전주지방법원 2024타경40439. 전주시 덕진구 만성동, 가인로 20의 1층 102호로 등기된 제1종 근린생활시설입니다. 현황은 공실이며, 소유자는 주식회사서흥개발입니다. 등기상 말소기준권리는 2019년 6월 14일 중소기업은행 근저당권으로, 같은 날 설정된 후순위 근저당권과 2024년 전주시 압류·임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
권리 구조만 보면 단순합니다. 임차인이 없고 매수인이 승계할 권리도 없어, 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액은 54,272,000원입니다. 다만 감정가 대비 낙폭이 크다는 사실만으로 이 물건을 싸다고 평가할 수는 없습니다. 7차례 유찰된 공실 근린시설이라는 시장 반응 자체가 가격 외의 위험을 강하게 보여주기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경40439 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 가인로 20, 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 제1종 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 |
| 소유자 | 주식회사서흥개발 |
| 감정가 / 최저가 | 659,000,000원 / 54,272,000원 (7회 유찰, 감정가의 8.24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,726,006,554원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
임차인 없음, 현황 공실. 말소기준은 2019년 6월 14일 접수된 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 접수된 중소기업은행의 두 번째 근저당권, 2024년 전주시 압류와 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 매수인이 인수하는 권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
② 가격 해석 — 감정가의 8.24%가 곧 시세 할인율은 아니다
현재 최저매각가는 54,272,000원으로 감정가 659,000,000원의 8.24%입니다. 8회 유찰 시에는 37,990,400원, 9회 유찰 시에는 26,593,280원으로 내려갑니다. 하지만 이 비율은 감정가를 기준으로 한 경매 회차별 저감 결과일 뿐, 실제 매매시장이나 임대시장에서의 적정가를 뜻하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 54,272,000원 | 0원 | 2,323,104,896원 |
| 8회 유찰 시 | 37,990,400원 | 0원 | 2,339,093,427원 |
| 9회 유찰 시 | 26,593,280원 | 0원 | 2,350,285,399원 |
③ 예상배당표 (매각가 54,272,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,376,896원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,080,000,000원 | 52,895,104원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,296,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 2,376,000,000원 중 예상배당은 52,895,104원이며, 채권자 미배당액은 2,323,104,896원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주지방법원 남측 인근으로, 관공서·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 시내버스승강장이 있고 전주 시내외 각 방면으로 차량 통행이 원활합니다.
- 도로. 북측으로 왕복 4차선 포장도로가 있으며, 동측으로 폭 약 10미터 녹도가 있습니다.
- 용도·현황. 제1종 근린생활시설로 이용되며 현황은 공실입니다. 토지는 장방형의 상업용 이용 상태입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 엘리베이터시설과 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지계획. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로1류와 중로1류에 접합니다.
- 토지지표. 토지면적은 725.9㎡, 공시지가는 2,174,000원/㎡이며 지목은 대입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 재확인. 조사상 공실이지만 입찰 직전 현장 방문으로 출입 상태와 실제 점유 여부를 다시 확인하세요.
- 상권·임대료 검증. 법원·관공서 인근이라는 입지와 별개로, 해당 1층 102호의 가시성·동선·임대수요와 적정 임대료를 직접 조사하세요.
- 공실 비용 점검. 공실 기간 중 발생한 관리비와 공용부분 체납 여부, 내부 수선 필요성을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 최저가 착시 경계. 감정가의 8.24%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 매매·임대 사례를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 환금성 점검. 근린시설은 주거용보다 매수층이 제한될 수 있으므로 임대수익뿐 아니라 향후 매각 기간과 매수자 범위를 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 별개의 판단이다
이 물건은 권리분석만 놓고 보면 깔끔합니다. 임차인이 없고, 말소기준 이후 권리는 소멸하며, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득액은 54,272,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 7회 유찰된 현황 공실의 근린시설이라는 사실은 결코 가볍지 않습니다. 감정가 대비 8.24%라는 낙폭은 시세 대비 저평가를 증명하지 않습니다. 권리는 합격이지만, 가격과 환금성은 현장 상권·실제 임대료·공실 비용·재매각 가능성을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 이 사건의 승부처는 권리가 아니라 공실 근린시설을 실제로 운용하거나 되팔 수 있는 가격인지에 있습니다.
