대구지방법원 2025타경8283. 대구 동구 신기동 178-2, 반야월종합시장 북측 노선상가지대에 위치한 대지·토지 및 일괄매각 건물이 얽힌 사건입니다. 감정 이용상태는 제2종근린생활시설인 부동산중개사무소와 방·기타용도, 제1종근린생활시설 소매점 등이며 일부 또는 전부가 공실 상태로 조사됐습니다. 숫자만 보면 감정가 297,943,920원에서 최저가 50,077,000원까지 내려와 감정가의 17% 수준이지만, 이 사건은 할인율보다 권리·현황 불확실성이 먼저입니다.
등기상 말소기준은 2022.08.23 송현새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 2,100,000,000원입니다. 이후 대구광역시·수성구·국의 압류와 2025.06.09 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 정리됩니다. 다만 현황조사상 박희숙의 전입일이 2021.07.19로 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유관계는 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8283 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신기동 178-2 · 대구광역시 동구 반야월로 134 |
| 용도 | 대지 + 토지 · 제1·2종근린생활시설 이용 건물 일괄매각 |
| 토지 | 53.0㎡ · 지목 대 · 중심상업지역 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사영양산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 297,943,920원 / 50,077,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 1,983,791,387원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 공시지가 | 2,399,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 변수
등기상 현재 소유자는 주식회사영양산업개발이며, 2022.08.23 설정된 송현새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 해당 근저당권은 2025.02.18 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 같은 날 느티나무제사차유한회사 명의의 근질권설정이 기록돼 있습니다. 이후 압류 3건과 임의경매개시결정이 이어집니다.
② 임차인 분석 — 인수 0원으로 확정하면 안 된다
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박희숙 | 2021.07.19 | 미상 | 미상 | 2025.07.30 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수금액 미상 |
실제 임차관계로 확인되는 사람은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 박희숙의 보증금 자체가 확인되지 않은 상태이므로 이를 실질 인수 0원이라는 결론으로 사용할 수 없습니다. 보증금이 존재하고 대항력이 인정되며 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 미배당 부분이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 5회 유찰이어도 시세 메리트 판정은 보류
현재 최저매각가는 50,077,000원으로 감정가 297,943,920원의 17% 수준입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 35,053,900원, 7회 유찰 시 24,537,730원으로 제시돼 있습니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 최저가가 시장가격보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 더구나 이 사건은 임차보증금 미상, 법정지상권 성립 여부 불분명, 건물 위치와 지적경계 불일치 가능성, 시장 통로 이용이라는 별도 위험이 겹칩니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,077,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,301,386원 |
| 2. 근저당 · 송현새마을금고 | 2,100,000,000원 | 48,775,614원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 근저당권 채권 2,100,000,000원 중 48,775,614원만 배당되고 2,051,224,386원의 미배당이 발생합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있으며, 박희숙의 보증금·우선변제 범위는 확인되지 않아 위 계산에 반영된 확정 배당으로 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 반야월종합시장 북측 노선상가지대이며, 주변은 근린상가·업무시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북측에 반야월로, 남측 근거리에 대구도시철도 1호선이 통과해 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설은 중개사사무소·방·기타용도로 이용 중이며 일부 공실, 제1종근린생활시설 소매점은 공실 상태입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비 등이 있으나 일부 또는 전부가 공실이라 정상 작동 여부 확인이 필요합니다.
- 토지. 53.0㎡, 지목 대, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 시장, 중로1류 접합입니다.
- 시장 통로. 토지 동측 일부가 반야월종합시장 통로로 이용 중이며 일부는 나지 상태입니다.
- 경계. 지적경계와 건물 소재 위치는 현장목측·위성사진 등에 의한 확인으로 정확한 판단에는 측량이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박희숙 보증금 확인. 전입일 2021.07.19가 말소기준보다 빠르므로 보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 법정지상권 검토. 매각물건명세서가 건물 대지에 관한 법정지상권 성립 여부를 불분명하다고 명시한 사안이므로 토지·건물 소유관계와 성립요건을 원문 기준으로 검토해야 합니다.
- 측량. 건물이 신기동 174-4에 상당 부분 걸쳐 있는 것으로 조사됐으므로 정확한 지적경계와 건물 위치 확인이 핵심입니다.
- 공부·현황 차이. 공부상 4동이 실제 2동이고 지붕·구조 기재와 실제 상태가 다르므로 현장 및 건축물 관련 공부를 대조해야 합니다.
- 시장 통로 이용. 토지 동측 일부가 반야월종합시장 통로로 이용 중인 상태가 가치·사용수익에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 세금 우선권. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순위와 실제 미배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 가격 비교. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “17%”보다 먼저 봐야 할 것이 많다
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 297,943,920원이 5회 유찰 끝에 50,077,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 숫자와 반대 방향입니다. 선순위 전입자의 보증금이 미상이라 실질 인수액을 확정할 수 없고, 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 더구나 공부상 건물 수와 실제 건물 수가 다르고, 건물 상당 부분이 다른 번지에 걸쳐 있어 측량이 요구됩니다. 토지 일부는 시장 통로로 이용되고 있습니다.
따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유만으로 접근할 수 있는 경매가 아닙니다. 먼저 임차보증금, 법정지상권, 경계와 건물 위치를 확인해 ‘무엇을 얼마의 부담과 함께 취득하는지’를 확정해야 합니다. 최근 실거래 비교자료까지 없는 상황이므로 현재 단계의 결론은 가격 판단 보류, 권리·현황 확인 우선입니다.
