청주지방법원 2025타경186. 제천시 강제동 더캐슬몰 비동 1층 113호입니다. 사건 표기상 용도는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 감정가는 210,900,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 134,976,000원입니다. 말소기준은 2022.04.22. 설정된 충청새마을금고 근저당 468,000,000원이며, 이후의 근저당과 서울보증보험 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 매수인이 승계할 후순위 담보권은 확인되지 않습니다. 현재 매각가를 전제로 한 배당표에서도 집행비용 2,689,664원을 뺀 132,286,336원이 충청새마을금고에 배당되고 후순위 채권은 배당받지 못하지만, 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 계산상 인수액은 0원입니다. 문제는 등기 외 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경186 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 강제동 275-16 더캐슬몰 비동 1층113호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설(소매점) · 공실 |
| 소유자 | 중부주택산업개발온주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 210,900,000원 / 134,976,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 청구금액 | 450,420,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 준공업지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 · 공시지가 364,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2021.12.20. 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 있었으나 2022.04.22. 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 같은 날 설정된 충청새마을금고 근저당이 말소기준입니다. 이후 박기석·윤대석·주식회사허드슨헨지인베스트의 근저당과 서울보증보험주식회사의 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 한 건은 대항력 없음, 한 건은 확인 필요
| 성명 / 법인 | 점유부분·용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사워프드라이브 | 112호 전부 | 2025.12.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 워프드 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
주식회사워프드라이브는 현황조사상 112호 전부를 점유한 것으로 기재돼 있고, 전입신고일 2025.12.17.은 말소기준일 2022.04.22.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 이 사건의 매각대상은 113호이므로, 112호 조사 내용이 실제 113호 점유와 어떻게 연결되는지는 현장에서 구분해야 합니다.
별도로 ‘워프드’라는 점유 기재는 용도가 주거로 표시돼 있으나 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 이런 경우 대항력을 있다고 단정할 수 없고, 반대로 없다고 확정해서도 안 되므로 대항력 가능·미상으로 처리하는 것이 안전합니다. 현재 배당 계산상 인수는 0원이지만, 이 점유관계가 해소되기 전까지는 명도·승계 여부를 원본 서류와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,976,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,689,664원 |
| 을구 1번 근저당 · 충청새마을금고 | 468,000,000원 | 132,286,336원 |
| 을구 2번 근저당 · 박기석 | 300,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당 · 윤대석 | 610,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사허드슨헨지인베스트 | 720,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,545,876,487원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 341,414,640원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,985,291,127원 중 현재 회차 예상배당은 132,286,336원이며, 미배당은 3,853,004,791원입니다. 소유자 잔여는 0원, 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미회수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 134,976,000원 | 132,286,336원 | 3,853,004,791원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 107,980,800원 | 105,669,069원 | 3,879,622,058원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 86,384,640원 | 84,429,716원 | 3,900,861,411원 | 0원 |
신청채권 청구액은 450,420,400원입니다. 현재 회차에서 신청채권자 배당 예상액은 132,286,336원이고, 3회 유찰 시 105,669,069원, 4회 유찰 시 84,429,716원으로 모두 청구액을 충족하지 못합니다. 다만 이 미회수액을 매수인이 부담한다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강저농공단지 북측, KTX중앙선철도 북측 인근 더캐슬몰에 위치합니다. 주변은 준공업지역의 상가지대와 중소규모 공장·창고시설이 혼재하며 상업용 부동산 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 해당 구분점포까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2021.12.13. 사용승인된 제1종근린생활시설(소매점)이며 일반철골구조 콘크리트지붕 단층 건물입니다.
- 토지. 가장형의 제1종근린생활시설 부지로 이용 중이고 동측으로 소로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·고도지구(5층 이하)·가축사육제한구역·철도보호지구에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 점포 상태. 113호는 공실로 조사됐으며 인근 점포에서 상품을 보관 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. ‘워프드’의 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 112호와 113호 구분. 주식회사워프드라이브 점유는 112호 전부로 조사됐습니다. 이번 매각대상 113호와 실제 사용범위가 겹치는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 경계벽 확인. 110호~113호 내부 경계벽체가 철거된 상태이므로 113호의 독립 사용 가능 범위와 복원 필요성을 확인해야 합니다.
- 공실·임대성 검토. 감정평가상 113호는 공실입니다. 준공업지역 내 소매점의 실제 임대수요와 임대관계를 현장에서 조사해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 64%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 상가 거래·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 매각물건명세서·부동산현황조사보고서·감정평가서와 현지 답사를 통해 입찰 전 사실관계를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 이 물건은 ‘점유와 공간구획’이 승부처
말소기준은 명확합니다. 2022.04.22. 충청새마을금고 근저당 이후 권리들은 매각으로 소멸하고, 현재 회차의 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 등기만 보면 비교적 단순합니다.
하지만 이 물건을 권리상 안전하다고 바로 결론내리기에는 점유관계가 완전히 정리되지 않았습니다. 한 조사 내용은 112호에 관한 것이고, 별도 점유 기재는 전입일·보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 여기에 110호~113호 내부 경계벽 철거와 113호 공실 상태까지 겹칩니다. 최근 실거래 시세 자료도 없어 감정가 64%만으로 ‘싸다’고 평가할 수도 없습니다. 등기 권리는 통과, 점유·현장·가격 검증은 필수. 이 물건의 핵심은 그 세 가지입니다.
