서울북부지방법원 2024타경102615. 성북구 삼선동3가 한강뉴스타102동 5층 503호, 전용면적 27.76㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 외형상 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 265,000,000원에서 13회 유찰돼 14,568,000원까지 내려온 최저가입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 임차보증금입니다.
정민화 씨는 2019.02.20. 점유를 시작하고 2019.02.22. 전입했으며, 확정일자는 2019.02.11.입니다. 말소기준권리인 2023.01.13. 주택도시보증공사 가압류보다 전입·점유가 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 현재 매각가를 가정하면 보증금 중 13,905,776원만 배당되고, 나머지 251,094,224원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경102615 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 보문로29길 115, 5층 503호 (삼선동3가, 한강뉴스타102동) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(도시형생활주택·단지형다세대) · 전용 27.76㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2018.09.17. / 한강뉴스타빌101동102동 28세대 |
| 소유자 | 황용순 (2019.03.06. 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 14,568,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,794,521원 |
| 매각기일 | 2026.07.07. |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.01.13. 접수된 주택도시보증공사의 가압류 596,000,000원입니다. 이후 경료된 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.12.18. 국의 압류는 2024.03.11. 해제로 이미 말소됐습니다.
을구 1번 임차권등기는 말소기준권리 이후인 2023.03.22. 접수됐지만, 임차인의 전입과 점유는 2019년으로 훨씬 빠릅니다. 매각물건명세서에도 임차권등기 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 임차권등기 자체의 접수일만 보고 후순위 소멸권리로 처리하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 구분 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정민화 실제 임차인 | 제5층 제503호 전부 주거·임차권등기 | 265,000,000원 | 전입 2019.02.22. 확정 2019.02.11. 점유 2019.02.20. | 대항력 有 우선변제 배당요구 2023.03.22. | 잔액 인수 251,094,224원 |
| 시보증 보증기관 승계 | 정민화 보증금의 대위·승계 신고 | 0원 | 전입 2019.02.22. 확정 2019.02.11. | 중복신고 배당요구 2024.04.30. | 별도 임차인 아님 보증금 합산 제외 |
③ 회차별 인수 구조 — 낙찰가 하락분만큼 인수가 증가
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 13회 유찰 | 14,568,000원 | 251,094,224원 | 보증금 265,000,000원 부근 |
| 14회 유찰 시 | 11,654,400원 | 253,955,379원 | 보증금 265,000,000원 부근 |
| 15회 유찰 시 | 9,323,520원 | 256,244,303원 | 보증금 265,000,000원 부근 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 크므로, 매각가가 내려가면 미배당 인수액이 증가합니다. 최저매각가격의 하락률을 실질적인 매입 할인율로 해석할 수 없습니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 약 265,000,000원으로 비교
한강뉴스타빌101동102동의 면적 유사 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 351,250,000원이지만 2024.09. 거래 402,500,000원이 포함되어 있습니다. 최근 시세 판단은 최신 거래이자 최근 12개월 거래인 2026.01. 300,000,000원을 우선하는 것이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 29.91㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2024.09 | 29.87㎡ | 6 | 402,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 351,250,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 300,000,000원 |
실질취득 기준인 약 265,000,000원은 최신 거래 300,000,000원의 88.3%입니다. 표면적으로는 최신 거래보다 35,000,000원 낮습니다. 그러나 최신 거래가 과거 거래보다 25.5% 하락했고, 비교 표본도 최근 12개월 1건뿐입니다. 따라서 이를 확정적인 시세차익으로 보기는 어렵고, 하락 추세와 개별 호수의 내부 상태를 함께 반영해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 14,568,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 662,224원 |
| 1. 임차인 정민화 보증금 | 265,000,000원 | 13,905,776원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 596,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 285,794,521원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금이 임차인에게 우선 배당되며, 보증금 부족분 251,094,224원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동요인은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 2018.09.17. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 503호로, 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울삼선초등학교 남측 인근으로 도시형생활주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 동측 근거리에 지하철 6호선 및 우이신설선 보문역이 소재합니다.
- 설비. 급배수·위생, 도시가스, 난방, 승강기, 화재 관련 시설 및 주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역 및 중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 4,921,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부 상태는 외부 관찰과 건축물현황도 등을 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 28세대 소규모 단지이고 확인된 유사 면적 거래는 2건입니다. 최근 거래가 300,000,000원으로 과거 거래 402,500,000원보다 낮아진 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득가로 계산. 응찰가에 임차인 미배당 보증금 인수액을 반드시 더해 자금계획을 세워야 합니다. 현재 회차의 인수액은 251,094,224원입니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 14회·15회 유찰 시 매각가는 내려가지만 인수액이 증가해 실질취득은 보증금 265,000,000원 부근에 머뭅니다.
- 매수신청보증금. 특별매각조건에 따라 최저매각가격의 20%를 준비해야 합니다.
- 임차권등기와 명도. 정민화의 임차권등기, 실제 점유 상태, 보증금 반환 및 인도 조건을 원본 서류와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 보증기관 중복신고. 시보증은 정민화 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않되, 승계 범위와 배당 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.30. 민간임대주택등기가 기록되어 있으므로 경매 후 처리와 관련 행정사항을 등기 원문 및 관할 기관에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 제한됐으므로 누수, 설비, 마감 상태와 실제 구조를 현장에서 점검해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최근 거래는 300,000,000원이고 과거 거래 대비 추세가 -25.5%입니다. 전체 평균 351,250,000원보다 최신 거래를 우선해 보수적으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “1,456만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건은 최저가만 보면 감정가 대비 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 265,000,000원이 낙찰가를 크게 초과해, 현재 회차에서는 미배당액 251,094,224원을 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 인수액이 증가하므로 실질취득은 약 265,000,000원 부근에서 거의 움직이지 않습니다.
실질취득가는 최신 실거래 300,000,000원의 88.3%로 최근 거래보다 낮습니다. 그러나 최근 거래 추세가 -25.5%이고, 13회 유찰·매각률 8.0%·28세대 소규모 다세대라는 환금성 감점이 겹칩니다. 결론은 “표면 최저가는 무의미하고, 최근 시세 대비 제한적인 완충 폭만 존재한다”입니다. 권리구조와 자금부담을 정확히 이해하는 매수자에게만 검토 가능한 물건이며, 최저가 14,568,000원을 기준으로 한 저가 매수 판단은 금물입니다.
