춘천지방법원 2024타경403136. 원주시 지정면 월송리 일대의 토지·건물·기계기구를 함께 매각하는 일괄매각 사건입니다. 감정가 10,825,618,440원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 7,577,933,000원입니다. 신청채권자는 주식회사 팜스코이며 청구액은 3,961,947,305원입니다.
등기상 말소기준은 2019.12.03. 접수된 돈돈팜주식회사 명의의 근저당권 1,300,000,000원입니다. 그 뒤의 주식회사 팜스코 근저당권 6,000,000,000원, 각종 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기 순위만 보면 끝나는 물건이 아닙니다. 말소기준일 전에 전입한 점유관계가 3건이고, 그중 2건은 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수 여부와 금액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경403136 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 지정면 월송리 561 |
| 등기상 소재지 | 강원특별자치도 원주시 지정면 월송리 561-2 · 강원특별자치도 원주시 지정면 자작길 73 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사금돈 |
| 감정가 / 최저가 | 10,825,618,440원 / 7,577,933,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 팜스코 / 3,961,947,305원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 토지 정보 | 3,565㎡ · 지목 답 · 현황 전 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 공시지가 | 62,000원/㎡ |
| 지역·지구 | 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 포함, 준보전산지 접함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 32번 돈돈팜주식회사 근저당권입니다. 같은 날 설정된 권리라도 접수번호 74,101번인 이 권리를 기준으로 이후 주식회사 팜스코 근저당, 이앤에이비에프투자조합·중소기업은행·농업협동조합중앙회·농협은행·신용보증기금·한국전력공사· 서울보증보험의 가압류와 국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 확정 인수 500만원, 미상 위험 2건
| 점유자 | 전입일 | 점유 부분·용도 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 (주)금돈 | 2004.07.09 | 미상 | 보증금 5,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 5,000,000원 인수 |
| 우명희 | 2020.02.11 | 미상 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| GUAN CHUNMEI | 2023.12.02 | 미상 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| LIAN MINGLAI | 2020.07.08 | 미상 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| JIN ZHENAN | 2016.07.04 | 미상 | 보증금 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 장현웅 | 2021.12.31 | 목록14,17,30,31,33 일대 · 축사 등 | 보증금 미상 · 차임 2,600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 함덕성 | 2017.09.26 | 미상 | 보증금 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 금보영농조합법인 | 2023.08.08 | 미상 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)동해 | 2020.01.02 | 미상 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 농업회사법인 (주)정선지지피 | 2022.07.25 | 미상 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
확인 가능한 인수액은 농업회사법인 (주)금돈의 보증금 5,000,000원입니다. 이 보증금은 배당받지 않고 매수인이 인수하는 것으로 산정돼 있습니다. 반면 JIN ZHENAN과 함덕성은 전입일이 말소기준일보다 빠르지만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 최소 실질취득부터
현재 최저매각가는 7,577,933,000원이고, 확인 가능한 인수액 5,000,000원을 더하면 최소 실질취득은 7,582,933,000원입니다. 다만 이는 JIN ZHENAN과 함덕성의 미상 보증금을 포함하지 않은 금액입니다. 실제 계약이 존재하고 대항요건이 유지된다면 실질취득은 더 늘어날 수 있습니다.
이 사건은 토지·건물·기계기구가 함께 묶인 기타 용도의 일괄매각이라 단순한 공동주택 실거래가 비교가 적합하지 않습니다. 따라서 감정가의 70%라는 숫자만으로 “싸다”고 평가할 수 없고, 농지취득자격증명 발급 가능성, 점유자 정리 비용, 기계기구 현존 여부, 공부와 현황의 차이를 모두 실질취득비용에 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,577,933,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 78,179,330원 |
| 인수 · 농업회사법인 (주)금돈 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 32번 근저당 · 돈돈팜주식회사 | 1,300,000,000원 | 1,300,000,000원 |
| 3. 을구 33번 근저당 · 주식회사 팜스코 | 6,000,000,000원 | 6,000,000,000원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 이앤에이비에프투자조합 | 1,500,000,000원 | 199,753,670원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 65,958,084원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 1,859,183,908원 | 0원 |
| 7. 갑구 12번 가압류 · 농협은행주식회사 | 480,397,339원 | 0원 |
| 8. 갑구 14번 가압류 · 신용보증기금 | 713,075,040원 | 0원 |
| 9. 갑구 16번 가압류 · 한국전력공사 | 69,489,060원 | 0원 |
| 10. 갑구 17번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 540,030,605원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 12,528,134,036원 중 예상배당은 7,499,753,670원, 미배당은 5,028,380,366원입니다. 농업회사법인 (주)금돈의 보증금 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 특수조건 — 농취증·기계기구·공부 불일치
- 일괄매각. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되며, 제시외 건물도 매각대상에 포함됩니다.
- 기계기구 소재불명. 기계기구 1, 2, 3, 4, 5, 6은 현재 소재불명입니다.
- 기계기구 동일성 불명. 기계기구 7은 구조와 면적 등이 달라 동일성을 확인할 수 없는 상태입니다.
- 매각 제외. 목록 3 지상의 이동식 컨테이너는 매각대상에서 제외됩니다.
- 도로·연못. 목록 18은 일부 현황도로이고, 목록 7·15·41은 지목 및 현황도로입니다. 목록 50에는 일부 도로와 소규모 연못이 조성돼 있습니다.
- 지번 합병·현황 차이. 목록 12·14·17·30·31·32·33·43·48은 등기상 지번과 현황 소재가 일부 다르거나 합병된 지번에 존재합니다.
- 토지 부합물. 자생 입목·조경수·담장·출입문·바닥포장 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 지상권. 매각물건명세서상 법정지상권은 해당사항없음이며, 원주축협은 목록 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 15, 16, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 28, 29, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 50에 대해 2025.06.16. 지상권말소동의서를 제출했습니다.
⑥ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 7,577,933,000원 | 7,499,753,670원 | 5,028,380,366원 | 5,000,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 5,304,553,100원 | 5,249,107,569원 | 7,279,026,467원 | 5,000,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 3,713,187,170원 | 3,673,655,298원 | 8,854,478,738원 | 5,000,000원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 3,961,947,305원이 충족되는 시나리오로 산정돼 있지만, 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 3,949,107,569원으로 청구액에 미달합니다. 3회 유찰 시 신청채권자 배당액은 2,373,655,298원입니다. 이는 채권자 배당 구조의 변화일 뿐, 매수인이 떠안을 점유·농취증·현물 확인 의무가 줄어드는 것은 아닙니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 직접 확인. JIN ZHENAN과 함덕성의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 부분, 전입 유지 여부를 확인하세요.
- 확정 인수액 확인. 농업회사법인 (주)금돈의 보증금 5,000,000원이 실제 매수인 인수 대상인지 명세서 원문과 배당요구 내역을 대조하세요.
- 농취증 사전 발급. 목록 1, 2, 3, 4, 6, 18, 21, 23, 24, 28, 29, 34, 35, 36, 38, 39, 42의 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 현물 실사. 소재불명 기계기구 1~6과 동일성 확인이 어려운 기계기구 7을 감정평가 목록과 현장에서 대조하세요.
- 경계·지번 확인. 합병·말소된 지번과 현황 소재가 다른 건물, 현황도로 및 소규모 연못의 위치를 지적도·건축물대장·현황측량으로 확인하세요.
- 을구 31번 확인. 원주축산업협동조합 근저당의 변경·이전 부기등기와 실제 말소 여부를 등기 원본에서 확인하세요.
- 사용수익성 검토. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역과 준보전산지 접함에 따른 이용 제한을 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·농지취득자격증명 발급 조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 미상 인수와 현물이 먼저”
등기만 놓고 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 그러나 이 사건은 권리 소멸 여부만 확인하고 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다. 농업회사법인 (주)금돈의 보증금 5,000,000원은 매수인 인수로 산정되고, JIN ZHENAN과 함덕성은 말소기준 전 전입자이면서 보증금·확정일자·점유 범위가 미상입니다.
여기에 농지취득자격증명이 필요한 17개 목록, 소재불명 기계기구, 지번 합병과 현황 차이, 도로·연못이 포함된 토지 상태까지 겹칩니다. 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없으며, 확인 가능한 최소 실질취득 7,582,933,000원에 미상 인수액과 점유 정리비용, 현물 누락 가능성을 더해 응찰가를 판단해야 합니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 현장 리스크는 소멸하지 않습니다.
