대구지방법원 2025타경588. 등기상 소유자는 정태규이고, 말소기준권리는 2023.09.22. 설정된 대구축산업협동조합 근저당권 114,000,000원입니다. 그 뒤의 신용보증기금 가압류 76,500,000원, 국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 여기까지만 보면 평범하지만, 이 사건의 핵심은 등기권리가 아니라 말소기준보다 앞선 점유자들입니다.
현황조사에 나타난 실제 임차인은 총 6명입니다. 이 가운데 이경희·김정식·손연지·김 랑·조영민은 모두 2023.09.22.보다 앞서 전입했고, 김민주는 그 이후인 2025.02.04. 전입했습니다. 다만 선순위 5명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 이상 최저가 51,542,000원은 실질취득비용의 상한이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경588 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 대현동 227-1 · 도로명 대구광역시 북구 대현로13길 3-2 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 오피스텔, 사무소, 도시형생활주택(원룸형) 혼합 |
| 감정 이용상태 | (1)~(3) 오피스텔 · (4) 사무소 · (5)~(24),(26),(27) 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 정태규 · 2022.11.23. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 214,670,400원 / 51,542,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구축산업협동조합 / 1,085,983,610원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유자가 핵심
말소기준권리인 대구축산업협동조합 근저당권 이후의 신용보증기금 가압류, 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 말소기준 이전 전입자가 5명 존재합니다. 이들의 보증금·확정일자가 미상이라 실제 대항력 성립과 미배당 보증금의 매수인 승계 여부를 최종 확정할 수 없습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 6명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경희 | 204호 | 2018.03.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 |
| 김정식 | 301호 | 2022.11.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 |
| 손연지 | 304호 | 2022.05.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 |
| 김 랑 | 403호 | 2021.02.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 |
| 조영민 | 405호 | 2023.05.09 | 미상 | 미상 | 2025.04.28 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 |
| 김민주 | 506호 | 2025.02.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 대항력 기준 승계 비대상 |
특히 조영민은 2025.04.28. 배당요구가 확인되지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구 사실만으로 미배당 보증금의 승계 여부를 확정할 수 없습니다. 나머지 선순위 전입자 4명 역시 동일하게 계약관계, 보증금, 실제 점유·전입의 계속성 확인이 필요합니다.
② 입찰가 해석 — 24% 최저가가 곧 ‘싼 가격’은 아니다
현재 최저매각가격은 51,542,000원으로 감정가 214,670,400원에서 4회 유찰된 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 36,079,400원, 6회 유찰 시 25,255,580원입니다. 그러나 선순위 가능 임차인들의 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰가가 내려가도 실질취득비용이 얼마인지 계산할 수 없습니다.
즉 이 사건의 가격 판단은 “감정가 대비 몇 %인가”보다 먼저 선순위 가능 임차인의 실제 보증금과 배당·승계 구조를 확인하는 것이 우선입니다. 보증금 확인 전에는 최저가 51,542,000원을 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,542,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,327,756원 |
| 을구 1번 근저당 · 대구축산업협동조합 | 114,000,000원 | 50,214,244원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 76,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 미배당 | 190,500,000원 | 140,285,756원 |
현재 회차 배당 시나리오의 채권자 총배당은 50,214,244원, 미배당은 140,285,756원입니다. 국 압류의 구체 금액, 당해세·임차인 최우선변제 및 선순위 임차보증금의 실제 승계액은 이 배당표만으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·매각조건 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 대현동 경대교 남동측 인근으로 근린상가, 업무용 건물, 병원 및 후면 단독주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스승강장과 간선도로가 있으며, 남서측으로 왕복 5차선 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 용도. 감정 이용상태는 오피스텔·사무소·도시형생활주택(원룸형)이 혼합된 구조로 단일 아파트형 물건과는 성격이 다릅니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·시가지경관지구(중심)·대로3류 접합, 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)입니다. 토지 자료에는 제2종일반주거지역과 근린상업지역 저촉도 기재돼 있습니다.
- 현황 차이. 감정요항표의 구분건물 부분은 공부와 차이 없음으로 조사됐지만, 매각물건명세서 비고에는 목록 29가 공부상 사무소이나 실제 사무소 및 창고이고 구조도 목조 기와지붕과 실제 현황이 다르다고 기재돼 있습니다.
- 출입. 목록 28은 지적도상 맹지이나 목록 30을 통해 출입 가능하고, 목록 30은 지적도상 맹지이나 타인 소유 인접토지를 통해 출입 가능한 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지 현황. 목록 30은 공부상 지목이 대이지만 일부 현황은 도로입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 계약서 확인. 이경희·김정식·손연지·김 랑·조영민의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유·전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 보증금이 확인되면 각 임차인의 배당가능액과 미배당 잔액을 따져 낙찰가에 더해야 합니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%라는 조건을 반드시 반영해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 여부와 각 목록의 현황을 개별 확인하고, 특정 호실만의 가치로 전체 사건을 평가하지 않아야 합니다.
- 출입권 점검. 목록 28·30의 출입 경로와 타인 소유 인접토지를 통한 통행 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 목록 29 현황 확인. 공부상 구조·용도와 실제 구조·용도의 차이가 가격·사용·환금성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 세금·배당 원본 대조. 국 압류, 당해세, 임차인 최우선변제 등 실제 배당순위를 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 유찰가보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금”
감정가 214,670,400원이 4회 유찰돼 최저가가 51,542,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 가격이 크게 낮아 보입니다. 하지만 이 사건에는 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자가 5명 있고, 그들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 그래서 실제 매수인 인수액도, 실질취득액도 아직 확정할 수 없습니다.
후순위 등기권리는 매각으로 정리되지만, 선순위 가능 임차인 위험은 별개의 문제입니다. 재매각·일괄매각·제시외 건물 포함 조건과 일부 목록의 출입·현황 차이까지 겹쳐 있으므로, 이 사건의 승부처는 “얼마나 유찰됐느냐”가 아니라 5명의 선순위 가능 임차인 보증금과 실제 승계액을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다. 보증금이 확인되기 전까지는 최저가만 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
