청주지방법원 2025타경180. 충청북도 제천시 남천동 692 소재 부동산의 임의경매 사건입니다. 경매상 용도는 연립/다세대와 토지가 결합된 유형으로 분류되어 있으나, 감정평가상 건물 이용상태는 점포와 단독주택으로 확인됩니다. 따라서 일반적인 아파트나 단일 주거용 다세대주택과 같은 방식으로 시세와 환금성을 판단해서는 안 됩니다.

등기부의 말소기준권리는 2016.09.09 설정된 대명상호저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 100,000,000원이며, 이후 기록된 임의경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거에 설정됐던 다른 근저당권들도 이미 말소됐습니다. 등기상 근저당 자체를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.

문제는 등기부 바깥의 점유·임대차 관계입니다. 현황조사에는 이수홍과 이현숙이 등장합니다. 이수홍은 말소기준일 이후 전입했지만, 이현숙은 그보다 앞선 2013.04.12 전입자로 기록돼 있습니다. 특히 이현숙의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아, 매수인이 실제로 떠안을 수 있는 금액을 아직 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 미해결

등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 과거 주식회사대현, 주식회사성창인터패션, 주식회사신원이 설정했던 근저당권은 각각 말소됐습니다. 현재 핵심 권리는 2016.09.09 대명상호저축은행 근저당권이며, 2025.11.19 임의경매개시결정은 그 이후의 등기입니다. 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

2018.10.04에도 대명상호저축은행에 의한 임의경매개시결정이 있었으나, 해당 경매는 2019.07.04 취하로 말소됐습니다. 현재 진행 중인 사건은 2025타경180입니다. 과거 경매기록과 현재 사건의 권리관계를 혼동해서는 안 됩니다.

② 점유자·임차인 분석 — 가장 중요한 인수 위험

현황조사상 점유 관련 인물은 2명입니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일만으로 임대차의 성립, 대항력, 우선변제권을 모두 확정할 수 없으며, 특히 영업시설·창고와 관련된 점유는 실제 목적물과 점유 요건을 추가로 확인해야 합니다.

차임은 조사 기록상의 금액이며 지급주기는 확인되지 않았습니다. 보증금 미상은 보증금이 0원이라는 뜻이 아닙니다. 우선변제권과 배당요구 여부도 확정되지 않았습니다.

예를 들어 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 크고, 해당 보증금이 배당으로 변제되지 않은 채 매수인에게 승계된다면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커져 실질취득 부담은 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 따라서 최저가 60,449,000원만으로 이 부동산의 취득가격을 판단할 수 없습니다. 실질취득액 = 실제 낙찰대금 + 인수하는 미배당 보증금을 기준으로 검토해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 절반이 곧 시세의 절반은 아니다

감정가는 118,063,910원이고, 현재 최저매각가는 60,449,000원입니다. 감정가 대비 51.2% 수준까지 하락한 것은 사실입니다. 그러나 가격 경쟁력을 검증할 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확보하지 못한 상태입니다. 감정가 대비 할인율을 실제 시장가격 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.

특히 이 물건은 일반적인 공동주택 한 호실과 달리 점포·단독주택·토지 및 제시외 건물이 결합돼 있습니다. 토지의 이용형태와 영업시설 점유까지 고려하면 단순 주택 평균가격만으로 적정 낙찰가를 추정하기도 어렵습니다. 최근 거래사례에 따른 직접 비교와 권리 인수금액 확인이 먼저입니다.

4회·5회 유찰 가격은 가정 시나리오입니다. 근저당 미배당액은 채권최고액 기준의 계산 결과이며, 인수될 수 있는 임차보증금과는 별개입니다. 각 시나리오에서도 보증금 인수액은 확정되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 60,449,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,488,082원을 공제한 58,960,918원이 대명상호저축은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 100,000,000원 기준 41,039,082원이 미배당되고, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.

신청채권자의 경매 청구금액은 220,263,628원으로, 등기상 근저당 채권최고액과 차이가 있습니다. 위 예상배당은 채권최고액을 계산 기준으로 한 것이므로, 청구금액 전체가 담보권자로서 우선배당된다는 의미는 아닙니다. 실제 배당금액은 확정 채권액과 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제·우선변제권에 따른 배당 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제천시 화산동 소재 화산교차로 남서측 인근 및 북동측 근거리에 위치하는 물건으로, 주변에는 단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능합니다. 기호 1·3 물건은 남서측 도보 약 6분 이내, 기호 4·6 물건은 남동측 도보 약 2분 이내에 노선버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 기호 2는 경량철골조 칼라쉬트지붕 지상 1층 점포이며, 일부 난방설비와 기본적인 위생·급배수설비를 갖췄습니다. 기호 5는 시멘벽돌조 후형기와지붕 지상 1층 단독주택으로, 난방 및 기본 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
• 용도지역. 기호 1·3 토지는 준주거지역, 기호 4·6 토지는 일반상업지역으로 기재돼 있습니다. 물건별 용도지역이 다르므로 일괄매각 전체에 단일한 용도지역을 적용해서는 안 됩니다.
• 토지 특성. 토지 자료상 면적은 175.0㎡, 공시지가는 244,100원/㎡이며, 지형은 평지, 형상은 자루형, 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다. 개별 매각목록별 면적·접면·이용관계를 대조해야 합니다.
• 토지 규제. 일반상업지역 토지에는 방화지구, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 및 가축사육제한구역 등이 기재돼 있습니다. 건축·용도변경·개발 가능 범위는 각 규제별로 확인해야 합니다.
• 도로 이용 토지. 목록 6은 공부상 지목이 전이지만 현재 도로로 이용되고 있습니다. 해당 토지를 일반적인 건축용 대지와 같은 가치로 판단해서는 안 되며, 실제 통행·이용관계와 처분 가능성을 확인해야 합니다.
• 환금성. 점포·단독주택·토지가 결합된 일괄매각 구조이고, 선순위 점유 및 도로 이용 토지 문제가 있어 일반 공동주택에 비해 매수 목적과 활용 방식에 따른 가치 차이가 클 수 있습니다. 최근 거래가격을 확인하지 못해 적정 매도가격과 매각 소요기간은 확정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 이현숙 보증금 확인이 최우선. 보증금 액수, 임대차계약서, 확정일자, 임대차 목적물, 실제 점유상태와 대항력 성립 여부를 확인해야 합니다. 대항력이 인정되면 배당으로 변제되지 않는 보증금의 매수인 인수 가능성을 계산해야 합니다.
• 임차인 배당요구 및 우선변제 확인. 두 점유자의 배당요구 여부와 우선변제 관련 자료를 확인하고, 실제 예상배당액과 미배당 보증금을 구분해야 합니다. 근저당 미배당액과 임차보증금 인수액을 혼동하지 않아야 합니다.
• 점유 목적물 대조. 거북건축설비공사, 금성건축설비공사, 창고 및 컨테이너의 실제 위치를 확인하고, 어느 건물·토지·제시외 건물과 연결되는지 조사해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 ㄴ·ㄷ이 포함되는 조건을 확인하고, 매각 대상 시설과 매각 제외 시설이 혼동되지 않도록 매각목록·감정평가도면·현장 상황을 대조해야 합니다.
• 현황 도로 확인. 목록 6의 공부상 지목과 실제 이용이 다른 점을 확인하고, 해당 도로의 통행 현황, 이용 제한 및 독립적인 활용 가능성을 검토해야 합니다.
• 시세 재검증. 최근 거래사례와 유사한 점포·단독주택·토지 매물의 실제 가격을 비교해야 합니다. 감정가 대비 51.2%라는 할인율을 가격 메리트의 근거로 사용해서는 안 됩니다.
• 입찰가격 재산정. 실제 낙찰대금에 선순위 점유자의 미배당 보증금, 명도 관련 부담과 취득 부대비용을 반영해 실질취득액 기준으로 입찰 상한을 결정해야 합니다.
• 배당표 원본 확인. 신청채권자 청구금액 220,263,628원, 근저당 채권최고액 100,000,000원, 예상배당액 58,960,918원의 계산 기준이 서로 다르므로 채권계산서와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 점유 해소 및 관리비 확인. 영업시설 및 주택의 점유자별 인도 협의 가능성, 미납 공과금과 관리비, 건축물 현황 등을 확인해야 합니다.
• 최신 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 절반”보다 중요한 것은 인수금액

이 사건은 3회 유찰, 최저가 60,449,000원, 감정가 대비 51.2%라는 숫자가 먼저 눈에 들어오는 물건입니다. 그러나 저렴한 경매인지 판단하는 데 가장 중요한 자료는 최저가가 아니라 실제로 얼마를 인수해야 하는지입니다.

등기상 대명상호저축은행 근저당권은 매각으로 소멸하고, 기존 근저당권들도 말소돼 있습니다. 이 점만 보면 등기상 권리 정리는 비교적 단순합니다. 하지만 2013.04.12 전입한 이현숙의 대항력 성립 여부와 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력이 인정되는 경우 매수인의 실제 취득 부담이 최저매각가보다 커질 수 있으며, 정확한 금액은 아직 산정할 수 없습니다.

여기에 점포·단독주택·토지가 결합된 일괄매각, 제시외 건물 포함, 현황 도로로 이용되는 토지, 최근 실거래 기준 시세 검증의 어려움까지 겹칩니다. 가격 할인만으로 권리위험과 낮은 환금성 가능성을 상쇄했다고 보기 어렵습니다.

따라서 현재 판단은 입찰 보류·정밀확인 우선입니다. 선순위 점유자의 실제 보증금과 대항력, 일괄매각 범위, 최근 시장가격을 확인한 후에야 실질취득액을 계산하고 적정 입찰가격을 정할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 확인되지 않은 인수금액과 실제 이용가치입니다.