서울북부지방법원 2024타경6014. 신내에스케이브이1센터 1층 124호, 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태에는 124호·125호가 근린생활시설(명인만두 앤 만족오향족발 신내점)로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 소유자 문성덕은 2021.12.30 소유권을 이전받았고 거래가액은 564,150,000원입니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 510,000,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 국세·지방세 관련 압류, 후순위 근저당, 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 한편 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 임차인 서정희의 전입일은 2024.05.03으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 미상이나, 전입 자체가 말소기준 뒤이므로 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 인수형 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경6014 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 신내역로 111, 1층124호 (신내동,신내에스케이브이1센터) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정평가상 124호·125호 근린생활시설로 이용 |
| 소유자 | 문성덕 · 2021.12.30 소유권이전 · 거래가액 564,150,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 624,000,000원 / 204,472,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 1,020,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.30 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 510,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
2022.04.26 설정된 김경자 측 근저당권 450,000,000원은 2023.02.17 일부포기를 원인으로 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 남아 있는 주요 후순위 권리로는 2023.11.17 김범중 근저당권 500,000,000원과 세금 관련 압류들이 있으나, 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 배당 부족이 발생하더라도 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서정희 | 미상 / 미상 | 2024.05.03 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
서정희의 전입신고는 말소기준권리인 2021.12.30 신한은행 근저당보다 뒤인 2024.05.03입니다. 따라서 이 임차인은 대항력 없는 후순위 임차인으로 분석됩니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았지만, 대항력에 기한 보증금 승계는 발생하지 않는 구조이며 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 구조 — 감정가 6.24억에서 5회 유찰
감정가는 624,000,000원, 현재 최저매각가는 204,472,000원입니다. 비율로는 감정가의 약 32.8%까지 내려온 상태입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 163,577,600원, 7회 유찰 시 130,862,080원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 204,472,000원 | 200,809,392원 | 809,190,608원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 163,577,600원 | 160,487,514원 | 849,512,486원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 130,862,080원 | 128,230,011원 | 881,769,989원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 204,472,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,662,608원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 510,000,000원 | 200,809,392원 |
| 2. 근저당 · 김범중 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권총액 1,010,000,000원 중 200,809,392원이 배당되고, 미배당액은 809,190,608원입니다. 집행비용은 3,662,608원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 변동 가능 요소입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 감정평가상 124호·125호는 근린생활시설(명인만두 앤 만족오향족발 신내점)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 1층이며, 건물동은 지하 3층~지상 12층 규모의 지식산업센터 및 근린생활시설로 총 558호입니다. 사용승인일은 2021.06.25입니다.
- 입지. 신내차량기지 북측 인근으로 아파트단지·관공서·점포·공장 등이 혼재한 주상혼용 지역이며, 근거리에 학교·근린공원·공공시설이 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 시내버스정류장이 도보 약 1~2분, 신내역(6호선·경춘선)이 도보 약 13~15분 거리에 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(신내3)이며, 공시지가는 2,790,000원/㎡입니다.
- 도로·토지. 본건 단지 외곽이 간선포장도로에 접하고, 토지는 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 서정희는 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구 및 실제 점유관계를 원문 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세가 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 근린시설 실제 가치 확인. 감정가 대비 유찰률이 아니라 1층 근린시설의 실제 거래가격·임대료·공실·업종 수요를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가 이용상태와 임차인 조사 내용이 실제 현장 점유와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 김범중 근저당에는 공동담보목록 제2023-908호가 기재돼 있으므로 배당과 채권회수 구조를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 승부처는 근린시설의 실제 가격
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.12.30 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 압류·후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 서정희 1명이며 전입일이 2024.05.03이라 대항력이 없고, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 5회 유찰되어 624,000,000원의 감정가가 204,472,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 본건은 1층 근린시설이고 이미 여러 차례 유찰됐습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 204,472,000원의 실질취득액이 실제 상가 가치와 임대수익·환금성에 비해 적정한지 검증하는 것입니다.
