춘천지방법원 2025타경50873. 홍천군 남면 유치리의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정가 298,057,040원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 146,048,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 핵심은 2018.12.03. 설정된 삼일새마을금고 근저당권 144,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤에 설정된 현재 존속 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격이 감정가의 절반 수준까지 내려왔지만, 실거래 비교자료 없이 유찰률만으로 ‘싸다’고 단정할 수는 없습니다. 오히려 현재 회차에서는 매각대금 대부분이 선순위 삼일새마을금고에 배당되고, 신청채권자 김기범의 60,000,000원 채권에는 예상배당이 0원입니다. 권리 승계 위험은 없지만 입찰 전 농지취득자격증명과 제시외·멸실추정 건물, 제외 비닐하우스를 확인해야 하는 현장형 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50873 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 남면 유치리 1050, 1050-3 · 향화터길173번길 56-20 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 기호 2·6 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김지훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 298,057,040원 / 146,048,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김기범 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2018.12.03. 삼일새마을금고 근저당권 144,000,000원입니다. 현재 남아 있는 이수호 가압류 4,400,000원, 김희수 가압류 105,000,000원, 김기범 가압류 60,000,000원과 2025.09.01. 강제경매개시결정은 모두 이보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다. 아주캐피탈·현대캐피탈·서홍천농업협동조합· 농림수산업자신용보증기금 관련 가압류와 과거 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 이용관계 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김기범 | 주민등록등재자 | 2021.03.25 | 미상 | 2025.12.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김기범의 전입신고는 말소기준일 2018.12.03.보다 늦은 2021.03.25.이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 배당요구는 2025.12.02. 접수됐습니다. 또한 이 김기범은 등기부상 60,000,000원 가압류 채권자이자 현재 강제경매 채권자와 이름이 동일하여 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적돼 있습니다. 실제 임대차 관계와 보증금은 매각물건명세서 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격·유찰 구조 — 감정가 49%까지 하락
현재 최저매각가는 146,048,000원으로 감정가 298,057,040원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 102,233,600원(감정가 34%), 4회 유찰 시 71,563,520원(감정가 24%)입니다. 그러나 이 사건에는 직접 비교할 실거래 시세 자료가 없어, 유찰률만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,048,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,844,672원 |
| 1. 근저당 · 삼일새마을금고 | 144,000,000원 | 143,203,328원 |
| 2. 가압류 · 이수호 | 4,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김희수 | 105,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김기범 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 김기범 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 313,400,000원 중 채권자 배당은 143,203,328원, 미배당은 170,196,672원입니다. 신청채권자 김기범의 60,000,000원 채권에는 예상배당이 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 유치저수지 남측 및 서측 일대에 위치하며, 주위는 농경지·단독주택·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장까지 거리와 운행횟수 등을 고려한 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 기호 2는 경량철골구조 판넬 및 슁글지붕 단층, 기호 6은 경량철골구조 판넬지붕 단층이며 기본적인 위생설비와 보일러설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지 정보 중 유치리 1050은 지목 대, 면적 664.0㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 38,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 기호 1·3·4·5·8은 농림지역·농업보호구역, 기호 7 및 9~14는 보전관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명원. 목록 5·8은 반드시 제출 요건을 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는 조건입니다.
- 창고 현황. 목록 2 부속건물 창고 14.4㎡는 소재불명·멸실추정으로 기재돼 있어 실제 존부를 확인해야 합니다.
- 제외 비닐하우스. 목록 5·8 지상 비닐하우스는 매각에서 제외되므로 소유관계와 토지 사용 문제를 확인해야 합니다.
- 김기범 관계 확인. 주민등록등재자와 가압류·경매 채권자의 이름이 동일합니다. 임대차 관계, 보증금, 점유 원인을 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 49%지만 실거래 비교자료가 없으므로 할인율만으로 적정가를 판단하지 마세요.
- 배당 구조. 현재 최저가 가정에서는 삼일새마을금고도 채권최고액 전액을 배당받지 못하고, 후순위 채권자와 신청채권자 배당은 0원입니다.
맺으며 — “권리보다 취득절차와 현장이 더 중요하다”
이 사건은 등기만 보면 구조가 명확합니다. 2018년 삼일새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤의 존속 권리는 매각으로 소멸하며 김기범의 전입도 말소기준보다 늦어 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 단독주택과 토지가 일괄매각되는 만큼 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 목록 5·8 농지취득자격증명원, 목록 2 창고의 소재불명·멸실추정, 매각 제외 비닐하우스, 주민등록등재자 김기범의 실제 관계를 확인하지 않고 감정가 대비 49%라는 숫자만 보고 접근하기에는 확인할 사항이 많습니다. 권리는 인수 0원, 입찰의 승부처는 절차와 현장 확인입니다.
