수원지방법원 2025타경42520. 경기도 안성시 공도읍 용두리 683 태산아파트 상가동 지하층 B02호입니다. 감정평가 이용상태는 댄스연습장(임대중)이고, 전용 대상으로 표시된 면적은 136.47㎡입니다. 현재 소유자는 정동훈이며, 2019.10.02. 설정된 경기신용보증재단의 채권최고액 48,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 현재 경매개시결정과 이 기준권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인 김미순은 보증금 70,000,000원, 전입신고일 2025.04.04., 배당요구일 2025.11.18.로 확인됩니다. 전입신고가 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 따라서 현재 회차 최저매각가 67,326,000원보다 보증금이 크더라도 대항력 인수형에 해당하지 않으며, 매수인 실질취득은 현재 회차 기준 67,326,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인 인수는 없다

말소기준은 2019.10.02. 경기신용보증재단 근저당권입니다. 김미순의 전입은 2025.04.04.로 기준권리보다 늦습니다. 보증금 70,000,000원에 대해 배당요구는 했지만 대항력이 없으므로 경매에서 미배당액이 발생하더라도 낙찰자에게 그 잔액이 승계되는 구조는 아닙니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다.

② 가격 비교 — 49% 할인만 보고 싸다고 판단하면 안 된다

현재 최저매각가 67,326,000원은 감정가 137,400,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰을 거쳐 절대 가격은 크게 낮아졌습니다. 다만 가격 메리트를 판단할 때 제시된 실거래 평균 113,808,333원을 본건의 직접 시세로 사용할 수는 없습니다.

비교 거래 12건은 전용 59.67㎡ 또는 59.91㎡의 태산1차 아파트 거래이고, 본건은 136.47㎡ 지하 근린시설입니다. 면적과 용도 모두 다르기 때문에, 최저가가 참고 실거래 평균의 59.2%라는 수치만으로 “시세보다 40% 이상 싸다”는 결론을 내리면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 67,326,000원 가정)

현재 회차 매각가 67,326,000원 가정에서 집행비용 1,611,868원, 경기신용보증재단 근저당 48,000,000원을 배당하면 17,714,132원이 남는 계산입니다. 임차인 김미순은 배당요구를 했으나 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

낙찰가가 더 내려가면 경기신용보증재단 근저당의 미배당은 늘어나지만, 그 미배당 채권이 낙찰자에게 인수되는 것은 아닙니다. 임차인 역시 대항력이 없으므로 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

⑤ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 안성시 공도읍 용두리 태산아파트 단지 내 상가 지층에 위치하며, 인근에 아파트단지·근린생활시설·농경지가 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 이용상태. B02호는 댄스연습장으로 임대중이며, B02호~B05호는 호별 및 복도 구분없이 댄스교습장으로 이용중입니다.
• 내부공사. 댄스교습장 내부인테리어 및 교습장 내 W.C는 임차인이 공사한 것으로 조사됐습니다.
• 구조. 철근콘크리트구조 콘크리트평슬라브지붕 3층 중 지하층이며, 1999.10.08. 사용승인입니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비가 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 토지면적 21,692㎡, 공시지가 747,400원/㎡, 지목은 대입니다.
• 도로. 단지내 도로와 외부 공도가 연계돼 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물로 조사된 사항은 없습니다.
• 환금성. 태산1차는 593세대이고 경매물건 평균 유찰횟수는 1.9회, 낙찰률은 10.0%입니다. 본건은 지하 근린시설이라 주거세대 실거래와 별도로 매수층과 임대수요를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 인수. 김미순의 전입 2025.04.04.가 말소기준 2019.10.02.보다 늦어 대항력은 없고 매수인 인수는 0원입니다.
• 현황 구획. 호별 및 복도 구분없이 이용중이라는 점을 현장에서 확인하고, B02호의 실제 점유·사용 범위를 명확히 대조해야 합니다.
• 일괄매각. 매각물건명세서상 일괄매각 조건을 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
• 가격비교 주의. 113,808,333원 평균은 59.67~59.91㎡ 아파트 실거래이므로 본건 136.47㎡ 지하 근린시설의 시세 근거로 직접 사용하면 안 됩니다.
• 임대현황. 현재 댄스연습장으로 임대중이고 내부인테리어 및 W.C를 임차인이 공사한 것으로 조사됐으므로 명도와 시설 귀속·철거 문제를 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 하락했지만, 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 지하 상가의 실제 임대수익과 매매수요를 따로 검증해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 안전”과 “가격 안전”은 별개다

이 물건의 권리관계는 핵심만 보면 명확합니다. 말소기준은 2019.10.02. 경기신용보증재단 근저당이고, 임차인 김미순의 전입은 2025.04.04.입니다. 따라서 보증금 70,000,000원은 낙찰자에게 승계되지 않으며 매수인 인수는 0원입니다.

그러나 현재 최저가 67,326,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 단정하기는 어렵습니다. 비교 가능한 것으로 제시된 최근 거래는 모두 59.67~59.91㎡ 아파트이고, 본건은 136.47㎡ 지하 근린시설입니다. 여기에 호별·복도 구분없이 댄스교습장으로 이용중인 현황과 일괄매각 조건까지 겹칩니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 임대가치와 환금성 검증 후 판단입니다.