청주지방법원 2025타경180. 제천시 명동 239-4를 중심으로 한 대지·토지 물건으로, 감정평가 이용상태에는 점포와 단독주택이 함께 확인됩니다. 소유자는 허숙이며, 말소기준은 2000.07.14. 국민은행 근저당권 채권최고액 39,000,000원입니다. 이후 2002년·2005년·2016년에 설정된 근저당과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 153,526,000원으로 감정가 239,884,000원의 64% 수준입니다. 하지만 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 비교 가능한 최근 실거래 수치가 없기 때문에 이 리포트에서는 시세보다 저렴하다는 가격 가점을 부여하지 않습니다. 권리보다 실제 이용상태, 매각 포함·제외 범위, 환금성을 함께 보는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경180 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 명동 239-4 · 충청북도 제천시 내제로4길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 감정평가상 점포 및 단독주택 이용 |
| 토지 | 285.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 허숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 239,884,000원 / 153,526,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 대명상호저축은행 / 220,263,628원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㄱ 매각 포함 · 목록 3 지상 컨테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 2000년 근저당이 말소기준
말소기준은 2000.07.14. 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 2002년 대명상호신용금고 근저당 120,000,000원, 2005년 대명상호저축은행 근저당 23,000,000원, 2016년 대명상호저축은행 근저당 100,000,000원과 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 채권 미배당액이 발생하지만, 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
② 점유·임차관계 — 실제 점유자 2명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수홍 | 별첨 사진 거북건축설비공사 전부 | 2017.03.29 | 미상 | 2,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 이현숙 | 별첨사진, 금성건축설비공사, 창고, 239-6토지 지상위 컨테이너 창고 | 2013.04.12 | 미상 | 2,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
실제 점유자는 2명입니다. 이수홍의 전입일은 2017.03.29., 이현숙의 전입일은 2013.04.12.로 모두 말소기준일 2000.07.14.보다 늦습니다. 따라서 확인된 자료상 두 사람 모두 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않지만 대항력 판단의 선후관계 자체는 분명합니다. 매수인 승계액은 현재 계산상 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,526,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,949,364원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대명상호신용금고 | 120,000,000원 | 111,576,636원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대명상호저축은행 | 23,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사대명상호저축은행 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 153,526,000원에서는 채권자 총 282,000,000원 중 150,576,636원이 배당되고 131,423,364원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 물건 특성·입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 감정평가상 기호 2는 점포, 기호 5는 단독주택으로 이용 중입니다. 단순 주거용 한 종류가 아니라 이용이 혼재합니다.
- 주위환경. 제천시 화산동 화산교차로 남서측 인근 및 북동측 근거리에 위치하며, 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 일부 물건은 도보 약 6분 이내, 일부는 도보 약 2분 이내 거리에 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 285.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·부정형이며 준주거지역입니다. 공시지가는 294,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 건물. 점포 부분은 경량철골조 칼라쉬트지붕 지상 1층, 단독주택 부분은 시멘벽돌조 후형기와지붕 지상 1층으로 평가돼 있습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이고 제시외 건물 ㄱ은 포함되지만 목록 3 지상의 컨테이너는 제외됩니다.
- 환금성. 점포·단독주택·토지가 결합된 형태이고 2회 유찰된 상태이므로, 아파트처럼 표준화된 주거상품보다 매수층과 재매각 범위를 보수적으로 보는 편이 타당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 64%를 시세 할인율로 착각하지 않기. 감정가 대비 할인율일 뿐, 확인된 최근 실거래 시세 대비 할인율은 아닙니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 ㄱ은 포함되고, 목록 3 지상 컨테이너는 제외됩니다. 현황과 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유자 2명 명도 확인. 대항력은 없지만 현재 사용 부분과 영업·창고 점유 상태를 확인하고 명도 비용과 기간을 검토해야 합니다.
- 보증금·확정일자 보완 확인. 두 점유자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 매각 전 최신 명세서와 배당요구 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 이용·용도 혼재 검토. 점포와 단독주택 이용이 함께 존재하므로 향후 직접 사용 목적과 임대·매각 목적에 맞는지 따져야 합니다.
- 규제 확인. 준주거지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 토지이용 제한이 실제 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 122,820,800원, 4회 유찰 시 98,256,640원으로 내려가지만, 유찰이 더 이어진다는 사실 자체도 수요와 환금성을 함께 판단할 신호입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2000년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 점유자 2명의 전입은 모두 후순위여서 대항력이 없습니다. 배당이 부족해 131,423,364원의 채권 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 현재 최저가 153,526,000원이 매력적이라고 바로 결론 낼 수는 없습니다. 이미 2회 유찰됐고, 실거래 비교자료가 없어 감정가 239,884,000원의 64%라는 숫자를 시장가 대비 할인으로 해석할 근거가 없습니다. 여기에 점포·단독주택 이용 혼재, 일괄매각과 컨테이너 제외 같은 물건 구성 확인까지 필요합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적 검증. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 실제 사용가치와 매각범위를 확인한 뒤 그 금액을 감당할 수 있는지에 있습니다.
