서울북부지방법원 2024타경6014. 신내에스케이브이1센터 1층 125호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(명인만두 앤 만족오향족발 신내점)이며, 건물은 지하3층~지상12층 규모의 지식산업센터 및 근린생활시설로 조사됐습니다. 소유자는 문성덕이고, 2021.12.30 소유권을 이전받은 같은 날 주식회사신한은행 앞으로 채권최고액 510,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 김범중 근저당, 국세·지방세 관련 압류, 경매개시결정, 근로복지공단 가압류는 등기순위상 말소기준권리 이후입니다. 매각에 따른 권리정리 구조 자체는 비교적 명확하지만, 국세·지방세 압류가 4건 있어 당해세에 해당하는 금액이 있다면 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다. 따라서 후순위 채권의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경6014 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 신내역로 111, 1층125호 (신내동,신내에스케이브이1센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(명인만두 앤 만족오향족발 신내점) |
| 소유자 | 문성덕 · 2021.12.30 소유권이전 · 거래가액 564,150,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 624,000,000원 / 204,472,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 1,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2021.12.30 주식회사신한은행 근저당권입니다. 2023.11.17 김범중 근저당 500,000,000원, 각 압류와 2025.12.30 근로복지공단 가압류 14,042,440원은 그 뒤 순위로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 2022.04.26 설정된 김경자 명의 근저당 450,000,000원은 2023.02.17 등기상 말소됐습니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준보다 늦다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서정희 | 미상 | 2024.05.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
서정희의 전입신고일은 2024.05.03으로 말소기준권리인 2021.12.30 신한은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 5회 유찰이 곧 ‘시세 할인’은 아니다
감정가는 624,000,000원, 현재 최저매각가는 204,472,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 32.77% 수준이며 5회 유찰 상태입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 163,577,600원, 7회 유찰 시 130,862,080원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,472,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,662,608원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 510,000,000원 | 200,809,392원 |
| 2. 근저당 · 김범중 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 14,042,440원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,024,042,440원 중 채권자 예상배당은 200,809,392원이며, 미배당액은 823,233,048원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층 근린생활시설로 이용 중이며, 감정평가 조사 당시 명인만두 앤 만족오향족발 신내점으로 조사됐습니다.
- 입지. 신내차량기지 북측 월편 인근으로 아파트단지·관공서·점포·공장이 혼재한 시외곽 주상혼용 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 시내버스정류장은 도보 약 1~2분, 신내역은 도보 약 13~15분 거리로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층~지상12층 규모의 지식산업센터 및 근린생활시설이며 사용승인일은 2021.06.25입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(신내3)이며 과밀억제권역, 국민임대주택단지예정지구, 대공방어협조구역, 제한보호구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 15,924.5㎡, 공시지가 2,790,000원/㎡이며 인접지 및 인근도로 대비 평지로 조사됐습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 204,472,000원이 싸다고 전제하지 말고 주변 동일·유사 근린시설의 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이고, 조사된 서정희의 보증금·확정일자·점유부분도 미상입니다. 현장 점유관계와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 존재 여부에 따라 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 명도 확인. 전입자는 대항력이 없지만 실제 영업 중인 근린생활시설이므로 점유자와 영업시설 인도 문제를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설·지식산업센터 관련 설비와 규제사항을 확인하고 실제 사용계획이 가능한지 관할 행정기관과 관리규약을 대조해야 합니다.
- 회차 판단. 5회 유찰이라는 숫자 자체보다 현재 가격의 임대수익성·주변 거래가·공실 가능성을 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증이 필요하다
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2021.12.30 신한은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 서정희의 전입은 2024.05.03으로 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수도 0원입니다. 반면 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 감정가 624,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 204,472,000원까지 떨어졌지만, 최근 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 여기에 근린시설이라는 용도, 임대관계 미상, 국세·지방세 압류 4건을 함께 확인해야 합니다. 이 물건의 핵심은 “권리상 인수 여부”보다 현재 204,472,000원이 실제 상권·임대수익·거래가에 비해 적정한지 검증하는 것입니다.
