서울북부지방법원 2023타경118156. 중랑구 상봉동 라온제나의 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 감정가는 2,546,532,200원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 1,629,781,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건은 유찰률보다 임차관계가 먼저입니다.
말소기준권리는 2019.04.05. 설정된 냉동냉장수산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 임차권등기와 경매개시결정·가압류는 등기 순위상 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사에서 정현우는 2018.10.12., 김현주는 2017.01.09. 전입한 것으로 확인됩니다. 두 사람 모두 말소기준일보다 전입일이 빠르지만 보증금·확정일자와 현재 점유 지속 여부가 확인되지 않아, 대항력 있음으로 확정할 수도, 인수액 0원으로 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경118156 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉동 86-13 라온제나 · 서울특별시 중랑구 상봉로25길 31-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 일부 공부상 사무소이나 현황 주거용 · 토지·건물 일괄매각 및 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 박정권 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,546,532,200원 / 1,629,781,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 청구금액 | 10,653,890원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 건물 / 토지 | 2015.06.26. 사용승인 · 철근콘크리트구조 7층 · 토지 133.2㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 점유는 별도
2020.05.07. 유인영의 강제경매개시결정은 2020.08.06. 취하돼 말소됐습니다. 이후 이대홍의 강제경매개시결정, 한상춘의 가압류와 여러 주택임차권등기가 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 등기상 소멸 대상입니다. 장군의 50,000,000원 주택임차권등기는 2024.01.19. 해제로 이미 말소됐습니다.
임차인·점유자 분석
| 성명 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안병헌 · 201호 | 2022.09.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조성신 · 201호 | 2021.06.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임창빈 · 301호 | 2022.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정현우 · 401호 | 2018.10.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현주 · 501호 | 2017.01.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도원 · 601호 | 2020.02.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장군 · 302호 | 2021.08.04 | 50,000,000원 | 없음 | 후순위 | 해당 없음 |
| 이대홍 · 701호 | 2021.07.01 | 300,000,000원 | 없음 | 후순위 | 해당 없음 |
| 안가윤(개명전 안정민) · 401호 | 2022.10.07 | 60,000,000원 | 없음 | 후순위 | 해당 없음 |
| 최은주 · 501호 | 2023.12.04 | 150,000,000원 | 없음 | 후순위 | 해당 없음 |
| 한상호 · 601호 | 2024.03.29 | 150,000,000원 | 없음 | 후순위 | 해당 없음 |
대항력 판정 기준일은 말소기준권리 설정일인 2019.04.05.입니다. 보증금·확정일자와 현재 점유 상태가 확인되지 않은 정현우·김현주는 대항력 유무와 인수금액을 확정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%보다 실질취득액이 먼저다
현재 최저가는 감정가 2,546,532,200원의 64%인 1,629,781,000원입니다. 세 번째 유찰 시 1,303,824,800원, 네 번째 유찰 시 1,043,059,840원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 하락은 경매 최저가의 변화일 뿐, 선순위 전입 점유자의 잠재 인수금까지 낮춰주지는 않습니다.
실거래 시세와 비교할 수 있는 거래 자료가 제시되지 않은 사건이므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단하지 않습니다. 더욱이 잠재 인수금이 확정되지 않아 현재 회차의 실질취득액 상한도 산정할 수 없습니다. 이 사건의 가격 분석 순서는 선순위 임차보증금 확인 → 실질취득액 계산 → 개별 호실 임대수익·시세 비교입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,629,781,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,697,810원 |
| 1. 근저당 · 냉동냉장수산업협동조합 | 1,040,000,000원 | 1,040,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 유인영 | 10,653,890원 | 10,653,890원 |
| 3. 경매개시결정 · 이대홍 | 10,653,890원 | 10,653,890원 |
| 4. 가압류 · 한상춘 | 30,964,600원 | 30,964,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 518,810,810원 |
표의 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제와 임차권자 배당을 반영하기 전 금액으로, 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 특히 대항력 가능·미상 점유자의 보증금은 금액 자체가 확인되지 않아 이 배당표와 별도로 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 중랑역 남측 인근으로, 주변은 다세대주택·근린생활시설·동부시장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 중랑역이 있습니다. 북측과 서측으로 폭 약 4미터 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 이용 상태. 일부는 공부상 사무소이나 현황 주거용이며, 나머지는 다세대주택으로 이용 중입니다. 특히 201호는 공부상 근린생활시설인 사무소이나 주거용 이용으로 조사됐습니다.
- 건물 상태. 2015.06.26. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 7층 건물로, 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 면적 차이. 1층부터 7층과 옥탑 1층은 공부상 면적보다 실측면적이 과대한 것으로 기재돼 있어, 제시외 부분의 소유권·철거·이행강제금 문제를 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 일반건축물대장에 옥상 주거용 경량철골조 17㎡와 옥상 주거용 철파이프조 15㎡ 위반 내용이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 133.2㎡, 준주거지역, 공시지가 5,404,000원/㎡이며 지형은 평지·가로장방형입니다.
- 규제. 과밀억제권역·재정비촉진지구·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 단일 아파트 호실이 아니라 여러 임차관계와 용도 차이, 위반건축물·제시외 부분을 함께 검토해야 하는 일괄매각이므로 매수층과 금융 활용 범위가 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정현우·김현주 임대차 원본. 보증금, 계약일, 확정일자, 실제 점유 지속 여부, 퇴거 여부와 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 호실별 현재 점유자. 401호·501호·601호처럼 복수 명의가 확인되는 호실은 전입세대열람과 현장조사로 현재 점유자를 특정해야 합니다.
- 이대홍 관계. 701호 임차권자와 강제경매 채권자가 같은 이름으로 표시된 경위를 임대차계약서·보증금 지급자료·채권 원인자료로 확인해야 합니다.
- 근저당 채권액. 최초 채권최고액 1,040,000,000원과 변경 후 845,000,000원, 예상배당표의 적용액을 채권계산서와 대조해야 합니다.
- 임차권등기와 배당. 후순위 임차권자들의 배당요구, 실제 배당순위와 미배당 보증금 처리 여부를 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 제시외·과대면적. 공부보다 과대한 부분과 옥상 구조물의 소유권 귀속, 철거 가능성, 이행강제금과 원상복구 비용을 확인해야 합니다.
- 공부상 용도. 사무소를 주거용으로 사용하는 부분의 적법성, 금융·보험·임대사업상 제한을 확인해야 합니다.
- 토지거래허가. 허가구역 포함에 따른 허가 대상 여부와 이용 의무를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준 입찰. 최저가가 아니라 낙찰가에 잠재 인수보증금, 명도비, 위반건축물 관련 비용을 더한 총액으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·임대차계약서와 배당요구 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰가보다 선순위 보증금이 먼저”
이 사건의 후순위 등기권리는 구조상 대부분 매각으로 소멸하고, 현재 최저가 기준 예상배당표도 기재 채권 전액 배당을 보여줍니다. 하지만 그것만으로 매수인 인수액이 0원이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 정현우와 김현주는 말소기준권리보다 먼저 전입했지만 보증금·확정일자·점유 상태가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
여기에 여러 호실의 복수 명의, 701호 임차권자와 경매 채권자의 동일 명의, 공부상 사무소와 현황 주택의 차이, 과대한 실측면적과 옥상 위반건축물까지 겹칩니다. 따라서 감정가 64%라는 수치만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 현재 결론은 가격 보류가 아니라 입찰 보류에 가깝습니다. 선순위 임차보증금과 점유관계를 확정한 뒤에야 실질취득액과 응찰 상한을 계산할 수 있습니다.
