서울북부지방법원 2025타경10584. 청량리창보리버리치1차 제2층 제204호로, 공부상 용도와 감정 당시 이용상태는 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 소유자 조성우는 2020.09.04. 거래가액 856,571,420원에 소유권을 취득했고, 2020.09.22. 제일새마을금고 명의의 채권최고액 1,308,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 오광근의 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리의 핵심은 단순하지만 가격과 활용성은 별개의 문제입니다. 현재 최저매각가는 379,699,000원으로 감정가의 41% 수준이지만, 확인 가능한 주변 실거래 비교 없이 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 특히 주거용이 아닌 공실 근린시설이라는 점과 4회 유찰 이력이 함께 나타나므로 임대수요·관리비·업종 적합성·재매각 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경10584 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 답십리로1길 39-5, 제2층 제204호 (전농동, 청량리창보리버리치1차) |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상14층 건물 내 제2층 · 승강기·위생·급배수·화재설비 |
| 소유자 | 조성우 (2020.09.04. 소유권 취득 · 거래가액 856,571,420원) |
| 감정가 / 최저가 | 927,000,000원 / 379,699,000원 (4회 유찰 · 감정가의 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 1,236,239,113원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
말소기준은 2020.09.22. 제일새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2024.11.29. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근저당권부채권 근질권이 설정됐습니다. 현재 사건은 엠씨아이대부 주식회사가 신청한 임의경매이며, 배당과 함께 말소기준 근저당 및 후순위 권리가 정리되는 구조입니다.
임차인 신고 내역은 0명입니다. 감정 당시 제204호는 공실로 조사됐으나 임대관계 자체는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재의 실제 점유자, 사업자등록, 전입·확정일자 및 인도 상태는 입찰 직전 다시 확인해야 합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 41%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가 927,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 379,699,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득가 역시 379,699,000원입니다. 다만 근린시설은 주거용 집합건물보다 임대수익, 공실 기간, 업종 제한과 매수층에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰 · 감정가 41%) | 379,699,000원 | 373,583,214원 | 1,434,416,786원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 303,759,200원 | 298,706,571원 | 1,509,293,429원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 243,007,360원 | 238,805,257원 | 1,569,194,743원 |
채권최고액 기준 채권 총액은 1,808,000,000원으로, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 373,583,214원이 1번 근저당에 배당되고 2번 근저당과 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 유찰이 추가될수록 채권 미배당액은 커지지만, 이는 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자가 회수하지 못하는 금액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 379,699,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,115,786원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 제일새마을금고 | 1,308,000,000원 | 373,583,214원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 오광근 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가에서는 채권자 총 미배당액이 1,434,416,786원 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동대문구 전농동 소재 청량리역 서측 인근으로, 주위에 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 1호선·수인분당선·경의중앙선 청량리역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 현황. 제204호는 공부상 근린생활시설이며 감정 당시 공실입니다. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 건물·도로. 지하4층/지상14층 철근콘크리트 건물의 제2층으로, 승강기·위생·급배수·화재설비가 있으며 남측 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지 조건. 일반상업지역의 상업용 토지로, 평지·부정형·소로각지이며 토지면적은 566.1㎡, 공시지가는 17,740,000원/㎡입니다.
- 규제. 재정비촉진지구·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 청량리역 접근성은 장점이지만, 공실 근린시설이라는 용도와 4회 유찰 이력을 고려하면 주거용 물건보다 매수층과 임차수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 재확인. 감정 당시 공실이었으나 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 사업자등록·전입·점유관계를 다시 확인하세요.
- 시세·임대료 검증. 감정가의 41%라는 비율이 아니라 주변 근린시설의 실제 거래가, 보증금·월세와 공실 기간을 기준으로 실질가치를 계산해야 합니다.
- 공동담보 확인. 제205호 등 공동담보가 기재돼 있으므로 공동담보 배당과 채권계산서를 원문으로 대조하세요.
- 근저당 이전·근질권. 제일새마을금고 근저당이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정된 경위를 확인하세요.
- 영업 활용성. 근린생활시설에서 가능한 업종, 관리규약, 내부 상태, 전용 설비와 실제 영업 가능 여부를 확인하세요.
- 관리비·세금. 공실 기간 중 관리비 체납과 공용부분 승계 가능성, 당해세 및 기타 공과금을 관리주체와 집행기록에서 확인하세요.
- 매각 진행 확인. 매각기일은 2026.07.14로 기재돼 있으므로 실제 진행·변경·매각 결과를 법원 문서로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·채권계산서를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증
이 물건은 2020.09.22. 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조만 보면 비교적 명확한 소멸형입니다. 그러나 4회 유찰된 공실 근린시설이라는 사실은 가격과 환금성에서 별도의 검증이 필요하다는 신호입니다.
현재 최저가 379,699,000원이 감정가의 41%라는 이유만으로 저가 매수라고 결론 내릴 수는 없습니다. 주거용 아파트처럼 표준화된 가격 비교가 어려운 만큼 주변 근린시설의 실제 거래가와 임대수익, 공실 위험, 관리비와 향후 매각 가능성을 확인해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 활용성은 보수적 검토입니다.
