청주지방법원 2025타경180. 충청북도 제천시 명동 239-4 소재 부동산으로, 대지·토지와 점포·단독주택 이용 건물이 함께 검토되는 경매입니다. 소유자는 허숙이며, 1994년 소유권보존등기 이후 여러 금융기관의 근저당이 설정되었습니다. 2000년 국민은행의 채권최고액 39,000,000원 근저당을 시작으로 대명상호신용금고와 대명상호저축은행의 담보권이 뒤따릅니다. 이번 경매는 대명상호저축은행이 신청한 임의경매로, 청구금액은 220,263,628원입니다.

눈에 띄는 것은 가격의 하락 폭입니다. 감정가 239,884,000원이 3회 유찰을 거쳐 최저가 122,821,000원, 즉 감정가의 약 51.2%에 도달했습니다. 그러나 이 물건은 일반적인 빈 토지나 아파트가 아닙니다. 점포와 주택 이용상태가 혼재하고, 임차인으로 조사된 점유자도 2명입니다. 매각에 포함되는 건물과 제외되는 컨테이너가 구분되어 있어, 낙찰 후 실제로 무엇을 사용할 수 있는지 확인하는 일이 가격만큼 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2000년 국민은행 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2000.07.14 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 39,000,000원이며, 이후 설정된 대명상호신용금고의 근저당 120,000,000원, 대명상호저축은행의 근저당 23,000,000원 및 100,000,000원은 모두 후순위입니다. 이 근저당들은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다.

2018년에는 대명상호저축은행이 신청한 종전 임의경매개시결정 등기도 있었지만, 2019.07.04 취하로 말소되었습니다. 현재 진행 중인 사건은 2025.11.19 등기된 별도의 임의경매입니다. 신청채권자의 청구액은 220,263,628원으로, 현재 최저가에 비해 크고 후순위 채권의 미배당도 상당할 것으로 예상됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 실제 조사된 점유자 2명

현황조사와 매각물건명세서에는 이수홍과 이현숙이 각각 점유자로 기재되어 있습니다. 두 사람 모두 전입신고일이 2000년 말소기준권리보다 늦어 조사상 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임대차 내용 및 실제 점유범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.

대항력 없음은 조사된 전입신고일과 말소기준권리의 선후관계 및 기재된 권리판단에 따른 것입니다. 실제 영업시설의 점유·사업자등록 등 추가적인 대항요건, 보증금 및 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.

실제 조사된 점유자는 2명이며, 보증기관의 보증금 대위·승계 신고가 중복된 사례는 아닙니다. 두 사람의 월차임은 각각 2,000,000원으로 조사되었으나, 이를 낙찰자가 그대로 확보할 수 있는 임대수익으로 보아서는 안 됩니다. 계약의 존속 여부와 점유관계부터 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 3회 유찰과 시세 할인은 다르다

현재 최저매각가는 122,821,000원으로 감정가 239,884,000원의 약 51.2%입니다. 유찰에 따른 법원 최저가 하락은 분명하지만, 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가가 확인되지 않으므로 시장가치 대비 할인율은 판단할 수 없습니다.

향후 유찰 회차의 금액은 시나리오이며 실제 매각가격이나 향후 일정이 확정되었다는 의미는 아닙니다. 미배당액은 채권최고액 기준의 추정 계산으로 실제 채권잔액과 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 122,821,000원 가정)

예상 배당계산에서는 집행비용 2,519,494원을 공제한 뒤 국민은행 근저당에 39,000,000원, 대명상호신용금고 근저당에 81,301,506원이 배당됩니다. 후순위 대명상호저축은행 근저당들은 배당받지 못하는 것으로 계산됩니다.

채권최고액 기준 총액은 282,000,000원이고 예상 채권자 배당액은 120,301,506원으로, 미배당 161,698,494원이 발생합니다. 이는 매수인이 해당 금액을 인수한다는 의미가 아닙니다. 후순위 담보권은 배당을 전액 받지 못하더라도 매각으로 소멸하는 것이 원칙입니다.

예상배당은 근저당 채권최고액 기준의 계산이며 실제 확정채권액, 당해세, 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 배당순위와 금액은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·건물의 환금성

• 위치. 충청북도 제천시 화산동 소재 화산교차로 남서측 인근 및 북동측 근거리에 위치하는 물건들로, 주변에는 단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 기호 1·3에서는 도보 약 6분 이내, 기호 4·6에서는 도보 약 2분 이내 거리에 노선버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 토지. 명동 239-4의 토지 현황은 지목 대, 면적 285.0㎡, 준주거지역·주상용입니다. 지형은 평지의 부정형이며, 세로한면(가) 도로접면 조건입니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 294,600원/㎡입니다. 공시지가는 개별 토지의 시장 매매가격이나 본 경매 전체 물건의 시세와 동일하지 않습니다.
• 이용상태. 기호 2는 점포, 기호 5는 단독주택으로 이용 중입니다. 점포 건물은 경량철골조 칼라쉬트지붕 지상 1층, 주택 건물은 시멘벽돌조 후형기와지붕 지상 1층으로 평가되어 있습니다.
• 설비. 점포는 일부 난방설비와 기본적인 위생·급배수설비를, 단독주택은 난방설비 및 기본적인 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
• 토지 규제. 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 소로3류 접합 및 중점경관관리구역 등이 확인됩니다. 일부 다른 토지 기호에는 일반상업지역·방화지구·역사문화환경보존지역 등의 조건도 적용됩니다.
• 공부와 현황. 토지 기호 6은 공부상 지목이 '전'이나 현황은 도로로 이용되고 있습니다. 해당 부분의 권리관계와 이용 제한을 확인해야 합니다.
• 환금성. 점포·주택·토지가 결합된 물건으로 일반적인 아파트보다 매수 목적과 수요층이 제한될 수 있습니다. 점유 문제 및 시설의 포함 여부까지 고려한 개별 가치평가가 필요합니다.

⑥ 입찰 전 확인할 사항

• 매각범위 확인. 일괄매각 목록과 제시외 건물 ㄱ의 정확한 위치를 확인하고, 목록 3 지상 컨테이너가 제외되는 조건을 현장과 도면에서 대조해야 합니다.
• 점유자 2명의 임대차 관계. 이수홍·이현숙의 보증금, 확정일자, 사업자등록 여부, 배당요구 여부와 실제 점유공간을 확인해야 합니다.
• 컨테이너 및 창고. 이현숙의 점유장소로 조사된 239-6 토지 지상의 컨테이너 창고와 매각 제외 컨테이너의 관계를 확인해야 합니다.
• 인도·명도. 후순위 권리가 소멸하더라도 실제 점유자가 즉시 퇴거한다는 보장은 없습니다. 점포와 창고의 영업·사용 현황도 함께 조사해야 합니다.
• 토지와 건물의 일치 여부. 건물 기호별 이용상태, 토지 경계, 건물 배치, 소유권 및 매각대상 범위를 대조해야 합니다.
• 도로 이용 토지. 공부상 전이지만 현황 도로로 이용 중인 기호 6의 이용 제약 및 권리관계를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 수치와 실제 시세 할인율을 혼동하지 말고, 인근 토지 거래사례와 유사 점포·주택의 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 채권·배당. 국민은행의 선순위 근저당과 대명상호신용금고·대명상호저축은행의 권리 승계 및 확정채권액을 확인해야 합니다.
• 서류 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 매각목록을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 반토막, 검토는 두 배로”

제천 명동 239-4는 감정가 239,884,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 122,821,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준권리 이후의 근저당들이 매각으로 소멸하고, 예상 인수액이 0원이라는 점은 긍정적입니다.

하지만 이 물건의 진짜 판단 기준은 유찰 횟수가 아닙니다. 점유자 2명의 임대차 내용, 제시외 건물의 포함 범위, 매각 제외 컨테이너, 토지와 건물의 실제 이용상태가 낙찰 후 비용과 활용 가능성을 좌우합니다. 시세 자료가 뒷받침되지 않은 상태에서는 감정가 대비 큰 할인폭을 투자수익으로 해석할 수 없습니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 점유·물건 구성·환금성의 불확실성이 높은 조건부 검토 대상입니다. 입찰 여부보다 먼저 현장 확인과 매각범위 검증, 실제 시장가치 산정이 필요합니다. 권리와 가격을 함께 평가한 종합 판단은 C등급입니다.