서울북부지방법원 2025타경10584. 청량리역 서측 인근에 있는 청량리창보리버리치1차 제2층 제205호입니다. 공부상 용도와 감정 당시 이용상태는 모두 근린생활시설이며, 현황은 공실로 조사됐습니다. 소유자 조성우는 2019.03.11 매매를 원인으로 2020.09.04 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 737,524,100원입니다.
권리구조의 기준점은 2020.09.22 설정된 제일새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,308,000,000원이며 제204호와 공동담보로 설정됐습니다. 이 근저당권은 2024.11.29 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 이후의 후순위 근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경10584 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 답십리로1길 39-5, 제2층 제205호 (전농동, 청량리창보리버리치1차) |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 14층 건물 내 제2층 |
| 소유자 | 조성우 · 거래가액 737,524,100원 |
| 감정가 / 최저가 | 805,000,000원 / 329,728,000원 (4회 유찰, 감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 1,236,239,113원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 후순위 권리는 소멸
확인된 임차인 없음. 감정 당시 제205호는 공실이었으며 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원이지만, 공실 여부와 실제 점유자·임대차관계는 매각물건명세서와 현장에서 다시 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 41%여도 ‘저가’ 단정은 금물
현재 최저매각가는 329,728,000원으로 감정가 805,000,000원의 41%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 329,728,000원입니다.
그러나 동일하거나 유사한 근린시설의 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 이 물건은 이미 4회 유찰됐고 공부상 근린생활시설이면서 현황 공실이므로, 반복 유찰은 시장이 감정가와 현재 활용가치를 보수적으로 평가하고 있다는 신호로 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 41%) | 329,728,000원 | 324,311,808원 | 1,483,688,192원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 263,782,400원 | 259,289,446원 | 1,548,710,554원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 211,025,920원 | 207,271,557원 | 1,600,728,443원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 329,728,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,416,192원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 제일새마을금고 | 1,308,000,000원 | 324,311,808원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 오광근 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
을구 1번 근저당권은 2024.11.29 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 표의 권리명은 등기상 원근저당권 항목을 기준으로 표시했습니다. 채권총액 1,808,000,000원 중 예상 배당액은 324,311,808원이며 미배당액은 1,483,688,192원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동대문구 전농동 지하철 1호선 청량리역 서측 인근으로, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 1호선·수인분당선·경의중앙선 청량리역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 감정 당시 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 14층 건물로 승강기, 위생·급배수 및 화재설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 건물 남측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 평지의 부정형·소로각지입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 대지 전체 면적은 566.1㎡, 공시지가는 17,740,000원/㎡이며 상업용으로 이용 중입니다.
- 물적 하자. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 감정 당시 공실이나 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현장 방문으로 점유자·사업자등록·임대차 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 원본 대조. 제204호와 공동담보인 선순위 근저당권의 채권 이전, 근질권 설정 및 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다.
- 근린시설 활용성 검토. 제2층 입지, 동선, 전용부분 상태와 업종별 사용 가능성을 확인해 실제 임대수요와 공실기간을 판단해야 합니다.
- 가격자료 확보. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 유사 근린시설의 매매사례·임대료·관리비를 별도로 확보한 뒤 입찰가를 산정해야 합니다.
- 반복 유찰 해석. 4회 유찰은 할인 기회인 동시에 시장의 수요 부족 신호일 수 있습니다. 감정가 대비 비율보다 실제 임대수익과 재매각 가능성을 우선해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 공동담보목록, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 확신은 부족하다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.09.22 근저당권이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 예상되는 매수인 인수액도 0원입니다. 낙찰가와 실질취득액이 동일하다는 점은 긍정적입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 공실 근린시설의 실제 가치입니다. 현재 최저가는 감정가의 41%지만 동일 용도 실거래 자료가 없고, 현황 공실·임대관계 미상인 상태에서 이미 4회 유찰됐습니다. 따라서 이 할인율을 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적 검증이 필요한 물건입니다.
