광주지방법원 2024타경88175. 광주광역시 북구 양산제로 105, 1층102호 근린시설입니다. 현재 소유자는 유한회사우겸이고, 말소기준권리는 2019.10.17. 설정된 순천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,032,000,000원이며, 이 권리 이후의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 물건의 핵심은 등기부의 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 이경숙은 2018.05.17. 전입했고 102호를 점유하는 것으로 조사됐으며 보증금은 40,000,000원, 월차임은 1,100,000원입니다. 배당요구는 2025.02.17. 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권이 없고, 배당표상 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경88175 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 양산제로 105, 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 기호1 공실, 기호2 미용실 이용중 |
| 소유자 | 유한회사우겸 |
| 감정가 / 최저가 | 410,000,000원 / 107,479,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천농업협동조합 / 894,493,196원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2018.06.29. 방림신용협동조합 근저당권은 2019.10.17. 이미 말소됐고, 현재 기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 순천농업협동조합 근저당권 1,032,000,000원입니다. 이후 2023.11.15. 북구 압류와 2024.12.11. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.03.15.의 이전 경매개시결정은 2024.04.25. 취하돼 이미 말소됐습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 3명 확인
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금·차임 | 대항력 / 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이경숙 | 102호 · 2018.05.17. | 보증금 40,000,000원 월 1,100,000원 | 대항력 有 우선변제 확인 안 됨 배당요구 2025.02.17. | 40,000,000원 인수 |
| 유한회사 우남, 박은영 | 알수없음 · 2021.04.29. | 보증금 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 인수 없음 |
| 주식회사 제이에스월드, 박준석 | 알수없음 · 2024.05.23. | 보증금 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 인수 없음 |
유한회사 우남·박은영과 주식회사 제이에스월드·박준석은 모두 전입일이 2019.10.17. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 두 점유자의 보증금은 확인되지 않았으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
현재 회차 최저매각가는 107,479,000원으로 감정가 410,000,000원의 26.21% 수준입니다. 하지만 낙찰자가 이경숙의 보증금 40,000,000원을 별도로 인수하므로 실제 부담은 147,479,000원입니다.
동일 물건의 실거래 시세 자료는 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “싸다” 또는 “시세 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다. 특히 이미 6회 유찰된 근린시설이라는 점 자체가 현재 가격에 대해 시장이 반복적으로 응찰을 보류해 왔다는 사실을 보여줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,479,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,304,706원 |
| 인수 · 임차인 이경숙 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 순천농업협동조합 | 1,032,000,000원 | 105,174,294원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 순천농업협동조합 채권에 105,174,294원이 배당되고 926,825,706원의 미배당이 발생합니다. 이경숙 보증금 40,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 연제동 연제주공아파트 북측 인근이며, 아파트·근린상가·주상나지가 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하고 대중교통 여건은 보통입니다. 남측으로 왕복 2차로에 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호1은 공실, 기호2는 미용실로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물 내 1층101호·1층102호이며, 공용 급배수·위생·소방·승강기·옥외주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 1,702㎡의 부정형 평지, 상업용 건부지이며 공시지가는 594,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역, 소로2류 접합, 비행안전제3구역(전술)입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 107,479,000원만 보지 말고 이경숙 보증금 40,000,000원을 합산한 147,479,000원을 기본 취득원가로 보세요.
- 대항력 임차인. 이경숙의 전입일 2018.05.17., 보증금 40,000,000원, 배당요구일 2025.02.17. 및 확정일자 부재 여부를 원본 명세서와 다시 대조하세요.
- 점유관계. 유한회사 우남·박은영, 주식회사 제이에스월드·박준석은 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 점유·임대차 조건을 확인하세요.
- 다회유찰. 이미 6회 유찰된 물건입니다. 감정가 대비 할인율보다 유찰 원인, 상가 수요, 실제 이용상태를 우선 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 순천농업협동조합 미배당이 926,825,706원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “1.07억 낙찰”이 아니라 “1.47억 취득”으로 봐야 한다
이 사건은 감정가 410,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 107,479,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 다릅니다. 말소기준권리보다 앞선 이경숙의 보증금 40,000,000원을 매수인이 인수하므로 현재 회차의 실질취득은 147,479,000원입니다.
후순위 압류와 경매개시결정은 정리되지만, 이 40,000,000원은 사라지지 않습니다. 게다가 비교할 실거래 시세가 없어 실질취득가가 시장가격보다 낮은지 확인할 근거도 부족합니다. 이미 6회 유찰된 근린시설인 만큼 감정가 대비 할인율보다 인수액·점유관계·실제 상권과 환금성을 중심으로 판단해야 합니다. 결론은 “최저가만 보면 안 되는 인수형 물건”입니다.
