춘천지방법원 2025타경20570. 횡성군 둔내면 우용리의 집합건물로, 감정평가상 숙박시설로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김화경이며, 2019년 거래가 51,600,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준은 2023년 주식회사명성벤쳐캐피탈대부의 근저당권으로 채권최고액은 82,500,000원입니다. 그 이후인 2025년 이태연의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 순위만 보면 구조는 명확합니다. 하지만 이 사건의 승부처는 권리 순서보다 목적물 확인에 있습니다. 매각물건명세서에는 공부상 제303동 제2호이지만 실제 현황은 306호라고 기재돼 있습니다. 제시외 보일러실은 부합물로 보아 건물 가격에 포함됐지만, 입찰 전 등기 도면·건축물 현황도·현장 출입구 표기를 맞춰 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20570 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 횡성군 둔내면 우용리 580-40 제303동 제2호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 횡성군 둔내면 산촌2길 60 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(숙박시설) · 숙박시설로 이용 중 |
| 공부 / 현황 | 공부상 303동 2호 · 현황 306호 |
| 소유자 | 김화경 (2019.08.21. 소유권이전 · 거래가 51,600,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 46,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이태연 / 121,232,876원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
말소기준권리는 2023.04.03. 설정된 주식회사명성벤쳐캐피탈대부의 근저당권 82,500,000원입니다. 해당 근저당은 우용리 580-60 제514동 제1호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 이후 2025.04.11. 등기된 이태연의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
② 가격과 회차 — 70%지만 시세 메리트는 미확정
감정가는 67,000,000원이고, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 46,900,000원입니다. 감정가보다 20,100,000원 낮은 70% 구간입니다. 2회 유찰 시 시나리오 가격은 32,829,999원, 3회 유찰 시 22,980,999원입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 46,900,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 32,829,999원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 22,980,999원 | 0원 |
다만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 거래를 바로 대조하기 어려운 숙박시설입니다. 주변도 유사 상업용 시설과 숙박시설이 혼재한 지역이고, 목적물은 현황 호수까지 공부와 다릅니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 실제 영업 가능성, 시설 상태, 관리·운영비, 유사 숙박시설 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,244,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사명성벤쳐캐피탈대부 | 82,500,000원 | 45,655,800원 |
| 2. 경매신청채권자 · 이태연 | 121,232,876원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 203,732,876원 중 예상 배당액은 45,655,800원이며, 미배당은 158,077,076원입니다. 신청채권자 이태연의 예상배당은 0원입니다. 이는 채권자 측 배당 부족이며, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영됐습니다.
④ 목적물 확인 — 303동 2호와 현황 306호
매각물건명세서 비고에는 공부상 303동 2호이나 현황은 306호이며, 숙박시설로 이용되고 있다고 기재돼 있습니다. 제시외 보일러실은 부합물로 보아 건물 가격에 포함됐습니다.
| 확인 항목 | 기재 내용 | 입찰 전 조치 |
|---|---|---|
| 공부상 표시 | 제303동 제2호 | 등기 도면·건축물 현황도 대조 |
| 현황 표시 | 306호 | 출입구 호수·객실 배치 현장 확인 |
| 이용상태 | 숙박시설 | 점유자·운영자·영업 상태 확인 |
| 제시외 물건 | 보일러실 · 부합물로 가격 포함 | 위치·면적·설비 상태 확인 |
| 임대관계 | 이해관계인 부재로 조사하지 못함 | 현장 점유 및 계약관계 재확인 |
감정요항표에는 기호별로 일반목구조 건물과 철근콘크리트구조 건물이 구분돼 있습니다. 입찰 대상 집합건물이 어느 기호·건물·출입구에 해당하는지, 공부상 제2호와 현황 306호가 동일한 전유부분을 가리키는지 확인한 뒤 응찰해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 숙박시설로 이용 중이며, 주변에도 유사 상업용 시설과 숙박시설이 소재합니다.
- 입지. 횡성군 둔내면 우용리 우용1리 마을회관 남동측 근거리에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 대상 토지는 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지 특성. 상업용 건부지로 이용 중이고, 완경사지의 부정형 토지로 조사됐습니다.
- 공시지가. 117,200원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 숙박시설은 일반 주거용 집합건물보다 매수층과 금융 접근성이 제한될 수 있어 실제 운영수익과 재매각 가능성을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목적물 동일성. 공부상 303동 2호와 현황 306호가 같은 전유부분인지 등기 도면·건축물대장·현장을 대조하세요.
- 기호 대응. 감정요항표의 일반목구조 건물과 철근콘크리트구조 건물 중 입찰 대상이 어느 건물인지 확인하세요.
- 점유·임대관계. 등재된 임차인은 없지만 임대관계를 조사하지 못한 상태이므로 실제 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 숙박시설 운영. 현재 영업 여부, 내부 시설 상태, 난방·급배수설비, 유지관리비를 조사하세요.
- 공동담보. 근저당권이 다른 건물과 공동담보로 설정돼 있으므로 관련 담보물과 배당 진행을 확인하세요.
- 제시외 보일러실. 부합물로 평가에 포함된 보일러실의 위치와 실제 사용 가능 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 비율보다 둔내면 일대 유사 숙박시설의 최근 거래가와 수익성을 우선 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건 확인은 단순하지 않다
이 사건은 등기 순서만 보면 어렵지 않습니다. 2023년 근저당이 말소기준이고, 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 산정된 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 권리상 인수 0원과 안전한 입찰은 같은 말이 아닙니다. 공부상 303동 2호와 현황 306호의 불일치, 확인되지 않은 임대관계, 숙박시설이라는 제한된 용도, 공동담보 설정이 남아 있습니다. 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 유사 숙박시설 시세가 확인되기 전에는 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 이 물건의 결론은 권리 소멸은 명확, 목적물·점유·가격은 확인 후 판단입니다.
