광주지방법원 2024타경88175. 광주 북구 연제동 양산제로 105의 1층 102호 근린시설입니다. 소유자는 유한회사우겸이며, 신청채권자 순천농업협동조합의 청구액은 894,493,196원입니다. 감정가 410,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 134,349,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 32.8%이지만, 이 물건은 최저가만으로 취득비용을 계산하면 안 됩니다.
이경숙은 2018.05.17 전입했고, 말소기준인 순천농업협동조합 근저당은 2019.10.17 설정됐습니다. 보증금은 40,000,000원, 월 차임은 1,100,000원이며 배당요구는 2025.02.17 접수됐습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않고 예상배당에서도 우선변제권이 없는 것으로 반영돼, 보증금 전액이 매수인 인수액으로 남습니다. 현재 회차의 실질취득은 134,349,000원 + 40,000,000원 = 174,349,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경88175 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 양산제로 105, 1층 102호 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 철근콘크리트구조 3층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 유한회사우겸 (2019.10.17 소유권이전) |
| 감정 이용상태 | 기호1 공실 · 기호2 미용실 이용 |
| 감정가 / 최저가 | 410,000,000원 / 134,349,000원 (5회 유찰, 감정가의 32.8%) |
| 실질취득 | 174,349,000원 (최저가 134,349,000원 + 임차보증금 인수 40,000,000원) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천농업협동조합 / 894,493,196원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금 4,000만원 인수
말소기준권리는 2019.10.17 설정된 순천농업협동조합 근저당권 1,032,000,000원입니다. 이후의 광주광역시 북구 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 이경숙의 전입일은 2018.05.17로 말소기준보다 앞서며, 보증금 40,000,000원에 대한 대항력이 인정된 인수형 임차인입니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 신고 3건
| 임차인·점유자 | 전입일 / 점유 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경숙 | 2018.05.17 · 102호 | 40,000,000원 월 1,100,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 40,000,000원 인수 |
| 유한회사 우남, 박은영 | 2021.04.29 · 사용관계 알 수 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 주식회사 제이에스월드, 박준석 | 2024.05.23 · 사용관계 알 수 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
보증기관의 대위변제·승계 신고는 없어 보증금 중복 합산 문제는 없습니다. 다만 조사된 점유 신고가 세 건이고, 이 가운데 두 건은 보증금과 사용관계가 명확하지 않습니다. 두 점유자의 전입일은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 실제 인도 범위와 영업시설·집기 소유관계는 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 시세가 아니라 실질취득으로 판단
비교 가능한 실거래 표본이 확인되지 않아 이 물건을 현재 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 참고치일 뿐이며, 근린시설은 임대수익, 공실기간, 관리비, 시설상태, 업종 제한과 상권 수요를 함께 검토해야 실제 가치가 나옵니다.
| 회차 | 최저매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 134,349,000원 | 40,000,000원 | 174,349,000원 | 42.5% |
| 6회 유찰 시 | 107,479,200원 | 40,000,000원 | 147,479,200원 | 36.0% |
| 7회 유찰 시 | 85,983,360원 | 40,000,000원 | 125,983,360원 | 30.7% |
현재 최저가는 감정가의 약 32.8%지만 인수액을 더하면 감정가의 42.5%입니다. 6회 유찰 시에는 실질취득 147,479,200원, 7회 유찰 시에는 125,983,360원입니다. 즉 추가 유찰이 생기더라도 40,000,000원은 고정적으로 남아, 표면 할인율과 실제 할인율의 차이가 계속 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,349,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,680,886원 |
| 인수. 임차인 이경숙 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 방림신용협동조합 | 3,900,000,000원 | 131,668,114원 |
| 3. 근저당 · 순천농업협동조합 | 1,032,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,932,000,000원 중 예상배당은 131,668,114원, 미배당은 4,800,331,886원입니다. 신청채권자 순천농업협동조합의 청구액은 894,493,196원이지만 현재 계산상 예상배당은 0원입니다. 이경숙 보증금 40,000,000원은 배당되지 않고 매수인에게 승계됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 연제동 연제주공아파트 북측 인근이며, 주위는 아파트·근린상가·주상나지가 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물로, 공용 급배수·위생·소방·승강기·옥외주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 왕복 2차로에 접하며, 토지는 부정형 평지의 상업용 건부지입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로2류 접합·비행안전제3구역에 해당합니다. 공시지가는 594,500원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 근린시설이고 이미 5회 유찰됐습니다. 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가 계산. 응찰가에 이경숙 보증금 40,000,000원을 반드시 더해 실질취득가를 계산하세요.
- 임차인 원본 확인. 이경숙의 임대차계약서, 전입·점유 지속 여부, 확정일자, 배당요구 내용과 미배당 보증금 범위를 확인하세요.
- 다중점유 확인. 유한회사 우남·박은영, 주식회사 제이에스월드·박준석의 실제 점유 구역과 퇴거 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 근저당 대조. 방림신협 근저당의 2019.10.17 일부해지 말소 범위와 예상배당 반영 근거를 공동담보목록·매각물건명세서로 대조하세요.
- 호수·이용상태 확인. 감정평가서의 기호1 공실·기호2 미용실 이용 기재와 본건 102호의 대응관계를 원본 도면과 현장에서 확인하세요.
- 상가 수익성. 예상 임대료, 공실기간, 관리비 체납, 시설 원상복구비와 미용실 집기 소유관계를 확인하세요.
- 규제 확인. 비행안전제3구역과 제1종일반주거지역 내에서 계획하는 업종·시설의 허용 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가 33%”보다 “실질취득 1.74349억”
이 물건의 첫인상은 감정가 410,000,000원이 134,349,000원까지 내려온 5회 유찰 근린시설입니다. 하지만 선순위 임차인의 보증금 40,000,000원을 더하면 현재 실질취득은 174,349,000원으로 올라갑니다. 여기에 점유 신고 세 건과 근린시설의 공실·영업 리스크, 방림신협 근저당의 말소 및 예상배당 관계 확인이 남아 있습니다.
비교 가능한 실거래가 확인되지 않으므로 감정가 대비 낮다는 이유만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 최저가는 낮지만 권리와 점유는 단순하지 않고, 진짜 가격은 1.34349억이 아니라 1.74349억입니다. 임대수익과 명도비용을 보수적으로 산정하고, 방림신협 근저당의 원본 관계까지 해소된 뒤에야 입찰가를 결정할 수 있는 고난도 근린시설입니다.
