대전지방법원 2025타경3924. 복용동중문빌라 5층 501호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 감정가는 226,000,000원, 현재 최저매각가는 110,740,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 등기권리만 보면 2015.01.28 설정된 전북은행 근저당권 180,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤의 전북은행 추가 근저당 132,000,000원, 김지수 근저당 200,000,000원, 농협은행·삼성카드·대전신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 사건을 단순한 ‘등기 깨끗한 반값 물건’으로 보면 안 됩니다. 현황조사에서 확인된 실제 조사 임차인 1명, 최미예의 전입신고일이 말소기준보다 약 4개월 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 단정할 수는 없지만, 전입 시점만 놓고 보면 선순위 임차인으로 이어질 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 배당 계산상 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있다는 이유만으로 실제 인수까지 0원이라고 결론내리면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입은 미확정

말소기준은 2015.01.28 전북은행 근저당권 180,000,000원입니다. 2008년 김영환 근저당 170,000,000원과 2009년 농업협동조합중앙회 근저당 180,000,000원은 이미 말소돼 현재 경매 인수 판단에서는 제외됩니다. 말소기준 이후 설정된 전북은행 근저당, 김지수 근저당 및 2024년 이후의 가압류들은 매각으로 소멸합니다.

임차인 현황 — 실제 조사 임차인 1명

현황조사에서 확인된 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자 등이 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 인수 여부와 인수금액은 임대차관계 및 매각물건명세서 확인 전에는 확정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 숫자는 반값, 실질취득은 아직 모른다

중문빌라는 15세대, 사용승인일 2004.09.04이고 대상 면적은 84.8265㎡입니다. 확인 가능한 동일 면적대 실거래는 2023.05, 전용 84.83㎡, 2층, 220,000,000원 1건입니다. 시장 집계상 평균·최고·최저도 모두 220,000,000원이며, 현재 최저가 110,740,000원은 그 금액의 50.3%입니다.

감정가 226,000,000원은 확인 가능한 거래가 220,000,000원보다 높고, 현재 최저가는 크게 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 그 거래월도 2023.05이므로 이를 현재의 충분한 시세 표본으로 단정하기는 어렵습니다. 무엇보다 선순위 전입자의 보증금이 미상이므로 최저가 110,740,000원 자체만으로 “반값이라 싸다”고 결론내릴 수 없습니다. 실제 보증금을 매수인이 떠안는 구조라면 실질취득가는 낙찰가보다 높아지기 때문입니다.

경매 통계에서도 이 빌라의 평균 유찰 횟수는 1.6회, 매각률은 25.0%입니다. 이번 물건은 이미 2회 유찰돼 평균 유찰 횟수를 넘어섰습니다. 소규모 15세대 다세대·연립주택이고 확인 가능한 실거래도 1건뿐이라, 아파트처럼 시세와 환금성을 단순 비교하기 어려운 물건입니다.

③ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)

현재 매각가 가정에서는 총 채권액 623,516,397원 가운데 채권자 예상배당은 108,389,640원, 미배당은 515,126,757원입니다. 말소기준 전북은행 근저당부터 미배당이 발생하며 후순위 권리에는 배당 여력이 없습니다. 3회 유찰 시 매각가 77,518,000원, 채권자 배당 75,722,676원, 미배당 547,793,721원이고, 4회 유찰 시 매각가 54,262,600원, 배당 52,885,873원, 미배당 570,630,524원으로 계산돼 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 유성구 복용동 복용삼거리 북서측에 위치하며 자동차매매상사, 중소규모공장, 농경지, 주택 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 여건은 보통입니다. 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 이용상태. 복용동중문빌라 5층 501호·502호는 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하1층·지상5층이고 사용승인일은 2004.09.04입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전을 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역(대전도안지구2단계)이며 가축사육제한구역입니다. 공시지가는 665,700원/㎡입니다.
• 환금성. 중문빌라는 15세대이고 확인 가능한 대상 면적대 실거래가 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 1.6회, 매각률 25.0%로 가격만큼 출구전략을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최미예 임대차 원본 확인. 전입 2014.09.03의 실제 점유 시점, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
• 실질취득가부터 계산. 대항력과 보증금 인수가 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더한 금액으로 시세와 비교해야 합니다. 현재 최저가 110,740,000원만으로 수익성을 판단하면 안 됩니다.
• 공동담보 확인. 전북은행 근저당 180,000,000원·132,000,000원과 김지수 근저당 200,000,000원에는 5층 502호 공동담보 내용이 기재돼 있으므로 배당관계 원본 확인이 필요합니다.
• 거래표본 한계. 확인 가능한 실거래는 2023.05의 220,000,000원 1건입니다. 현재 매매시장을 판단하기에 표본이 얇으므로 현장 호가와 실제 매수수요를 별도로 확인해야 합니다.
• 내부상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 임대관계와 내부확인이 미상 처리돼 있습니다. 내부 상태와 점유관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값”보다 선순위 전입이 먼저다

이 물건은 감정가 226,000,000원에서 2회 유찰돼 110,740,000원까지 내려왔습니다. 확인 가능한 실거래 220,000,000원과의 단순 비교만 보면 분명 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 경매에서 가격표보다 중요한 것은 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하느냐입니다.

최미예의 전입일 2014.09.03은 말소기준 근저당 2015.01.28보다 앞서지만, 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 현재 결론은 “대항력 가능·미상, 매수인 인수액 미확정”입니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하더라도 이 임차관계가 확정되지 않은 이상 최저가가 시세 집계의 50.3%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 실질취득가를 결정할 임차보증금부터 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 하는 사건입니다.