전주지방법원 2024타경6743. 전주시 덕진구 기린대로 529 파크리움오피스텔 지층 비107호로, 용도는 근린시설입니다. 소유자 이은호가 2023년 6월 23일 매매를 원인으로 거래가액 1,450,000,000원에 취득했고, 같은 날 신한은행이 채권최고액 1,920,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 신한은행이 2024년 12월 11일 임의경매를 신청했습니다.
말소기준은 2023년 7월 21일 접수된 신한은행 근저당권입니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없고, 현황은 공실입니다. 임차인 신고도 없어 현재 자료상 낙찰자가 승계할 보증금이나 등기상 권리는 0원입니다. 다만 권리가 단순하다는 사실과 시장에서 쉽게 되팔 수 있다는 사실은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경6743 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 기린대로 529, 지층 비107호 (덕진동1가, 파크리움오피스텔) |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 지층 비107호 |
| 소유자 | 이은호 (단독소유 · 2023.06.23. 매매 · 거래가액 1,450,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,150,000,000원 / 135,297,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 1,619,927,192원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.21. 신한은행 근저당권 · 채권최고액 1,920,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 점유 현황 | 공실 · 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
실제 임차인 0명. 명세서상 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항이 없으며, 현황도 공실입니다. 말소기준인 신한은행 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신한은행의 채권최고액 1,920,000,000원이 현재 최저가보다 크지만, 미배당 채권은 채무자에게 남는 채권일 뿐 낙찰자가 근저당 미배당액을 승계하는 구조는 아닙니다.
② 가격 분석 — 11.76%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 135,297,000원으로 감정가 1,150,000,000원의 11.76%입니다. 다음 회차 시나리오는 94,707,900원, 그다음은 66,295,529원까지 내려갑니다. 그러나 이 물건은 지층 근린시설이고 이미 6회 유찰됐습니다. 반복 유찰은 낮은 가격 자체보다 수요·활용도·명도 외 현장조건을 시장이 보수적으로 평가하고 있다는 신호로 봐야 합니다.
등기상 2023년 거래가액은 1,450,000,000원이고 감정가는 1,150,000,000원이지만, 현재 가격 수준을 검증할 동일·유사 근린시설 실거래 비교자료는 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 과거 거래가액만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,297,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,694,158원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,920,000,000원 | 132,602,842원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신한은행 채권에 132,602,842원이 배당되고, 1,787,397,158원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당 미배당액과 관계없이 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 135,297,000원 | 132,602,842원 | 1,787,397,158원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 94,707,900원 | 92,603,158원 | 1,827,396,842원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 66,295,529원 | 64,702,209원 | 1,855,297,791원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 고정시키는 인수형이 아닙니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 다만 가격이 더 내려간다는 사실만으로 근린시설의 임대수요나 재매각 가능성이 개선되는 것은 아닙니다.
⑤ 토지·이용 조건 메모
- 용도. 본건은 파크리움오피스텔 지층 비107호의 근린시설입니다. 주거용 아파트가 아니므로 주거 실거래나 아파트 환금성 기준을 적용하면 안 됩니다.
- 점유. 매각물건명세서상 현황은 공실이며 임차인 신고는 없습니다.
- 토지 현황. 대지 전체 면적은 4,575.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 지형은 평지·부정형, 도로접면은 광대소각입니다.
- 용도지역. 일반상업지역과 제1종일반주거지역에 저촉되고, 시가지경관지구·방화지구에도 저촉됩니다. 지구단위계획구역과 대로1류·소로2류·소로3류·근린공원에는 접합니다.
- 토지가격 지표. 공시지가는 1,013,000원/㎡입니다. 이는 대지 전체의 토지 지표로 집합건물 개별 호실의 거래가를 직접 뜻하지는 않습니다.
- 건축물 표시. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 내부 현황 확인. 공실 여부와 별개로 지층 누수·결로·환기·침수 흔적, 천장고, 설비 상태와 실제 전용 출입동선을 현장에서 확인해야 합니다.
- 영업 가능성 확인. 근린시설의 구체적 사용 가능 업종, 건축물대장상 용도, 소방·주차·위생시설 요건을 원본 서류와 관계 기관에서 대조해야 합니다.
- 임대수요 확인. 현재 시세 비교자료가 없으므로 동일 건물 및 인근 지층 근린시설의 실제 보증금·월세·공실기간을 별도로 조사해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당의 공동담보인 지층 비106호의 경매·배당 진행 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공실 장기화에 따른 공용관리비와 미납액, 집합건물 관리규약상 영업 제한을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 환금성과 가격 검증은 보류
이 물건은 임차인 0명, 명시된 인수권리 없음, 법정지상권 없음으로 권리분석 자체는 단순합니다. 현재 최저가 135,297,000원에 낙찰될 경우 매수인 실질취득액도 135,297,000원이고 인수액은 0원입니다.
하지만 감정가 1,150,000,000원짜리 물건이 6회 유찰돼 11.76%까지 내려온 배경을 할인율만으로 해석해서는 안 됩니다. 지층 근린시설의 실제 이용 가능성, 임대수요, 관리비, 내부 상태와 재매각 가능성을 검증할 시세 자료가 없기 때문입니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 현장과 임대시장을 확인한 뒤에만 판단할 수 있는 물건입니다.
