춘천지방법원 2025타경50873. 홍천군 남면 유치리 1188-5의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가 182,642,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 89,494,000원입니다. 권리의 기준점은 2012.01.04. 설정된 남면농업협동조합 근저당 160,000,000원입니다. 그 뒤의 비엔케이캐피탈 근저당, 압류, 김기범의 주택임차권과 가압류, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 김기범은 보증금 60,000,000원, 주택건물 전부를 대상으로 한 임차권등기를 갖고 있습니다. 그러나 주민등록일자는 2021.03.25.로 말소기준권리 2012.01.04.보다 늦습니다. 따라서 조사 결과는 대항력 없음입니다. 배당요구는 있었지만 확정일자는 해당 없음으로 확인되고, 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50873 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 남면 유치리 1188-5 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김지훈 |
| 감정가 / 최저가 | 182,642,000원 / 89,494,000원 (2회 유찰) |
| 경매신청인 / 청구 | 김기범 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 지목 대 · 654.0㎡ · 보전관리지역 · 공시지가 46,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2012.01.04. 남면농업협동조합 근저당권입니다. 비엔케이캐피탈주식회사 근저당은 2016.11.17., 국의 압류는 2021.06.21., 김기범의 주택임차권은 2023.08.03., 김기범의 가압류는 2023.10.24., 이 사건 강제경매개시결정은 2025.09.01.로 모두 말소기준보다 뒤입니다. 등기·임차권만 놓고 보면 낙찰자가 승계할 권리는 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 — 보증금 60,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김기범 | 주택건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 2021.03.25 | 60,000,000원 | 있음 · 2023.08.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임대차계약일자는 2018.06.21., 점유개시일자는 2018.07.08., 주민등록일자는 2021.03.25.입니다. 말소기준권리인 2012.01.04.보다 뒤이므로 대항력은 인정되지 않는 것으로 조사됐습니다. 또한 김기범은 이 사건의 가압류권자이자 경매신청인으로도 나타나며, 조사상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기돼 임대차 관계 자체의 확인도 필요합니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 회차의 최저매각가는 89,494,000원으로 감정가 182,642,000원의 49%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 기준 없이 감정가 대비 할인율만 존재하므로, 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 단독주택과 토지가 함께 매각되는 물건인 만큼 실제 현황과 토지·건물의 개별 환금성을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,494,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,010,892원 |
| 1. 근저당 · 남면농업협동조합 | 160,000,000원 | 87,483,108원 |
| 2. 근저당 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김기범 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 김기범 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 남면농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 권리자에게는 배당되지 않는 계산입니다. 총 채권액 250,000,000원 중 예상배당은 87,483,108원, 미배당은 162,516,892원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 유치저수지 남측 및 서측에 위치하며, 주변은 농경지·단독주택·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리와 운행횟수 등을 고려한 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 기호 2,6은 단독주택으로 이용중이며 기본적인 위생설비와 보일러설비가 되어 있습니다.
- 토지. 확인된 토지는 지목 대, 654.0㎡, 완경사·정방형·세로한면(가)이며 보전관리지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 규제. 일부 토지는 농림지역·농업보호구역에 해당하고, 다른 토지는 보전관리지역으로 확인됩니다.
- 건물 구성. 경량철골구조 단층 건물이며, 일괄매각에 제시외 건물이 포함되고 목록6 부속건물 창고 9.66㎡는 소재불명으로 멸실추정입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권부터 확인. 8,345,000원 유치권 신고의 공사계약, 실제 공사 여부, 점유관계와 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 김기범은 임차권자이면서 가압류권자·경매신청인으로 나타납니다. 대항력은 없지만 관계인 여부와 실제 점유 상태를 원문으로 대조해야 합니다.
- 49%를 곧바로 시세 할인으로 보지 않기. 비교 실거래 기준 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 여부와 목록6 창고 9.66㎡의 멸실 상태, 목록7 관정시설 현황을 현장에서 확인하세요.
- 매수신고서 확인. 김기범의 매수신고서 135,000,000원 제출 사실이 있으므로 현재 경매절차상 의미와 효력을 매각서류에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 유치권과 현황 확인이 먼저
이 사건은 표면상 상당히 단순해 보입니다. 말소기준은 2012.01.04. 남면농업협동조합 근저당이고, 김기범의 임차권은 전입이 뒤라 대항력이 없으며, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 단독주택과 토지가 일괄매각되는 데다 8,345,000원 유치권 신고의 성립 여부가 불분명하고, 제시외 건물·멸실추정 창고·관정시설 수리 이슈까지 있습니다.
따라서 이 물건은 “감정가 대비 49%니까 싸다”가 아니라, “등기·임차권은 정리되지만 현장권리와 물건 현황을 확인해야 하는 사건”으로 보는 편이 정확합니다. 실거래 비교 없이 가격을 후하게 평가하기 어렵고, 유치권 신고가 해소되는지 확인한 뒤에야 최저가 89,494,000원의 의미를 제대로 판단할 수 있습니다.
