대구지방법원 2025타경588. 대구 북구 대현동 더원캐슬 2층 204호입니다. 사건의 표면만 보면 감정가 246,000,000원이 6회 유찰돼 28,942,000원까지 내려온 극단적인 저가 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 할인율이 아니라 204호 전입자 이경희의 보증금입니다. 이경희는 2018.03.05. 전입해 말소기준인 농협은행 근저당권 설정일 2019.02.28.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않으므로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
보증금이 최저가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가 28,942,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 보증금을 확인하지 못하면 실제로 얼마에 취득하는지조차 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경588 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 대현동 227-9 더원캐슬 2층 204호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 북구 대현로 61 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 건물 내 오피스텔·사무소·도시형생활주택(원룸형) 혼재 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 콘크리트 슬래브지붕 6층 건물 · 26개호 구분건물 |
| 소유자 | 정태규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 28,942,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,085,983,610원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도
말소기준권리는 2019.02.28. 농협은행주식회사 근저당권 1,188,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 농협은행 근저당 120,000,000원, 대구축산업협동조합 근저당 114,000,000원, 신용보증기금 가압류 76,500,000원, 정희자 가압류 100,000,000원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기존 날뫼새마을금고 근저당과 변무인 근저당, 앞선 경매개시결정들은 이미 말소되거나 취하됐습니다.
임차인·전입자 확인
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경희 | 204호 · 주거 | 2018.03.05 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김정식 | 301호 | 2022.11.03 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손연지 | 304호 | 2022.05.02 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김 랑 | 403호 | 2021.02.01 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영민 | 405호 | 2023.05.09 | 미상 / 미상 · 배당요구 2025.04.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민주 | 506호 | 2025.02.04 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 전입자는 6명이나, 매각대상인 204호에 직접 기재된 전입자는 이경희 1명입니다. 나머지 5명은 301호·304호·403호·405호·506호로 기재돼 있습니다. 매각대상 204호의 이경희는 말소기준권리보다 전입이 빠르므로 가장 먼저 확인해야 할 사람입니다.
② 가격·유찰 — 실거래 비교 없이 6회 유찰
현재 최저매각가는 28,942,000원으로 감정가 246,000,000원의 11.77%입니다. 이후 7회 유찰 시 20,259,400원, 8회 유찰 시 14,181,580원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 더원캐슬의 비교 가능한 실거래 금액이 없어, 최저가가 실제 시세보다 낮은지 숫자로 검증할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 28,942,000원 | 28,021,044원 | 1,570,478,956원 |
| 7회 유찰 시 | 20,259,400원 | 19,494,731원 | 1,579,005,269원 |
| 8회 유찰 시 | 14,181,580원 | 13,526,312원 | 1,584,973,688원 |
등기상 채권 총액은 1,598,500,000원이며 현재 회차에서도 채권자에게 배당되는 금액은 28,021,044원에 그칩니다. 유찰이 이어질수록 등기채권 미배당은 증가합니다. 이 미배당 채권들은 후순위 등기권리이므로 매각으로 소멸하지만, 이경희의 보증금 인수 여부와 금액은 별도 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,942,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 920,956원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,188,000,000원 | 28,021,044원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 대구축산업협동조합 | 114,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 76,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 정희자 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용과 말소기준 근저당 일부만 배당되고 나머지 등기채권은 미배당됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 204호 보증금이 확인되지 않아 매수인의 실제 인수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 대현동 경대교 남동측 인근으로, 주변은 근린상가·업무용 건물·병원과 후면 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 간선도로가 있어 교통 여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 건물 내에 오피스텔·사무소·도시형생활주택(원룸형)이 함께 있는 복합 이용 구분건물입니다.
- 도로. 남서측으로 왕복 5차선 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·시가지경관지구(중심)이며 대로3류와 접하고, 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 평균 유찰 4.2회, 낙찰률 0.0%이며 현재 물건은 6회 유찰됐습니다. 비교 가능한 실거래 금액도 없어 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 204호 임대차계약 확인. 이경희의 보증금, 계약일, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 예상 인수보증금을 더해 총부담을 계산하고, 보증금이 확인되지 않으면 응찰 상한을 정하지 마세요.
- 점유부분 대조. 매각대상은 204호이므로 다른 호실 전입자와 204호 점유관계를 현장에서 명확히 구분해야 합니다.
- 용도 확인. 건물 전체가 오피스텔·사무소·도시형생활주택으로 혼재하므로 204호의 공부상 용도와 실제 이용상태를 대조하세요.
- 시세 직접 조사. 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 동일 건물과 인근 유사 구분건물의 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 6회 유찰의 원인이 단순 가격인지, 임차관계·용도·관리 상태·환금성 문제인지 현장조사로 확인하세요.
- 배당표 한계 확인. 등기권리 배당과 임차보증금 인수는 별개이므로 배당표상 인수 0원만 믿고 입찰하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·전입관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 낮은 실질취득가”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 하지만 매각대상 204호에 말소기준권리보다 앞선 전입자가 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이경희의 보증금이 크고 배당되지 않는다면 낙찰자는 그 미배당액을 인수할 수 있으며, 이 경우 최저가가 내려가도 실질취득가는 보증금 수준에서 내려가지 않을 수 있습니다.
감정가 246,000,000원이 28,942,000원까지 내려왔다는 숫자는 강렬하지만, 실거래 비교자료가 없고 이미 6회 유찰됐으며 임차보증금도 미상입니다. 등기권리는 정리되지만 실질 인수액은 불명확합니다. 보증금 확인 전에는 가격 메리트도, 안전한 응찰가도 산정할 수 없습니다. 이 물건의 결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다.
