수원지방법원 2025타경42520. 안성시 공도읍 태산아파트 단지 내 상가동 지하층 B01호로, 감정 이용상태는 창고 등 소유자 사용입니다. 감정가는 23,400,000원이고 한 차례 유찰되어 최저가는 16,380,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2019.10.02. 경기신용보증재단의 근저당권 48,000,000원이며, 그 이후 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 권리관계는 단순합니다. 확인된 실제 임차인은 김미순 1명이고, 신고된 임차 부분은 B02호 136.47㎡입니다. 전입일 2025.04.04.은 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없고, 배당요구는 2025.11.18. 접수됐습니다. 따라서 보증금 70,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
다만 감정평가 내용상 B01호는 창고, B02호부터 B05호는 댄스교습장으로 사용하면서 호별 및 복도 구분 없이 일체로 이용되고 있습니다. 등기상 대상은 B01호이지만 현장에서는 각 호실의 물리적 경계가 뚜렷하지 않으므로, 실제 인도 범위와 출입 동선은 서류만으로 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42520 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 용두리 683 태산아파트 상가동 지하층 비01호 |
| 도로명주소 | 경기도 안성시 공도읍 벚꽃길 70 |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 · 48.36㎡ |
| 감정 이용상태 | B01호 창고 등(소유자 사용) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 콘크리트평슬라브지붕 · 3층 중 지하층 · 1999.10.08. 사용승인 |
| 소유자 | 정동훈 (2016.04.14. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 23,400,000원 / 16,380,000원 (1회 유찰, 감정가의 70.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안성제일신용협동조합 / 81,877,725원 |
| 매각기일 | 2026.07.27. |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.10.02. 경기신용보증재단 근저당권이며 채권최고액은 48,000,000원입니다. 2020.03.16. 국민건강보험공단 압류와 2025.08.26. 임의경매개시결정은 모두 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2021.05.12. 안성시장 압류는 2022.08.05. 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 — 보증금보다 ‘경계 없는 사용’이 핵심
| 임차인 / 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김미순 B02호 136.47㎡ | 2025.04.04. | 70,000,000원 | 2025.11.18. 배당요구 있음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김미순의 전입일은 말소기준권리인 2019.10.02.보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 매수인의 임차보증금 인수액은 0원입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 확인됩니다.
③ 가격 비교 — 아파트 거래가를 상가 시세로 보면 안 된다
단지 거래자료에는 태산1차 아파트 전용 59.67~59.91㎡의 최근 거래 12건이 확인됩니다. 평균 거래가는 115,141,666원, 최신 거래가는 107,000,000원입니다. 그러나 경매 목적물은 상가동 지하 근린시설 48.36㎡로 면적과 용도 모두 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.91㎡ | 14 | 107,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 6 | 103,000,000원 |
| 2026.06 | 59.67㎡ | 19 | 122,700,000원 |
| 2026.06 | 59.67㎡ | 17 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 59.67㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2026.04 | 59.67㎡ | 3 | 139,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 10 | 104,000,000원 |
| 2026.03 | 59.67㎡ | 14 | 123,000,000원 |
| 2026.03 | 59.67㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2026.03 | 59.67㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 59.67㎡ | 12 | 114,000,000원 |
| 2026.02 | 59.91㎡ | 8 | 127,000,000원 |
| 평균 | 59.67~59.91㎡ | 12건 | 115,141,666원 |
최저가 16,380,000원은 위 아파트 평균 거래가의 14.2%에 불과하지만, 이를 근거로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 아파트 주거용 거래와 지하 근린시설은 동일한 비교대상이 아니며, 상가 목적물과 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 현재 자료만으로 확인되는 것은 감정가 대비 30% 할인됐다는 사실뿐이며, 적정 상가 시세나 환금성은 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 694,840원 |
| 2. 근저당 · 경기신용보증재단 | 48,000,000원 | 15,685,160원 |
| 근저당 미배당 | - | 32,314,840원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
매각대금 16,380,000원 중 집행비용 694,840원을 제외한 15,685,160원이 경기신용보증재단 근저당에 배당되는 가정입니다. 근저당 미배당액은 32,314,840원이며 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 및 입찰 체크리스트
- 위치. 태산아파트 단지 내 상가 지하층에 위치하며, 인근에 아파트단지·근린생활시설·농경지가 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 현재 이용. B01호는 창고 등으로 소유자가 사용하고, B02호부터 B05호는 댄스교습장으로 임대 중입니다.
- 호실 경계. B01호부터 B05호 및 복도가 구분 없이 이용되고 있으므로 등기 도면과 현황 이용도를 대조해야 합니다.
- 임차 시설. 댄스교습장 내부 인테리어와 화장실은 임차인이 공사한 것으로 조사됐습니다.
- 공법상 제한. 도시지역·제3종일반주거지역이며 성장관리권역, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역, 학교 절대·상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 가격 검증. 단지 아파트 거래는 목적물과 용도·면적이 달라 직접 비교할 수 없습니다. 동일 상가동과 유사 지하 근린시설 자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “보증금 인수 0원 ≠ 현장 리스크 0”
이 물건은 대항력 있는 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 감정가 23,400,000원에서 한 차례 유찰돼 16,380,000원까지 내려온 점도 숫자만 보면 단순합니다. 그러나 등기상 B01호와 임차 신고 B02호가 나뉘어 있는 반면, 실제로는 B01호부터 B05호와 복도가 구분 없이 이용됩니다.
또한 확인된 실거래 12건은 모두 단지 아파트 거래로, 지하 근린시설의 적정 가격을 증명하지 못합니다. 따라서 이 물건의 결론은 권리상 인수는 0원이지만, 호실 경계·점유범위·독립 사용 가능성과 상가 시세가 확인되기 전까지 가격 매력은 확정할 수 없다는 것입니다. 권리만 보면 통과지만, 현장 확인 없이는 입찰 결정을 내리기 어려운 물건입니다.
