5,304,553,000원
춘천지방법원 2024타경403136. 감정가가 108억 원을 넘는 대형 복합물건이 2회 유찰되어 최저매각가가 5,304,553,000원까지 내려온 사건입니다. 소유자는 농업회사법인주식회사금돈이고, 경매개시결정 채권자는 주식회사 팜스코입니다. 청구액은 3,961,947,305원입니다. 등기상 말소기준은 2019.12.03. 접수된 돈돈팜주식회사 근저당권 1,300,000,000원으로 정리되어 있으며, 그 이후 가압류·압류·근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기 순위만으로 끝나지 않습니다. 2019.12.03.보다 먼저 전입한 점유자 중 농업회사법인 (주)금돈은 보증금 5,000,000원이 확인되어 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수로 반영되어 있고, JIN ZHENAN과 함덕성은 전입 시점은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 최저가만 보고 인수액을 5,000,000원으로 단정하기 어려운 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경403136 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 지정면 월송리 561 |
| 등기상 소재 | 강원특별자치도 원주시 지정면 월송리 561-2 · 자작길 73 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사금돈 |
| 감정가 / 최저가 | 10,825,618,440원 / 5,304,553,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 팜스코 / 3,961,947,305원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 정보 | 3,565㎡ · 답 · 현황 전 · 계획관리지역 · 공시지가 62,000원/㎡ |
| 지형 / 도로 | 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 점유자를 먼저 본다
등기상 후순위 권리 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 설정된 주식회사팜스코 근저당권 6,000,000,000원, 이앤에이비에프투자조합 가압류 1,500,000,000원, 중소기업은행 가압류 65,958,084원, 농업협동조합중앙회 가압류 1,859,183,908원, 농협은행주식회사 가압류 480,397,339원, 신용보증기금 가압류 713,075,040원, 한국전력공사 가압류 69,489,060원, 서울보증보험주식회사 가압류 540,030,605원 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차 현황 — 실제 임차인 10명
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 (주)금돈 | 미상 / 미상 | 2004.07.09 | 보증금 5,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| JIN ZHENAN | 미상 / 미상 | 2016.07.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 함덕성 | 미상 / 미상 | 2017.09.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)동해 | 미상 / 미상 | 2020.01.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우명희 | 미상 / 미상 | 2020.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LIAN MINGLAI | 미상 / 미상 | 2020.07.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현웅 | 목록14,17,30,31,33 일대 / 축사 등 | 2021.12.31 | 차임 2,600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 농업회사법인 (주)정선지지피 | 미상 / 미상 | 2022.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 금보영농조합법인 | 미상 / 미상 | 2023.08.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GUAN CHUNMEI | 미상 / 미상 | 2023.12.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 배당구조 — 53억 매각대금도 후순위 채권까지 닿지 않는다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | - | 55,445,530원 |
| 임차인 농업회사법인 (주)금돈 | 5,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 가정 |
| 을구 32번 근저당권 · 돈돈팜주식회사 | 1,300,000,000원 | 1,300,000,000원 |
| 을구 33번 근저당권 · 주식회사팜스코 | 6,000,000,000원 | 3,949,107,470원 |
| 갑구 6번 가압류 · 이앤에이비에프투자조합 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 65,958,084원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 1,859,183,908원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 농협은행주식회사 | 480,397,339원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 신용보증기금 | 713,075,040원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 한국전력공사 | 69,489,060원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 540,030,605원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 5,304,553,000원 가정. 채권 총액 12,528,134,036원 중 5,249,107,470원이 배당되고 7,279,026,566원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 권리위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 5,304,553,000원 | 7,279,026,566원 | 3,949,107,470원 | 5,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 3,713,187,100원 | 8,854,478,807원 | 2,373,655,229원 | 5,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 2,599,230,970원 | 9,957,295,376원 | 1,270,838,660원 | 5,000,000원 |
낙찰가가 감정가 49%에서 34%, 24%로 내려가도 배당 시뮬레이션상 농업회사법인 (주)금돈의 5,000,000원 인수 가정은 그대로 유지됩니다. 더 중요한 것은 금액이 확인되지 않은 선순위 전입자들입니다. 이들의 실제 보증금과 점유관계가 확인되지 않은 상태에서는 유찰 횟수가 늘었다는 이유만으로 권리위험이 줄었다고 볼 수 없습니다.
⑤ 농지·공부·기계기구 — 이 사건의 실무 난도
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되어 있습니다.
- 도로 현황. 목록 18 토지는 일부 현황도로이고, 목록 7·15·41 토지는 지목 및 현황도로를 감안하여 평가됐습니다.
- 목록 50. 현황 일부도로이며 소규모 연못이 조성되어 있습니다.
- 기계기구. 기계기구 1·2·3·4·5·6은 현재 소재불명이고, 기계기구 7은 구조·면적 등이 달라 동일성 확인이 불가능한 상태입니다.
- 매각 제외. 목록 3 지상 이동식컨테이너는 매각대상에서 제외됩니다.
- 토지 부합물. 지상 자생 입목·조경수·담장·출입문·바닥포장 등은 토지에 포함하여 평가됐습니다.
- 목록 48 건물. 공부상 555번지에 소재하는 것으로 등재되어 있으나 567번지와 합병되어 567번지 지상에 소재합니다.
- 목록 12 건물. 등기상 559·560-1·560-2·566-1·568-1·574-3 지상으로 등재되어 있으나, 현황은 일반건축물대장상 567-2번지 지상입니다.
- 목록 43 건물. 공부상 여러 필지 지상으로 등재돼 있으나 합병·말소를 거쳐 현황은 567·568 양 지상입니다.
- 목록 14·17·30·31·32·33 건물. 공부상 580·581·582·583번지 지상이나 현황은 580번지 지상입니다.
- 지상권. 목록 1·2·3·4·5·6·7·10·15·16·18·19·20·21·22·23·24·28·29·34·35·36·37·38·39·40·41·42·50에 대해 원주축협 지상권말소동의서가 2025.06.16. 제출됐습니다.
⑥ 토지 조건 — 환금성보다 사용 가능성부터 점검
| 토지면적 | 3,565㎡ |
|---|---|
| 지목 / 이용상황 | 답 / 전 |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 공시지가 | 62,000원/㎡ |
| 지형 | 완경사 · 부정형 |
| 도로 | 세로한면(불) |
| 관련 구역 | 준보전산지 접함 · 가축사육제한구역 포함 · 성장관리계획구역 포함 |
이 사건은 주거용 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균 하나로 가격을 판단하기 어려운 기타 + 토지 복합물건입니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율 자체를 가격 메리트로 곧바로 해석해서는 안 됩니다. 농지취득자격, 각 목록의 실제 현황과 공부상 표시, 기계기구 존부, 점유자별 권리관계를 먼저 확정한 뒤 적정가를 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 원본 대조. 농업회사법인 (주)금돈, JIN ZHENAN, 함덕성의 실제 점유부분·계약관계·보증금·확정일자를 확인합니다.
- 인수권리 기재 상충 확인. 명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 배당 시뮬레이션의 5,000,000원 인수 가정을 반드시 대조합니다.
- 농지취득자격증명 선확인. 대상 목록의 발급 가능 여부를 입찰 전에 해당 관서에 확인합니다.
- 기계기구 실사. 소재불명 1·2·3·4·5·6과 동일성 확인 불능 7의 실제 가치 반영 여부를 검토합니다.
- 공부와 현황 대조. 합병·말소된 필지와 건물 소재관계를 지적도·건축물대장·현장과 함께 확인합니다.
- 매각 제외물 확인. 목록 3 지상 이동식컨테이너는 매각대상에서 제외됩니다.
- 도로·연못 확인. 일부 현황도로와 목록 50의 소규모 연못이 실제 이용에 미치는 영향을 확인합니다.
- 배당 부족과 명도 분리. 현재 회차 미배당 7,279,026,566원은 후순위 채권 문제이고, 선순위 점유자의 인수·명도 문제와는 별개입니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것이 많다
감정가 10,825,618,440원에서 최저가 5,304,553,000원으로 내려왔다는 숫자는 강렬합니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 싸 보인다는 이유만으로 안전해지는 물건이 아닙니다. 2019.12.03. 말소기준 전 전입자가 3명 있고, 그중 JIN ZHENAN과 함덕성의 보증금은 확인되지 않습니다. 농업회사법인 (주)금돈 보증금 5,000,000원도 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수로 계산되지만 매각물건명세서의 명시 인수권리 기재와 상충합니다.
또한 여러 목록에 농지취득자격증명이 필요하고, 미제출 시 보증금 몰수가 명시되어 있으며, 기계기구 1~6은 소재불명, 7은 동일성 확인 불능입니다. 여러 토지·건물은 합병과 공부상 표시 차이가 있고 일부는 현황도로 또는 연못으로 이용됩니다. 권리·점유·농취증·현황을 모두 확인한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 고난도 복합물건입니다. 현재 단계의 결론은 “할인율은 크지만 확인 전 입찰은 보류”입니다.
