대구지방법원 2025타경8237. 경상북도 경산시 남천면 금곡리 소재 물건으로, 등기상 소유자는 주식회사영진입니다. 현재 확인되는 말소기준권리는 2023.10.06 설정된 청운신용협동조합 채권최고액 2,420,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 포산신용협동조합의 채권최고액 770,000,000원 근저당권이 있고, 이후 청운신용협동조합 근저당, 기술보증기금 가압류, 류경환 가압류, 경산시 압류, 경매개시결정, 기술보증기금의 근저당권가처분 등이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸합니다.
권리만 놓고 보면 낙찰자가 등기부상 후순위 담보권이나 가압류를 떠안는 구조는 아닙니다. 그러나 이 사건은 아파트처럼 시세와 점유관계가 단순한 물건이 아닙니다. 감정요항표에는 주변이 소규모 공장·창고시설 및 농경지로 형성되어 있다고 되어 있고, 임대관계는 미상입니다. 따라서 인수예상액 0원과 별개로 실제 점유자·사용관계·명도 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8237 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 남천면 금곡리 423-66 · 경상북도 경산시 남천면 남천로 305-61 |
| 용도 | 기타 |
| 소유자 | 주식회사영진 |
| 감정가 / 최저가 | 4,074,820,340원 / 1,996,662,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2021.03.03 대구칠곡신용협동조합 근저당권은 2023.10.06 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 것은 같은 날 설정된 청운신용협동조합 2,420,000,000원 근저당권입니다. 그 이후 국 압류, 기술보증기금 100,000,000원 가압류, 청운신용협동조합의 경매개시결정, 류경환 216,986,301원 가압류, 경산시 압류, 추가 근저당 및 기술보증기금의 가처분은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 4,074,820,340원, 현재 최저매각가는 1,996,662,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 동일 용도·인근 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가하는 것은 근거가 부족합니다.
특히 이 물건은 감정요항표상 주변이 국도변 공장·창고시설과 농경지가 섞인 지역이고, 토지이용상황은 공업기타, 용도지역은 계획관리지역입니다. 주거용 아파트처럼 최근 거래 평균 하나로 가격을 판단하기 어려우므로 실제 이용현황, 건물 상태, 일괄매각 범위와 제시외 건물, 토지 형상·접면을 함께 보고 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,996,662,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,366,620원 |
| 2. 근저당 · 청운신용협동조합 | 2,420,000,000원 | 1,974,295,380원 |
| 3. 근저당 · 포산신용협동조합 | 770,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 청운신용협동조합 | 288,200,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 청운신용협동조합 | 10,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 류경환 | 216,986,301원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,805,186,301원 중 예상 배당액은 1,974,295,380원이며, 미배당은 1,830,890,921원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 2회·3회·4회 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 1,996,662,000원 | 1,974,295,380원 | 1,830,890,921원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 1,397,663,400원 | 1,381,286,766원 | 2,423,899,535원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 978,364,379원 | 966,180,735원 | 2,839,005,566원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 선순위 담보권자의 미배당액이 크게 늘지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이것은 배당·등기권리 계산의 결과이며, 시장가치와 명도 난이도를 의미하지는 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경산시 남천면 금곡리 소재 (구)금곡초등학교 북서측 및 서측 인근으로, 국도 주변의 소규모 공장·창고시설 및 농경지가 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 소형 차량의 출입이 가능하고 국도 주변에 위치하여 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역에 포함됩니다. 가축사육제한구역도 포함되고, 일부에는 접도구역 사항이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,965.0㎡, 토지이용상황 공업기타, 평지·부정형·세로한면(가), 공시지가 158,100원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 감정요항표에는 기호 1, 2의 공부상 지목이 과수원이나 현황은 전으로 기재돼 있습니다.
- 기타. 기호 2 지상에 이동이 용이한 컨테이너 및 이동식 화장실이 소재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 10% 기준으로 착각하면 자금 준비에 문제가 생길 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 목록별 토지·건물·부속물과 실제 현황을 원문 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계. 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 명도 부담이 없다고 단정하지 말고 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고, 인근 공장·창고·토지 거래와 실제 수익성·활용성을 별도 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 등 이용규제를 확인하고, 일부 접도구역 관련 사항이 실제 사업 활용에 미치는 영향도 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장을 최종 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격·점유·활용성이 승부처
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2023.10.06 청운신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 확인되는 권리들은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 그것만으로 안전한 입찰이라고 결론내리기는 어렵습니다.
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 이미 2회 유찰됐으며, 용도가 기타이고 주변은 공장·창고·농경지가 혼재합니다. 임대관계도 미상이고 재매각·20% 보증금·일괄매각·제시외 건물이라는 조건도 있습니다. 따라서 이 물건은 “인수금은 0원”이라는 장점과 “가격·점유·활용가치는 별도 검증해야 한다”는 부담을 동시에 가진 사건입니다. 등기권리보다 현장성과 가격 검증이 더 중요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
