서울북부지방법원 2024타경6014. 중랑구 신내동 신내에스케이브이1센터 1층 125호 근린시설입니다. 문성덕이 2021.12.30. 거래가액 564,150,000원으로 소유권을 이전받으면서 신한은행에 채권최고액 510,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정되거나 등기된 근저당·국세 및 지방세 압류·경매개시결정·가압류는 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
조사된 점유자 서정희의 전입일은 2024.05.03.으로 말소기준일인 2021.12.30.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 권리상 실질취득액은 현재 최저매각가와 같은 319,488,000원입니다. 다만 보증금·확정일자·우선변제 여부는 확인되지 않아 배당 순위와 최우선변제 가능성은 매각물건명세서와 현장조사로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경6014 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 신내역로 111, 1층125호 (신내동, 신내에스케이브이1센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설(명인만두 앤 만족오향족발 신내점) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지하3층~지상12층 · 총 558호 · 사용승인 2021.06.25. |
| 소유자 | 문성덕 (2021.12.30. 소유권이전, 거래가액 564,150,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 624,000,000원 / 319,488,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 1,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.07.14. 케이비부동산신탁주식회사 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이뤄졌고, 2021.12.30. 문성덕에게 소유권이 이전되면서 1번 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 접수된 신한은행 근저당이 말소기준입니다. 2022.04.26. 설정된 채권최고액 450,000,000원의 근저당은 2023.02.17. 말소등기가 기록됐고, 이후 김범중의 근저당과 압류·가압류도 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 점유·임차관계 — 대항력 없음, 우선변제 미상
| 성명 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서정희 | 미상 / 미상 | 2024.05.03. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 조사된 점유자는 1명입니다. 서정희의 전입은 말소기준 근저당보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금이 확인되지 않았더라도 대항력이 없는 이상 미배당 보증금을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 가능성은 별도로 점검해야 합니다.
③ 가격 판단 — 51.2%는 할인율이지 시세 증거가 아니다
감정가 624,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 319,488,000원, 감정가의 51.2%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 감정 이용상태도 125호 단독이 아니라 124호와 함께 ‘명인만두 앤 만족오향족발 신내점’으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내리면 안 됩니다. 실제 판단에는 125호의 독립적인 출입·경계·설비 이용관계, 현재 영업 및 점유 상태, 같은 건물 1층 근린시설의 매매가격과 임대조건을 대조해야 합니다. 3회 유찰은 현재 가격에서도 시장이 요구하는 추가 확인사항이 존재할 수 있다는 신호로 보수적으로 해석하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 319,488,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,272,832원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 510,000,000원 | 314,215,168원 |
| 2. 을구 2번 근저당 | 450,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김범중 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 14,042,440원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,474,042,440원 중 예상배당은 314,215,168원, 미배당은 1,159,827,272원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 채권자별 배당은 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신내차량기지 북측 인근으로 아파트단지·관공서·점포·공장이 혼재한 시외곽 주상혼용 지역입니다. 근거리에 학교·근린공원·공공시설이 위치해 입지 여건은 대체로 무난합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 시내버스정류장은 도보 약 1~2분, 신내역 6호선·경춘선은 도보 약 13~15분 거리에 있습니다.
- 이용상태. 124호와 125호가 함께 근린생활시설인 ‘명인만두 앤 만족오향족발 신내점’으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 125호의 독립적인 경계와 출입·설비 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물. 외벽은 판넬 및 강화유리, 내벽은 몰탈 위 페인트 및 인테리어 치장, 천장은 인테리어 치장, 창호는 칼라새시입니다. 급배수·위생·승강기·지하주차장·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 단지 외곽이 간선포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,790,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·국민임대주택단지예정지구· 대공방어협조구역·제한보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 원본 대조. 같은 건물 1층 근린시설의 실제 매매가격과 임대조건을 확인하고, 감정가 대비 할인율이 아닌 실거래·수익 기준으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 124호와의 사용관계. 같은 상호로 이용 중인 124호와 125호의 벽체·출입구·주방· 급배수·전기·소방설비가 독립되어 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 서정희의 점유부분·점유원인·보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 영업자를 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류의 세목과 법정기일, 당해세 여부를 확인해 선순위 근저당의 실제 배당 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 명도·영업시설. 음식점 영업시설과 집기 소유관계, 철거·원상회복 범위, 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 등기 원본. 2023.02.17. 을구 2번 근저당 말소등기의 범위와 공동담보 관계를 등기사항전부증명서 원문으로 대조해야 합니다.
- 매각서류 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 법원 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.12.30. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 서정희의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실과 가격이 저렴하다는 사실은 다릅니다. 최저가 319,488,000원은 감정가의 51.2%지만 이미 3회 유찰됐고, 근린시설의 실제 거래가격이나 임대수익을 대조하지 않은 상태입니다. 더구나 125호가 124호와 함께 같은 음식점으로 이용 중인 현황은 독립사용과 명도, 시설분리 비용을 확인하게 만드는 요소입니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 평가는 현장·거래·임대조건 확인 전까지 보류입니다.
