그라시아의 주택임차권등기는 2024년 5월 9일로 그보다 빠릅니다. 등기 내용에는 임대차계약일 2022년 6월 30일, 주민등록일·점유개시일 2022년 7월 29일, 확정일자 2022년 7월 19일, 임차보증금 223,500,000원, 차임 60,000원이 기재돼 있습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 이 임차권등기가 말소되지 않는다고 적시돼 있어 낙찰자 인수 여부가 이 사건의 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황성빈 | 2021.02.22 전입 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 이그라시아 | 2022.07.29 · 임차권등기 2024.05.09 | 223,500,000원 | 선순위 임차권 | 판정 미상 | 미배당액 인수 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 2명으로 봅니다. 황성빈은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 이그라시아와 별개로 황성빈의 보증금이 존재한다면 추가 인수위험이 생길 수 있습니다.
③ 회차별 구조 — 유찰될수록 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 임차권 단순 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 75,364,000원 | 73,607,448원 | 166,336,113원 | 149,892,552원 |
| 4회 유찰 시 | 52,754,800원 | 51,405,214원 | 188,538,347원 | 172,094,786원 |
| 5회 유찰 시 | 36,928,360원 | 35,863,650원 | 204,079,911원 | 187,636,350원 |
낙찰가만 보면 75,364,000원에서 52,754,800원, 36,928,360원으로 계속 내려가지만, 알려진 임차보증금 223,500,000원이 전액 배당되지 않는 구조에서는 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 커집니다. 이 때문에 이 물건은 유찰 횟수 자체를 가격 메리트로 환산하기 어려운 유형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,364,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,756,552원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 이그라시아 | 239,943,561원 | 73,607,448원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 총 청구액 239,943,561원 중 예상배당은 73,607,448원이고 미배당은 166,336,113원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다. 별도로, 주택임차권 보증금 223,500,000원이 전액 배당되지 않으면 해당 임차권등기는 말소되지 않는다는 명세서 기재를 우선해 매수인 부담을 판단해야 합니다.
⑤ 감정·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제2층 202호가 포함돼 있습니다.
- 설비. 도시가스 난방, 위생·급배수설비, 승강기설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 감정요항표에는 남동측 약 3m 도로와 접한다고 기재돼 있습니다.
- 위반 표시. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다.
- 감정자료 대조 필요. 위치 및 주위환경 항목에는 경기도 화성시 남양읍 활초리·홍난파생가 북동측이라는 내용이 적혀 있어, 본건 수원시 권선구 세류동 주소와 일치하지 않습니다. 해당 기재의 대상물 일치 여부를 원문에서 반드시 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 미배당액 확정. 이그라시아의 223,500,000원 보증금 중 실제 배당액과 매수인 인수액을 배당요구·채권계산서·매각물건명세서로 확정해야 합니다.
- 동일인 채권관계 확인. 신청채권자와 임차권자가 모두 이그라시아이므로, 239,943,561원 청구액이 임차보증금 원금·부수채권과 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
- 황성빈 확인. 2021.02.22 전입, 배당요구 2025.02.28 기록이 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 별도 확인이 필수입니다.
- 유찰을 할인으로 착각하지 않기. 3회 유찰 후 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 선순위 임차권 미배당 인수 때문에 실질취득액은 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
- 감정평가 원문 대조. 감정요항표의 위치 기재와 본건 주소가 다르므로 평가 대상과 현황 기재의 일치 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “75,364,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 표면 가격은 75,364,000원입니다. 그러나 권리분석의 중심은 223,500,000원 선순위 주택임차권입니다. 현재 배당가정에서 이그라시아에게 73,607,448원이 배당된다고 보고 이를 보증금에서 단순 차감하면 149,892,552원이 남고, 낙찰가와 합산한 실질취득은 225,256,552원이 됩니다. 감정가 219,719,600원보다 높은 수준입니다.
또한 황성빈은 2021.02.22 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 결국 이 사건은 “3회 유찰로 싸진 다세대”가 아니라 “유찰될수록 미배당 인수액이 커지는 선순위 임차권 사건”에 가깝습니다. 알려진 임차권만으로도 실질취득이 감정가를 웃돌고, 추가 미상 임차인까지 남아 있으므로 권리와 가격 모두 보수적으로 판단해야 합니다.
