춘천지방법원 2025타경20570. 횡성군 둔내면 우용리 소재 집합건물로, 감정평가상 현재 숙박시설로 이용되고 있습니다. 소유자 김화경은 2019년 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 125,000,000원입니다. 이후 2023년 주식회사명성벤쳐캐피탈대부 명의의 채권최고액 82,500,000원 근저당이 설정됐으며, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
등기 순위만 보면 구조는 단순합니다. 말소기준 근저당 뒤에 2025년 이태연의 강제경매개시결정이 들어왔으므로 두 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 54,600,000원을 기준으로 한 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 등기 순위가 아니라 목적물 특정과 현장 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20570 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 횡성군 둔내면 우용리 580-60 제514동 제1호 도로명: 강원특별자치도 횡성군 둔내면 산촌2길 60 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 숙박시설로 이용 중 |
| 소유자 | 김화경 (2019.03.06. 매매, 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 54,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이태연 / 121,232,876원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.03. 근저당권 · 주식회사명성벤쳐캐피탈대부 · 채권최고액 82,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 현황상 표시 | 공부상 514동 1호이나 현황은 609호 |
| 제시외 물건 | 차양 소재 · 부합물로 보아 건물 가격에 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 현황은 별도 확인
말소기준은 2023.04.03. 설정된 주식회사명성벤쳐캐피탈대부의 근저당권입니다. 2025.04.11. 강제경매개시결정은 그 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당에는 횡성군 둔내면 우용리 580-40 제303동 제2호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저가는 54,600,000원으로 감정가 78,000,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 이 30%의 감액을 곧바로 시세 대비 할인으로 해석할 수는 없습니다. 특히 대상은 일반 주거용 아파트가 아니라 숙박시설로 이용되는 집합건물이므로, 실제 매매 가능 가격과 환금성은 별도 조사가 필요합니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 54,600,000원 | 150,515,676원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 38,220,000원 | 166,600,836원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 26,754,000원 | 177,860,448원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 54,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,382,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사명성벤쳐캐피탈대부 | 82,500,000원 | 53,217,200원 |
| 2. 경매신청채권자 · 이태연 | 121,232,876원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 신청채권자 이태연에게는 배당되지 않는 추정입니다. 총 채권 미배당액은 150,515,676원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설로 이용 중입니다. 일반 주거용 집합건물과는 매수층과 운영·환금성 판단 기준이 다를 수 있습니다.
- 주위환경. 우용1리 마을회관 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 유사 상업용 시설과 숙박시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 589㎡, 지목은 대, 상업용 건부지로 이용 중이며 완경사의 사다리형 토지입니다. 공시지가는 124,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 설비. 위생급배수설비와 개별난방설비가 설치된 것으로 탐문 조사됐습니다.
- 위반 여부. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 목적물 특정. 공부상 514동 1호와 현황 609호가 실제로 동일한 경매 목적물인지, 건축물대장·집합건축물도면·현장 표찰을 함께 대조해야 합니다.
- 상반된 기재 확인. 감정평가 요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재됐지만, 매각물건명세서 비고에는 호수 불일치가 명시돼 있습니다. 원문과 현장을 기준으로 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 이해관계인 부재로 임대관계가 조사되지 않았습니다. 숙박시설 운영자, 투숙자, 임차인 또는 제3자 점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 숙박시설 상태. 현재 영업 여부, 내부 시설물 소유관계, 인도 범위와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외 차양. 차양은 부합물로 보아 감정가에 포함됐습니다. 실제 설치 위치와 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보. 근저당 공동담보로 기재된 우용리 580-40 제303동 제2호의 처분 및 배당 관계를 원문 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보지 말고, 동일 시설·유사 숙박시설의 실제 거래가격과 임대수익 자료를 별도로 확보해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 호수와 점유를 먼저 보라”
이 물건은 등기 순위만 놓고 보면 말소기준 근저당과 후순위 경매개시결정이 모두 소멸하고, 배당가정상 인수액도 0원인 단순한 구조입니다. 하지만 권리가 소멸한다는 사실이 곧 안전한 취득을 뜻하지는 않습니다. 공부상 514동 1호와 현황 609호의 불일치, 조사되지 않은 임대관계, 숙박시설이라는 이용 형태가 동시에 남아 있습니다.
또한 최저가 54,600,000원은 감정가의 70%일 뿐, 최근 시세보다 저렴하다는 근거는 없습니다. 이 사건의 승부처는 말소되는 근저당이 아니라 내가 인도받을 공간이 정확히 어디인지, 누가 점유하고 있는지, 숙박시설로서 실제 얼마에 거래될 수 있는지를 확인하는 데 있습니다. 등기상 권리는 통과지만, 현황 확인 전 가격 판단은 보류가 적절합니다.
