광주지방법원 2024타경88175. 광주 북구 양산제로 105의 1층101호 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 유한회사우겸이고, 말소기준은 2019.10.17. 설정된 순천농업협동조합 근저당권 1,032,000,000원입니다. 이보다 뒤에 발생한 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다.
이경숙은 2018.05.17. 전입으로 말소기준보다 빠르고, 보증금은 40,000,000원입니다. 확정일자는 확인되지 않으며 배당요구는 2025.02.17. 접수됐습니다. 배당 시뮬레이션은 이 보증금을 배당하지 않고 매수인 전액 인수로 처리합니다. 따라서 현재 회차에서 입찰자가 부담할 경제적 원가는 최저가 175,112,000원이 아니라 215,112,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경88175 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 양산제로 105, 1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 철근콘크리트구조 3층 건물 내 1층 · 감정 이용상태는 기호1 공실, 기호2 미용실 |
| 소유자 | 유한회사우겸 (2019.10.17. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 668,000,000원 / 175,112,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천농업협동조합 / 894,493,196원 |
| 말소기준권리 | 2019.10.17. 순천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,032,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인이 남는다
2018.06.29. 방림신용협동조합 근저당권 3,900,000,000원은 2019.10.17. 이미 말소됐고, 같은 날 유한회사우겸으로 소유권이 이전된 뒤 순천농업협동조합 근저당권 1,032,000,000원이 설정돼 현재의 말소기준이 됐습니다. 2024.04.08. 압류, 2024.12.11. 임의경매개시결정, 2025.04.16. 압류는 모두 이보다 뒤라 매각으로 소멸합니다.
반대로 이경숙의 전입은 2018.05.17.로 말소기준보다 약 1년 5개월 빠릅니다. 배당 시뮬레이션도 이를 대항력 있는 임차인으로 보고 보증금 전액을 매수인에게 남기고 있습니다. 따라서 이 사건은 “등기 후순위가 깨끗하니 인수 0원”인 유형이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 3건 중 핵심은 이경숙 보증금 40,000,000원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경숙 | 102호 | 2018.05.17 | 40,000,000원 / 1,100,000원 | 대항력 有 | 확인 필요 | 40,000,000원 인수 |
| 유한회사 우남, 박은영 | 알수없음 | 2021.04.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 제이에스월드, 박준석 | 알수없음 | 2024.05.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
유한회사 우남·박은영은 2021.04.29., 주식회사 제이에스월드·박준석은 2024.05.23. 전입으로 모두 2019.10.17. 말소기준 이후입니다. 두 임차관계는 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 보증금 중복 합산 문제도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,112,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,251,568원 |
| 인수 · 임차인 이경숙 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 순천농업협동조합 | 1,032,000,000원 | 171,860,432원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,251,568원을 제외한 171,860,432원이 순천농업협동조합에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 860,139,568원입니다. 이경숙 보증금 40,000,000원은 매각대금 배분 밖에서 매수인 부담으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수 40,000,000원은 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 175,112,000원 | 40,000,000원 | 215,112,000원 | 860,139,568원 |
| 7회 유찰 시 | 140,089,600원 | 40,000,000원 | 180,089,600원 | 894,671,654원 |
| 8회 유찰 시 | 112,071,680원 | 40,000,000원 | 152,071,680원 | 922,297,324원 |
이 사건은 보증금 40,000,000원이 현재 매각가보다 작기 때문에, 유찰될 때마다 실질취득액도 내려갑니다. 다만 어느 회차에서도 최저매각가만으로 가격을 비교하면 안 되고, 반드시 보증금 인수액을 더한 금액을 실제 원가로 놓아야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 연제동 연제주공아파트 북측 인근으로, 아파트·근린상가·주상나지가 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물의 1층이며, 공용 급배수·위생·소방·승강기·옥외주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 2차로에 접하고, 토지는 부정형 평지의 상업용 건부지입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역, 소로2류 접합, 비행안전제3구역(전술)에 해당합니다. 공시지가는 594,500원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가 이용상태는 기호1 공실, 기호2 미용실로 조사됐으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 최저가 175,112,000원이 아니라 인수 40,000,000원을 합한 215,112,000원을 원가 기준으로 잡아야 합니다.
- 102호 임차관계 범위. 이경숙의 점유 부분이 102호로 기재되어 있으므로, 본건 101호 매각대상과 공동담보·감정평가 기호의 연결관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인. 이경숙은 2018.05.17. 전입으로 말소기준 2019.10.17.보다 빠릅니다. 보증금 40,000,000원 전액 인수 구조를 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
- 후순위 임차관계. 유한회사 우남·박은영과 주식회사 제이에스월드·박준석은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
- 가격 검증. 6회 유찰이라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 근린시설의 실제 거래·임대수익·공실 지속 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역과 매각대상 물건번호를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 26%”보다 먼저 볼 것은 40,000,000원 인수다
표면적으로는 감정가 668,000,000원의 물건이 6회 유찰돼 175,112,000원까지 내려온 사건입니다. 하지만 이 사건의 핵심 숫자는 할인율이 아니라 대항력 임차보증금 40,000,000원입니다. 현재 회차에서 매수인의 실질취득은 215,112,000원이고, 7회 유찰 시 180,089,600원, 8회 유찰 시에도 152,071,680원입니다.
등기 후순위 압류와 경매개시결정은 소멸하지만, 선순위 임차인 문제는 별개입니다. 특히 본건은 101호로 표시돼 있으면서 핵심 임차인의 점유 부분은 102호로 기재되고, 말소기준 근저당에도 102호 공동담보가 나타납니다. 따라서 “6회 유찰이라 싸다”보다 “무엇을 함께 사고 어떤 보증금을 승계하는가”를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 권리관계와 매각범위 확인 전에는 낮은 최저가 자체를 매력으로 평가하기 어렵습니다.
