춘천지방법원 2025타경20570. 횡성군 둔내면 우용리 580-40 소재 집합건물입니다. 감정 이용상태는 숙박시설이고, 주위 역시 유사 상업용 시설과 숙박시설이 소재하는 지역입니다. 감정가는 67,000,000원, 현재 최저매각가는 32,830,000원으로 2회 유찰된 상태입니다.
권리 구조의 중심은 2023년 설정된 주식회사명성벤쳐캐피탈대부의 근저당권입니다. 채권최고액은 82,500,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025년 이태연 채권자로 강제경매개시결정이 등기됐으며, 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20570 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 횡성군 둔내면 우용리 580-40 303동 2호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 횡성군 둔내면 산촌2길 60 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 숙박시설로 이용 중 |
| 소유자 | 김화경 · 2019.07.04 매매 · 거래가액 51,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 32,830,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 121,232,876원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 | 계획관리지역 · 성장관리계획구역 · 대 · 상업용 · 1,151㎡ · 공시지가 117,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
말소기준은 2023.04.03 설정된 주식회사명성벤쳐캐피탈대부 근저당권 82,500,000원입니다. 해당 근저당권과 그 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔어도 ‘싸다’ 단정은 금물
현재 최저가는 32,830,000원으로 감정가 67,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건에는 동일 물건군의 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 더구나 아파트가 아닌 숙박시설 이용 집합건물이고 이미 2회 유찰된 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 32,830,000원 | 171,893,816원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 22,981,000원 | 181,565,534원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 16,086,699원 | 188,335,738원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금이 줄어들면서 채권자 미배당은 커지지만, 배당 시뮬레이션상 매수인의 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 권리상 부담이 늘어나는 구조는 아니지만, 실제 투자 판단에서는 숙박시설의 이용가치와 환금성, 점유·운영 상태를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 990,940원 |
| 1. 근저당 · 주식회사명성벤쳐캐피탈대부 | 82,500,000원 | 31,839,060원 |
| 2. 경매개시결정 · 이태연 | 121,232,876원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 203,732,876원 중 31,839,060원이 채권자에게 배당되고, 총 미배당은 171,893,816원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우용1리 마을회관 남동측 근거리에 위치하고, 주위에는 유사 상업용 시설 및 숙박시설이 소재합니다.
- 이용. 감정 당시 숙박시설로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리 및 운행횟수를 고려한 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 토지는 완경사이며, 해당 토지 중 기호(1)는 서측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지계획. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 시설. 위생급배수설비 및 개별난방설비가 되어 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황 호수 확인. 공부상 303동 2호와 현황 306호가 동일 목적물을 가리키는지 현장과 매각서류를 대조하세요.
- 점유·임대관계 확인. 감정 당시 이해관계인이 없어 임대관계를 조사하지 못했습니다. 현재 점유자·운영자·임차관계를 직접 확인하세요.
- 숙박시설 환금성. 주거용 아파트와 다른 수요층을 가진 물건이므로 재매각 가능성과 실제 활용도를 별도로 검토하세요.
- 제시외 보일러실. 부합물로 보아 건물 가격에 포함됐다는 기재를 원본 서류와 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권에는 강원도 횡성군 둔내면 우용리 580-60 제514동 제1호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 크더라도 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액 자체를 낙찰자 부담으로 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현재 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건 자체 확인이 더 중요하다
이 사건은 권리만 놓고 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2023년 근저당권이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건의 실제 상태에 있습니다. 숙박시설로 이용되고 있고, 공부상 호수와 현황 호수가 다르게 기재돼 있으며, 임대관계도 조사되지 않았습니다.
현재 최저가 32,830,000원은 감정가의 49%지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없는 만큼 단순 할인율을 곧바로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 권리는 소멸형, 가격은 검증형. 현황 호수·점유·임대관계와 숙박시설로서의 실제 가치가 확인돼야 비로소 입찰가를 판단할 수 있는 물건입니다.
