전주지방법원 2024타경6743. 전주시 덕진구 덕진동1가 파크리움오피스텔 건물의 지층 비106호 근린시설입니다. 소유자 이은호가 2023년 6월 23일 매매를 원인으로 거래가액 850,000,000원에 취득했고, 같은 해 7월 21일 신한은행 앞으로 채권최고액 1,920,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다. 매수인이 떠안을 등기상 권리는 확인되지 않습니다.
이 사건의 핵심은 복잡한 임차권이나 선순위 권리가 아닙니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없고 현황은 공실입니다. 대신 감정가 대비 최저가가 극단적으로 낮아진 배경을 확인해야 합니다. 특히 지층 근린시설은 같은 건물의 주거·업무용 호실과 이용성과 거래 구조가 다를 수 있으므로, 건물 명칭이 오피스텔이라는 이유만으로 일반 오피스텔 시세를 적용해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경6743 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 기린대로 529, 지층 비106호 (덕진동1가, 파크리움오피스텔) |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 지층 비106호 |
| 소유자 | 이은호 (2023.06.23. 매매 · 거래가액 850,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 693,000,000원 / 81,530,000원 (6회 유찰 · 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 신한은행 / 1,619,927,192원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 점유 현황 | 공실 · 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
실제 임차인 0명. 현황은 공실이며 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 말소기준인 2023년 7월 21일 신한은행 근저당권은 매각으로 소멸하고, 2024년 12월 11일 임의경매개시결정 역시 소멸합니다. 근저당의 채권최고액은 1,920,000,000원이지만, 매수인이 그 미배당액을 승계하는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 11.76%라는 숫자만 보면 안 된다
감정가는 693,000,000원, 현재 최저매각가는 81,530,000원입니다. 6회 유찰을 거치면서 감정가의 11.76%까지 내려왔습니다. 액면 할인 폭은 크지만, 이 수치만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
대상은 파크리움오피스텔 건물 안에 있으나 용도는 근린시설이고 위치는 지층입니다. 주거용 오피스텔 가격이나 건물 전체의 일반적인 분양가를 그대로 비교 기준으로 쓰면 왜곡될 수 있습니다. 현재 가격의 타당성은 같은 건물 또는 인근의 지층 근린시설 거래·임대 사례, 전용면적, 출입구와 동선, 실제 영업 가능 업종, 관리비 및 체납 여부를 기준으로 별도 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,867,540원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,920,000,000원 | 79,662,460원 |
| 근저당 미배당 | - | 1,840,337,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 신한은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 1,840,337,540원이 미배당됩니다. 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 시나리오 | 매각가 | 신한은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 81,530,000원 | 79,662,460원 | 1,840,337,540원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 57,071,000원 | 55,643,722원 | 1,864,356,278원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 39,949,700원 | 38,830,605원 | 1,881,169,395원 | 0원 |
유찰이 추가돼도 매수인이 부담하는 선순위 권리나 임차보증금은 생기지 않습니다. 다만 가격 하락은 곧바로 투자 메리트를 뜻하지 않습니다. 낙찰가가 낮아질수록 초기 매입금은 줄지만, 지층 근린시설을 실제로 사용하거나 임대할 수 있는지에 따라 실질 가치가 달라집니다.
⑤ 입지·토지 조건 메모
- 용도. 대상 호실의 용도는 근린시설이며 건물의 지층 비106호입니다.
- 토지 이용. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 토지면적은 4,575㎡입니다.
- 지역·지구. 일반상업지역과 제1종일반주거지역에 걸쳐 있고, 시가지경관지구·방화지구에 저촉됩니다.
- 도로 조건. 도로접면은 광대소각이며 대로1류·소로2류·소로3류와 접합니다.
- 지형. 평지의 부정형 토지이며 개별공시지가는 1,013,000원/㎡입니다.
- 건축물 표시. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근린시설 전용면적 확인. 등기사항·건축물대장·감정평가서 원본에서 전유면적과 공용면적을 대조하고 면적당 가격을 산출하세요.
- 지층 출입·노출 확인. 도로에서의 접근, 독립 출입구, 계단·엘리베이터 동선과 간판 노출 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 사용 가능 업종 확인. 건축물대장상 용도, 관리규약, 소방·환기·배수 설비에 따라 가능한 영업 형태가 달라질 수 있습니다.
- 공실 상태 확인. 현재 공실이므로 내부 훼손, 누수·습기, 설비 작동 여부와 원상복구 비용을 직접 점검하세요.
- 관리비·공과금 확인. 관리사무소를 통해 장기 체납액과 공용부분 관리비 부담 가능성을 확인하세요.
- 공동담보 범위 확인. 비107호와 연결된 공동담보 관계 및 배당요구·채권계산서 원본을 확인하세요.
- 유사 거래 검증. 주거용 오피스텔이 아니라 지층 근린시설 거래·임대 사례를 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 검증
이 물건은 임차인 0명, 현황 공실, 명시 인수권리 없음, 법정지상권 없음으로 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 신한은행 근저당의 미배당액이 크게 남더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 감정가 693,000,000원에서 6회 유찰돼 81,530,000원까지 내려왔다는 사실은 단순한 할인 기회가 아니라 시장성과 활용성을 재검증해야 한다는 신호입니다. 대상은 지층 근린시설이며 일반 오피스텔과 동일한 시세 기준을 적용할 수 없습니다. 권리는 합격이지만, 가격은 유사 근린시설의 실제 거래·임대 가능성과 현장 상태를 확인한 뒤에만 판단할 수 있는 물건입니다.
