광주지방법원 2025타경1199. 광주광역시 서구 벽진동 토지와 주1동 건물을 묶어 매각하는 사건입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각이며 제시외 건물을 포함하고, 목록 6·7·8이 창고시설로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층이고, 외벽과 내벽은 판넬, 창호는 샷시창 마감입니다.
등기 흐름은 비교적 선명합니다. 2024년 5월 31일 설정된 무진새마을금고의 채권최고액 4,560,000,000원 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤 설정된 광주와이신용협동조합 근저당 360,000,000원과 경매개시결정·국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 권리의 소멸과 별개로, 토지 이용·점유·분묘 문제는 현장 확인으로 풀어야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1199 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 벽진동 480-30, 480-27, 480-29 · 주1동 · 광주광역시 서구 풍서우로 338 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 목록 6·7·8 창고시설 이용 · 제시외 건물 포함 일괄매각 |
| 소유자 | 안례순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,706,718,600원 / 2,635,762,000원 (2회 유찰·감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 무진새마을금고 / 3,831,254,290원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.31. 무진새마을금고 근저당권 · 채권최고액 4,560,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
2022년 설정됐던 무등새마을금고·금남새마을금고의 근저당권은 2023.08.30. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.05.31. 설정된 무진새마을금고 근저당권입니다. 이후의 광주와이신용협동조합 근저당권, 임의경매개시결정, 서광주세무서장 압류는 매각으로 소멸합니다.
말소기준 근저당권은 2026.01.09. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기됐습니다. 이는 동일한 5번 근저당권의 권리자 변경이며, 별도의 선순위 부담이 새로 생긴 것은 아닙니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격·회차 구조 — 56%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 2,635,762,000원으로 감정가 4,706,718,600원의 56%입니다. 하지만 감정가 대비 유찰률은 경매 회차의 할인율일 뿐, 실제 시장가격보다 44% 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 특히 토지와 창고시설이 묶인 복합 물건은 토지 형상·접근성·규제·현황 이용 상태에 따라 개별 가격 편차가 크므로, 감정가 비율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(56%) | 2,635,762,000원 | 2,607,004,380원 | 2,312,995,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(39.2%) | 1,845,033,400원 | 1,824,183,066원 | 3,095,816,934원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(27.44%) | 1,291,523,380원 | 1,276,208,146원 | 3,643,791,854원 | 0원 |
채권최고액 기준 총채권은 4,920,000,000원입니다. 현재 회차에서도 집행비용을 제외한 2,607,004,380원만 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 광주와이신용협동조합에는 배당되지 않습니다. 유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,635,762,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 28,757,620원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 무진새마을금고 | 4,560,000,000원 | 2,607,004,380원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 광주와이신용협동조합 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 미배당액 2,312,995,620원이 발생하고 소유자 잔여금은 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 배당 부족액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 입지·토지·시설 리스크 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주광역시 서구 벽진동 학두마을 북측 인근으로, 주택·근린생활시설·임야 등이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 기호 1 토지는 차량 통행이 어렵고, 기호 2~5는 차량 통행이 가능합니다. 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 기호 6-가, 7-나, 8-다는 창고시설 등으로 이용 중이며 일반철골구조 판넬지붕 단층입니다.
- 토지 조건. 토지는 1,160㎡, 지목 잡종지, 이용상황 공업기타, 급경사·자루형·소로한면으로 표시돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 공시지가는 355,500원/㎡입니다.
- 군사·소음 규제. 비행안전제5구역, 폭발물 관련 제한보호구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함됩니다.
- 기타 규제. 준보전산지·중점경관관리구역·도시계획구역 관련 제한이 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 분묘. 기호 1 토지상에 연고 미상의 분묘 9기가 소재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지·주1동·목록 6·7·8 창고시설과 제시외 건물이 실제로 어떤 경계와 상태로 포함되는지 현황도면과 감정평가서를 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계 미상이므로 현장 점유자, 사용 주체, 사업자등록 여부와 명도 대상자를 확인해야 합니다.
- 분묘 조사. 분묘 9기의 설치 시기·연고자·관리 상태와 분묘기지권 성립 가능성, 이장 협의 가능성을 검토해야 합니다.
- 진입 가능성. 기호 1은 차량 통행이 어렵습니다. 각 필지의 실제 진입로와 도로 사용 권원을 확인해야 합니다.
- 개발·용도 제한. 자연녹지지역과 군사시설·비행안전·소음 관련 규제가 창고의 증축·신축·용도변경에 미치는 영향을 관계기관에 확인해야 합니다.
- 감정가 56% 해석. 유찰 할인율을 곧바로 시세 할인율로 해석하지 말고 토지와 건물의 개별 가치, 현황 이용 가능성, 규제 비용을 다시 산정해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 제출 서류와 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 등기 최신본 확인. 말소기준 근저당권 이전등기와 압류 등 최근 변동을 매각 직전 등기사항전부증명서로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0”
이 사건은 등기 권리만 보면 매수인이 떠안을 금액이 없는 구조입니다. 무진새마을금고의 근저당이 말소기준이고 그 이후의 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 임대관계 미상, 분묘 9기, 일부 토지의 차량 접근 곤란, 급경사 자루형 토지, 자연녹지와 군사시설 관련 규제, 창고시설·제시외 건물 일괄매각이 동시에 존재합니다.
현재 최저가는 감정가의 56%까지 내려왔지만, 이 비율만으로 시세 메리트를 인정할 수는 없습니다. 활용 가능한 토지 면적과 진입 조건, 창고의 적법한 이용 가능성, 분묘 처리 비용, 점유·명도 비용을 모두 반영한 뒤에야 실제 취득원가가 나옵니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 현장 리스크는 상당입니다. 권리분석보다 현황조사와 토지 이용 가능성 검토가 성패를 가르는 물건입니다.
