청주지방법원 2025타경180. 제천시 남천동 692 일원의 연립/다세대·토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 점포와 단독주택으로 이용되고 있고, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 감정가는 118,063,910원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 75,561,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 64%까지 내려온 물건이지만, 권리분석에서는 먼저 말소기준권리보다 앞선 점유관계를 확인해야 합니다.
말소기준은 2016년 9월 9일 주식회사대명상호저축은행의 근저당권 채권최고액 100,000,000원입니다. 등기부상 현재 경매개시결정은 그 뒤인 2025년 11월 19일에 들어왔으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부보다 임차인 현황입니다. 이현숙은 2013년 4월 12일 전입해 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경180 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 남천동 692 · 충청북도 제천시 의병대로23길 3-2 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 점포 및 단독주택으로 이용 |
| 소유자 | 허숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 118,063,910원 / 75,561,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64.0%) |
| 청구금액 | 220,263,628원 |
| 말소기준권리 | 2016.09.09. 근저당권 · 주식회사대명상호저축은행 · 채권최고액 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㄴ, ㄷ 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 2013년 전입이 먼저다
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 현재 말소기준은 2016.09.09. 주식회사대명상호저축은행 근저당권이고, 현재의 2025년 경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 과거 2018년에도 같은 채권자의 임의경매가 개시됐지만 2019.07.04. 취하로 말소된 이력이 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 선순위 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현숙 | 별첨사진, 금성건축설비공사, 창고, 239-6토지 지상위 컨테이너 창고 | 2013.04.12 | 보증금 미상 월 2,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이수홍 | 별첨 사진 거북건축설비공사 전부 | 2017.03.29 | 보증금 미상 월 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
이수홍은 2017.03.29. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 이현숙은 2013.04.12. 전입으로 시간 순서가 반대입니다. 보증금이 미상이므로 두 임차인의 보증금을 합산하거나 임의로 추정해서는 안 되며, 특히 이현숙 관련 인수 가능액은 매각물건명세서와 임대차관계를 확인하기 전까지 열어두는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 64%라고 해서 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 75,561,000원으로 감정가 118,063,910원의 64.0%입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 이현숙 관련 보증금이 확인되지 않아 실질취득가가 확정되지 않았고, 실질취득가와 비교할 최신 실거래 시세도 확인되지 않은 상태이므로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”라고 단정할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 75,561,000원 | 73,800,902원 | 26,199,098원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 60,448,800원 | 58,960,722원 | 41,039,278원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 48,359,040원 | 47,088,577원 | 52,911,423원 |
유찰이 이어질수록 최저가는 내려가지만, 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않은 이상 최저가 하락분이 그대로 실질취득가 절감으로 이어진다고 볼 수 없습니다. 선순위 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 커질 수 있기 때문입니다. 먼저 보증금 규모를 확인해야 회차별 가격 의미를 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,561,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,760,098원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대명상호저축은행 | 100,000,000원 | 73,800,902원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 근저당권 채권최고액 100,000,000원 중 73,800,902원이 배당되고, 26,199,098원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이현숙의 보증금·확정일자 미상에 따른 실제 인수관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 제천시 화산동 소재 화산교차로 남서측 인근 및 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 관련 토지·건물 기준 도보 약 2분 또는 약 6분 이내 거리에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물 이용. 감정평가상 한 건물은 점포, 다른 건물은 단독주택으로 이용되고 있습니다.
- 구조. 점포 이용 건물은 경량철골조 칼라쉬트지붕 지상 1층, 단독주택 이용 건물은 시멘벽돌조 후형기와지붕 지상 1층입니다.
- 토지. 토지면적 175.0㎡, 지목 대, 일반상업지역이며 공시지가는 244,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·상대보호구역· 역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공부와 현황. 목록 6번 토지는 공부상 지목이 전이나 현황은 도로로 이용되고 있습니다.
- 매각범위. 제시외 건물 ㄴ, ㄷ이 매각에 포함되는 일괄매각입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이현숙 보증금 확인. 2013.04.12. 전입이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금이 확인되지 않으면 실제 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 관련 임대차자료를 대조해야 합니다.
- 이수홍 구분. 2017.03.29. 전입은 말소기준 이후이므로 이현숙과 동일하게 취급하지 않아야 합니다.
- 64% 숫자만 보지 않기. 최저가가 감정가의 64.0%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 선순위 인수 가능액을 더한 실질취득가가 기준입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 점포·단독주택·토지와 제시외 건물 ㄴ, ㄷ이 포함되므로 현황과 매각목록의 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 도로 이용 토지 확인. 목록 6번은 공부상 전이나 현황 도로입니다. 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 “미상 보증금”이 먼저다
이 물건은 감정가 118,063,910원에서 두 차례 유찰돼 75,561,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이번 사건에서는 그 할인율을 먼저 볼 이유가 없습니다. 실제 임차인 2명 중 이현숙의 전입이 2013.04.12로 말소기준 2016.09.09보다 빠르고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다.
따라서 현재 최저가를 곧바로 실질취득가로 놓거나, 배당표의 인수 0원을 실제 인수 0원으로 받아들이는 것은 위험합니다. 이현숙의 보증금과 인수관계를 먼저 확정한 뒤 ‘낙찰가 + 인수액’으로 실질취득가를 다시 계산해야 합니다. 권리 확인이 끝나기 전까지는 감정가의 64%라는 숫자보다 선순위 임차관계가 우선입니다.
