춘천지방법원 2025타경20570. 강원특별자치도 횡성군 둔내면 우용리 580-60의 집합건물입니다. 현재 소유자는 김화경이며, 2019.04.04 소유권이전 등기가 이뤄졌고 거래가액은 125,000,000원으로 기재돼 있습니다. 등기상 핵심은 2023.04.03 설정된 주식회사명성벤쳐캐피탈대부 근저당권 82,500,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2025.04.11 이태연의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 권리관계가 단순해 보인다고 곧바로 입찰 난도가 낮다고 볼 수는 없습니다. 매각물건명세서 비고에는 공부상 514동 1호이나 현황은 609호라고 적혀 있고, 현재 숙박시설로 이용 중입니다. 감정요항표의 임대관계 조사 역시 이해관계인 부재로 확인되지 않았으므로, 명시된 임차인 신고가 없더라도 점유·임대관계를 현장에서 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20570 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 횡성군 둔내면 우용리 580-60 514동 1호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 횡성군 둔내면 산촌2길 60 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 숙박시설로 이용 중 |
| 소유자 | 김화경 · 2019.04.04 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 38,220,000원 (2회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 이태연 / 121,232,876원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 현황 확인사항 | 공부상 514동 1호 · 현황 609호 · 숙박시설 이용 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2023.04.03 설정된 주식회사명성벤쳐캐피탈대부의 근저당권 82,500,000원입니다. 이후 등기된 2025.04.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
근저당권에는 강원도 횡성군 둔내면 우용리 580-40 제303동 제2호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 따라서 실제 배당관계는 공동담보의 처분 및 채권잔액과 함께 원문을 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 별개
감정가는 78,000,000원이고 현재 최저매각가는 38,220,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰, 감정가 49%로 표시돼 있습니다. 가격 자체는 감정가에서 크게 낮아졌지만, 이 물건은 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 38,220,000원 | 166,600,836원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 26,754,000원 | 177,860,448원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 18,727,800원 | 185,742,176원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 내려가지만 채권자 미배당액은 커집니다. 다만 이 미배당은 예상배당표상 채권자의 회수 부족분이고, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 가격 판단의 초점은 채권 미회수액 자체보다 숙박시설의 실제 이용가치·점유상태·호실 일치 여부에 둬야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,087,960원 |
| 1. 근저당 · 주식회사명성벤쳐캐피탈대부 | 82,500,000원 | 37,132,040원 |
| 2. 경매개시결정 · 이태연 | 121,232,876원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 38,220,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 203,732,876원, 예상 배당액은 37,132,040원, 미배당은 166,600,836원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 우용1리 마을회관 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 유사 상업용 시설과 숙박시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장과의 거리 및 운행횟수를 고려한 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 숙박시설로 이용 중입니다. 위생급배수설비와 개별난방설비가 되어 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 589㎡, 계획관리지역이며 상업용으로 이용 중입니다. 지형은 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 124,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 제시외 물건. 차양이 소재하나 부합물로 보아 건물 가격에 포함된 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 확인. 공부상 514동 1호와 현황 609호가 동일 목적물을 가리키는지 현장에서 반드시 대조하세요.
- 점유·임대관계. 임대관계가 조사되지 않았으므로 실제 이용자와 점유 원인을 별도로 확인해야 합니다.
- 숙박시설 이용. 현재 숙박시설로 이용되고 있으므로 실제 이용상태와 내부 현황을 확인한 뒤 가격을 판단하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 49%이지만 비교 실거래가 확인되지 않아 ‘싸다’고 단정할 근거는 없습니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에 우용리 580-40 제303동 제2호가 공동담보로 기재돼 있으므로 채권잔액과 배당관계를 원문과 대조하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 최종 배당 및 인수 여부는 매각 관련 원문을 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮아진 최저가보다 현황 확인이 먼저”
이 물건은 등기만 보면 구조가 비교적 단순합니다. 2023.04.03 근저당이 말소기준이고, 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 공부상 514동 1호와 현황 609호의 불일치, 숙박시설 이용, 임대관계 미조사가 동시에 존재합니다. 감정가 78,000,000원에서 최저가 38,220,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하기보다, 먼저 실제 호실·점유관계·숙박시설의 현황을 대조한 뒤 입찰가를 판단해야 하는 사건입니다. 등기상 인수는 0원, 현황 확인은 필수. 이 물건의 핵심은 그 두 문장입니다.
