청주지방법원 2025타경186. 제천시 강제동 더캐슬몰 비동 1층 112호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 등기부의 출발점은 2021.12.20 중부주택산업개발온주식회사의 소유권보존이며, 같은 날 케이비부동산신탁주식회사로 신탁됐다가 2022.04.22 신탁재산이 소유자에게 귀속됐습니다. 바로 그날 설정된 충청새마을금고 근저당 468,000,000원이 말소기준권리입니다.

이후 설정된 박기석 300,000,000원, 윤대석 610,000,000원, 주식회사허드슨헨지인베스트 720,000,000원의 근저당과 서울보증보험주식회사의 가압류, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기부만 보면 후순위 권리를 낙찰자가 떠안는 형태는 아닙니다. 다만 이 물건의 실제 확인 포인트는 점유관계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

말소기준은 2022.04.22 충청새마을금고 근저당입니다. 2022.07.13 박기석·윤대석 근저당, 2022.07.28 주식회사허드슨헨지인베스트 근저당, 2023.09.12 및 2024.01.05 서울보증보험주식회사 가압류는 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 2023.12.01 개시된 종전 임의경매는 등기부상 말소됐고, 현재 사건은 2025.12.09 충청새마을금고가 개시한 임의경매입니다.

② 점유·임차 — 1건은 명확히 후순위, 1건은 판정 보류

주식회사워프드라이브는 현황조사에서 112호 전부를 점유하는 것으로 기재되고, 전입신고일이 2025.12.17입니다. 이는 말소기준일 2022.04.22보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 반면 매각물건명세서에 기재된 워프드는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금·확정일자도 확인되지 않으므로 우선변제와 매수인 승계 여부도 단정할 수 없습니다.

감정평가상 112호는 공실이며 인근 점포에서 상품을 보관 중인 것으로 기재돼 있고, 별도 현황조사에는 주식회사워프드라이브의 112호 전부 점유가 기재돼 있습니다. 서로 다른 조사 결과가 존재하므로 실제 사용·점유 상태의 현장 확인이 중요합니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 현재 감정가의 64%

감정가 265,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 169,600,000원, 감정가의 64%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 135,680,000원, 108,544,000원으로 낮아집니다. 다만 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 되며, 상업용 구분점포의 실제 임대수익·점유상태·거래 가능성을 함께 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 169,600,000원 가정)

현재 매각가 가정에서는 집행비용 3,174,400원을 제외한 166,425,600원이 충청새마을금고에 배당되고, 그 뒤의 근저당·가압류에는 배당 가능한 잔액이 없습니다. 채권자 총 미배당은 3,818,865,527원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·건물·현황 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제천시 강제동 강저농공단지 북측, KTX중앙선철도 북측 인근의 더캐슬몰에 위치합니다. 준공업지역 상가지대와 중·소규모 공장·창고시설이 혼재하며 상업용부동산의 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 구분점포까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 2021.12.13 사용승인된 제1종근린생활시설(소매점)로 일반철골구조 콘크리트지붕 단층 건물 내 1층 점포입니다. 위생설비와 소화경보설비가 설치돼 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 112호는 공실이며 인근 점포에서 상품을 보관 중인 것으로 기재돼 있습니다.
• 내부 경계. 112호·113호와 인접한 110호·111호 사이 내부 경계벽체가 철거된 상태이며, 각 출입문이 있어 필요시 내부 경계벽 복원이 가능한 구조로 평가됐습니다.
• 토지. 지목 대, 토지면적 1,433.0㎡, 상업용, 평지, 가로장방형이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 364,400원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역·고도지구(5층 이하)·철도보호지구·가축사육제한구역에 해당합니다.
• 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 워프드의 전입일·보증금 확인. 이 점유자는 대항력과 승계 여부를 현재 단정할 수 없어 입찰 전 가장 먼저 확인해야 합니다.
• 주식회사워프드라이브 점유 확인. 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 112호 점유 여부와 사용관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
• 감정상 공실과 현황조사 차이 확인. 감정평가에는 공실·상품보관, 현황조사에는 112호 전부 점유가 기재돼 있어 현재 상태 확인이 필요합니다.
• 내부 경계벽 확인. 112호·113호와 인접 점포 사이 경계벽 철거 상태 및 복원 범위를 직접 점검해야 합니다.
• 가격 판단. 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔지만 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 상업용 점포의 실제 임대·사용 가능성을 함께 확인해야 합니다.
• 배당 한계. 현재 매각가에서는 충청새마을금고도 채권 전액을 회수하지 못하고 후순위 권리는 배당되지 않습니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서와 현장 상태를 대조한 뒤 입찰해야 합니다.

맺으며 — “등기부는 단순, 점유는 확인 필요”

이 사건의 등기권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.04.22 충청새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당·가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 실제 입찰 판단을 단순한 ‘인수 0원 사건’으로 끝내면 안 됩니다. 주식회사워프드라이브는 말소기준보다 늦은 전입이라 대항력이 없지만, 별도로 기재된 워프드의 전입일·보증금은 미상입니다. 여기에 감정상 공실과 현황조사상 점유 기재가 엇갈리고 내부 경계벽도 철거돼 있습니다. 등기권리는 정리되지만, 점유·현황 확인이 끝나야 비로소 권리분석이 닫히는 물건입니다.

현재 최저가는 169,600,000원으로 감정가의 64%까지 낮아졌습니다. 하지만 그 숫자만으로 가격이 싸다고 평가할 수는 없습니다. 이 사건의 승부처는 미상 점유자의 권리 확인, 실제 점포 상태 확인, 그리고 그 결과를 반영한 입찰가 설정입니다.